3 cliques para 12.7% de rendimento

O setor imobiliário está sendo atingido, o que significa que os fundos de investimento imobiliário (REITs) são uma pechincha mais uma vez.

Finalmente! Os rendimentos do REIT estão de volta para onde deveriam estar - (terra) dominando o S&P 500 de baunilha!

Nós, contrários, é claro, podemos fazer ainda melhor do que o popular ETF Vanguard Real Estate (VNQ). Embora 3.5% não seja ruim, é insignificante em comparação com o “rendimento do título” de 12.7% que estamos prestes a discutir.

Por que os REITs estão baratos novamente? Simples: o Fed.

Como mencionei meses atrás, taxas de juros mais altas significam não apenas custos de capital mais altos para REITs (e todas as outras empresas, aliás), mas também mais competição por renda, pois os rendimentos dos títulos se tornam cada vez mais competitivos.

Os REITs, de fato, se comportaram exatamente como esperávamos…

No geral, porém, analisaremos esse período como um dos melhores momentos para comprar REITs a preços mais baratos e rendimentos muito acima da média.

Por onde devemos começar? Vamos discutir esse pacote de três REITs, rendendo 11.4% a 13.5%.

Necessidade de REIT de Varejo (RTL)

Rendimento de dividendos: 13.5%

Eu tenho um pouco de fraquinho por Getty Realty (GTY), um especialista em um único inquilino que se encaixa no modelo "chato é bonito", alugando suas propriedades para o que eu chamaria de varejistas de "necessidade": postos de gasolina, lojas de conveniência, lojas de autopeças, você entendeu.

Dado isso, eu amar uma imobiliária que se autodenomina Necessidade de REIT de Varejo (RTL), certo?

A Necessity Retail possui mais de 1,000 locatários únicos e “centros de energia ao ar livre, ancorados e supermercados” em 48 estados que são arrendados em contratos principalmente de longo prazo. Seus inquilinos vêm de 44 setores diferentes – incluindo gás/conveniência, saúde e restaurantes de serviço rápido – com nenhum setor representando mais de 8% dos aluguéis lineares.

Por que um REIT tão grande soa tão estranho? Bem, apenas um ano atrás, ele mudou seu nome de Fundo Financeiro Americano (AFIN)-um nome Eu explorei em 2020. Observei que sua forte exposição a restaurantes, entretenimento, varejistas e propriedades de escritório é uma “responsabilidade” em meio ao COVID, mas que pode acabar parecendo uma pechincha devido ao potencial de um retorno imediato da recuperação do COVID.

Avançando para hoje, a RTL tem um problema muito diferente - ou seja, dívida.

Perto do final de 2021, anunciou a aquisição de US$ 1.3 bilhão de 81 ativos de varejo do CIM Real Estate Finance Trust, bem como o desinvestimento de três ativos de escritório não essenciais.

As boas notícias? A RTL reduziu sua concentração de 10 principais locatários e reduziu sua exposição a escritórios de 7% para 1%. A desvantagem? Um grande fardo de dívida só aumentou. Este REIT agora tem $ 2.8 bilhões em dívida líquida, que é quase 10 vezes seu EBITDA ajustado e mais de três vezes seu valor de mercado!

Pelo que vale a pena, a cobertura de dividendos aqui não é uma preocupação gritante, com o dividendo representando apenas 83% dos fundos ajustados de operações (FFO) de 12 meses. Mas a alta carga de dívida e a falta de catalisadores óbvios me fazem pensar um pouco sobre o RTL.

Arrendamento Líquido Global (GNL)

Rendimento de dividendos: 11.4%

Arrendamento Líquido Global (GNL) é um REIT comercial que, como o “Global” em seu nome indica, opera não apenas aqui nos EUA, mas em 10 outros países, incluindo Reino Unido, Holanda, Finlândia e França. Possui 311 propriedades alugadas para 140 inquilinos em 50 setores, embora a concentração do setor seja um pouco maior – serviços financeiros (13%) e fabricação de automóveis (12%) são fatias de dois dígitos do portfólio.

A outra parte de seu nome é “Net Lease”, que, assim como o RTL, é um motivo para gostar dele. Os aluguéis líquidos, como lembrete, são “líquidos” de seguro, manutenção e impostos, o que significa que apenas cobra o aluguel e deixa todo o resto para os inquilinos descobrirem. Isso significa menos variáveis ​​para os investidores do GNL se preocuparem; os lucros são mais previsíveis e confiáveis ​​do que seriam com arrendamentos tradicionais.

Então o que Wrongs com GNL?

Para começar, o Global Net Lease estava entre os muitos REITs que cortaram seus dividendos por causa do COVID. Especificamente, a empresa cortou seu pagamento em 25% para 40 centavos por ação em abril de 2020 e não olhou para trás.

Se há alguma vantagem no corte, é que o pagamento atual é mais sustentável. A taxa de pagamento do AFFO é de 93%, o que é seguro o suficiente, mas os ursos estarão observando de perto nos próximos meses.

Além disso, como a Necessity Retail, a GNL tem uma dívida bastante alta de US$ 2.2 bilhões. Não é tão ruim, pelo menos comparativamente - é 8x EBITDA ajustado e 1.5x seu valor de mercado. E a taxa de juros média ponderada que está pagando sobre essa dívida (3.5%) é um pouco melhor que a da RTL (4.2%).

Portanto, o Global Net Lease certamente tem suas falhas. Mas para investidores de dividendos mais agressivos, o GNL - que é uma rara jogada imobiliária multinacional que está sendo negociada em níveis atraentes em comparação com o AFFO e o EBITDA ajustado - pode caber no projeto.

Fundo de Renda de Propriedades de Escritório (OPI)

Rendimento de dividendos: 13.2%

Às vezes, mesmo as piores situações podem render frutos lucrativos.

Tire Fundo de Renda de Propriedades de Escritório (OPI), por exemplo. Este REIT possui 160 propriedades que aluga principalmente para inquilinos individuais de alta qualidade de crédito - não apenas empresas, mas também entidades governamentais. E quando o revi em outubro de 2022, estava atolado em um declínio de uma década que realmente se acelerou ultimamente - as ações da OPI haviam sido cortadas quase pela metade.

Mas, por mais difícil que seja ser proprietário de um escritório nesses tempos de WFH, a OPI tem seus méritos. E na época, pensei que “talvez o mercado esteja vendendo OPI demais”.

Sejamos claros: a OPI está travando uma batalha difícil que começou muito antes do COVID.

Os termos “WFH”, “trabalho remoto” e “teletrabalho” podem ter atingido o mainstream em 2020, mas a América corporativa tem se inclinado mais para situações de trabalho flexíveis há anos - a COVID apenas deu um empurrão educado na tendência.

Ainda assim, apostando contra O Office Properties Income Trust, pelo menos agora, pode ser perigoso. Embora tenha recuperado quase 20% de seu valor nos últimos meses, a ação ainda está extremamente barata, a apenas cinco vezes o CAD (dinheiro disponível para distribuição, uma métrica de rentabilidade alternativa para alguns REITs). Se você quiser usar uma métrica REIT mais tradicional, o OPI negocia a menos de 4x seu FFO normalizado.

Além disso, a OPI não é um REIT baseado na cidade de Nova York que está causando uma hemorragia de inquilinos. É mais suburbano, com uma ocupação atual de 96%. Um terço de seus inquilinos são entidades governamentais ou empreiteiros - os tipos de inquilinos que ficam grudados em seus escritórios. E depois de alguns anos oferecendo flexibilidade sem restrições, muitos empregadores estão finalmente começando a recuar e exigindo que os funcionários passem alguns dias no escritório.

Brett Owens é estrategista-chefe de investimentos da Perspectiva contrária. Para obter mais idéias de ótimas receitas, obtenha sua cópia gratuita do último relatório especial: Sua carteira de aposentadoria antecipada: dividendos enormes - todos os meses - para sempre.

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