3 REITs de alto rendimento para uma receita segura de dividendos

Fundos de investimento imobiliário, ou REITs, geralmente são um ótimo lugar para procurar uma receita de dividendos segura e atraente. Isso ocorre porque eles se beneficiam de tributação zero sobre as empresas e são obrigados por lei a pagar pelo menos 90% do lucro tributável como dividendos aos seus acionistas. Além disso, a grande maioria dos REITs se beneficia da natureza defensiva e estável da receita de aluguel contratual de imóveis.

Como resultado, não é surpreendente que muitos REITs blue-chip que existem há décadas tenham se juntado às fileiras das empresas de crescimento de dividendos de elite do mundo como Aristocratas de Dividendos (mais de 25 anos consecutivos de crescimento de dividendos) e/ou Reis de Dividendos (mais de 50 anos consecutivos de crescimento de dividendos).

Aqui, veremos três REITs de alto rendimento que oferecem dividendos seguros e são um Rei de Dividendos ou um Aristocrata de Dividendos.

Um jovem aristocrata em condição de 'Move In'

Essex Property Trust (ESS) ingressou no clube Dividend Aristocrats recentemente, pois aumentou seus dividendos por 28 anos consecutivos. Dadas suas perspectivas de crescimento de longo prazo muito atraentes, balanço estelar e taxa de pagamento conservadora, esperamos que continue aumentando seus dividendos por muitos anos.

Seu modelo de negócios consiste principalmente em desenvolver, redesenvolver, administrar, adquirir e vender condomínios residenciais multifamiliares na Costa Oeste. Atualmente possui mais de 60,000 unidades de apartamentos espalhados por centenas de comunidades.

Ela desfruta de três principais vantagens competitivas geradoras de alfa desse modelo de negócios.

Primeiro, pode desenvolver propriedades multifamiliares e depois vendê-las com lucros significativos. Em segundo lugar, pode alavancar sua experiência e rede de negócios para comprar propriedades e, em seguida, envolver-se em atividades de redesenvolvimento de valor agregado que geram retornos ajustados ao risco muito atraentes para os acionistas. Em terceiro lugar, seu foco geográfico significa que ela opera em mercados com oferta restrita e sólidos fundamentos econômicos. Como resultado, há pouca ameaça de excesso de oferta inundando os mercados, o que significa que suas propriedades têm um forte fosso ao seu redor. Dado o crescimento do emprego alimentado pelo setor de tecnologia em seus mercados e a oferta restrita, juntamente com suas capacidades de desenvolvimento e redesenvolvimento, a ESS tem um futuro brilhante.

A ESS também se mostrou bastante resistente a recessões por oferecer uma necessidade básica, fazendo com que seu fluxo de caixa e perfil de crescimento de dividendos pareçam ainda mais promissores no caso de enfrentarmos uma recessão severa no futuro próximo. Por exemplo, se os fundos de operações (FFO) por ação realmente aumentaram durante a última recessão, de US$ 5.57 em 2007 para US$ 6.14 em 2008 e depois US$ 6.74 em 2009.

Ao combinar suas vantagens competitivas e perfil de baixo risco com seu rendimento de dividendos de 4% e FFO esperado de 5-6% e CAGR de dividendo por ação na próxima meia década, a ESS oferece um perfil de risco-recompensa muito atraente para investidores que procuram alto rendimento seguro .

A lenda de 'O'

Renda Imobiliária (O) é uma lendária ação de crescimento de dividendos devido ao seu histórico de esmagar os retornos totais do S&P 500 desde que abriu o capital em 1994 e pagar um atraente dividendo mensal que aumentou por 27 anos consecutivos.

Possui uma escala imensa, com um portfólio de 11,733 propriedades arrendadas em arrendamentos triple net conservadoramente estruturados para 1,147 inquilinos. O tem um prazo de locação médio ponderado de 8.8 anos e gera 43% de sua receita de aluguel de inquilinos com grau de investimento, dando-lhe alta visibilidade em seu fluxo de caixa futuro. Esse fluxo de caixa também provou ter um desempenho muito bom durante as recessões, aumentando ainda mais a força de seu perfil.

Com uma classificação de crédito A, um prazo médio ponderado de 6.3 anos para o vencimento de suas notas e títulos, uma taxa de cobertura de cobrança fixa de 5.5x, 95% da dívida sem garantia, 88% da dívida a taxas de juros fixas, liquidez de mais de US$ 2.5 bilhões e uma dívida líquida sobre o EBITDA ajustado pro forma anualizado de 5.2x, o balanço patrimonial de O é semelhante a uma fortaleza.

O estoque atualmente oferece um atraente rendimento de dividendos de 4.5% que é muito seguro e provavelmente continuará crescendo por muitos anos devido ao seu forte modelo de negócios e histórico. O também negocia com um desconto significativo em relação às suas médias históricas em uma base EV/EBITDA, P/AFFO e P/NAV. Combinado com o esperado crescimento AFFO anualizado de meio dígito por ação e o rendimento de dividendos de 4.5%, isso cria um perfil atraente de retorno total ajustado ao risco.

Faça um caso federal deste REIT

Finalmente, o Federal Realty Trust (FRT) é um REIT líder com foco no varejo que possui, desenvolve e remodela shopping centers em mercados costeiros densamente povoados e de alta renda nos EUA. .

Com mais de 3,100 inquilinos em mais de 105 propriedades e nenhum inquilino fornecendo sequer 3% de seu aluguel base anualizado, a FRT está bem isolada contra falências de varejo que podem se desenvolver à medida que o comércio eletrônico continua a crescer e possíveis recessões futuras afetam os varejistas e seus senhorios.

Além de sua concentração em mercados com renda favorável e tendências demográficas, a FRT também cria valor para os acionistas ao alavancar seu forte balanço com classificação A para investir em suas propriedades novas e atuais com taxas de retorno atraentes. Além de impulsionar o crescimento da receita de aluguel, esses investimentos também mantêm seus ativos novos e atraentes para lojistas e compradores, fortalecendo ainda mais seu posicionamento competitivo.

Embora certamente não seja à prova de recessão, a FRT teve um desempenho muito bom durante a última grande recessão e provavelmente o fará novamente durante a próxima recessão devido à sua diversificação, força de seus mercados e qualidade de seus inquilinos e propriedades. Na última grande recessão, seu FFO por ação cresceu 6.4% ano a ano em 2008, caiu 8.8% em 2009 e depois cresceu 10.5% em 2010. Como resultado, temos confiança na continuação de sua sequência de crescimento de dividendos de longo prazo.

ponto de partida

Com a incerteza econômica em um nível muito alto, investimentos de renda seguros e atraentes são mais valiosos do que nunca para os investidores. Com REITs de alto rendimento comprovados e com preços atraentes, como ESS, O e FRT, os investidores têm acesso a alguns dos melhores portfólios imobiliários, equipes de gerenciamento e modelos de negócios do mundo que devem continuar a produzir fluxos crescentes de renda para muitos Anos por vir.