Investimento imobiliário, valor imobiliário
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Não vamos nos apaixonar por nossas ações de dividendos - pois isso pode ser um grande erro em um ano de incêndio no lixo como 2022. Devemos estar prontos para jogar fora os tigres pagadores de "papel" e passar para dividendos seguros, prontos para "avançar" o próxima grande mudança de mercado.
(Tenho três tickers que são jogadas inteligentes para usar agora, com rendimentos de até 8.4% e pagamentos que aumentaram até 55% nos últimos cinco anos, levando os preços das ações para o passeio.)
“Buy-and-Hopers” são esmagados
Antes de prosseguirmos, vamos tirar um momento para manter os investidores “comprar e manter” em nossos pensamentos – ou como eu gosto de chamá-los, “comprar e esperança” investidores, que ficam presos por anos, geralmente em um fundo de índice, esperando para ganhos.
Essas pessoas apostaram tudo na valorização do preço das ações. Eles precisam, com o S&P 500 rendendo um insignificante 1.4% hoje.
2022 surpreendeu essas pessoas, com o S&P 500 já tendo apagado 13% de sua riqueza este ano. É pior para aqueles que despejaram suas economias em criptomoedas de baixa qualidade ou em tecnologias de lucro zero!
É nesse grupo que queremos nos concentrar hoje, porque o “NASDAQ
Isso seria uma nova apreciação entre nossos fanboys (e meninas) de tecnologia para ações com lucros reais e dividendos. Isso irá enviá-los empilhando em pagadores seguros com hedges de inflação embutidos.
Já está começando – e podemos vê-lo em tempo real através do desempenho de uma de nossas jogadas de renda favoritas: fundos de investimento imobiliário (REITs). O ETF de referência para o setor, o ETF Vanguard Real Estate (VNQ
Aliás, é quando nós gosta, para comprar: REITs estão mostrando “força relativa” em comparação com o NASDAQ. (A força relativa é simplesmente a tendência de uma ação, ou, neste caso, uma classe de ativos, que é decolada em relação a seus pares, de aumentar ainda mais à medida que mais pessoas observam.)
Melhor ainda, o VNQ rende 2.8% hoje, mais que o dobro da média do S&P 500, e muitos REITs rendem muito mais.
Antes de prosseguirmos, porém, vamos falar sobre outra coisa que pode fazer você parar um pouco sobre os REITs: que eles não se saem bem quando as taxas de juros aumentam. É verdade que os REITs financiam suas propriedades com muito dinheiro emprestado - mas o outro (e sempre O lado negligenciado desse argumento é que as taxas crescentes vêm com uma economia em crescimento – e isso aumenta a demanda por propriedades de REITs.
Vamos olhar para a última vez que o Fed elevou as taxas em ritmo acelerado: de junho de 2004 a junho de 2006. Nesse período, as taxas subiram de 1% para 5.25%. Os REITs se saíram bem.
Com isso em mente, vamos para os três tickers que tenho para você hoje.
Equinix
Claro, não estamos dizendo que precisamos evitar todas as ações de tecnologia – apenas aquelas com lucros baixos (ou nenhum) e seus primos criptográficos. Jogadas de tecnologia lucrativas - especialmente aquelas com fluxo de caixa saudável e dividendos crescentes - são uma grande recuperação agora, com muitas negociações a preços de barganha.
A Equinix deve estar perto do topo da sua lista. O REIT da Califórnia aluga 237 data centers em 27 países. Seus serviços sempre serão necessários, pois as empresas se dedicam ao trabalho remoto, automação e análise.
Esta ação é o oposto de uma aposta criptográfica: a receita da Equinix aumentou para 77 trimestres seguidos. Também possui proteção tarifária, com 94% de sua dívida bloqueada em taxas fixas, com taxa mista de apenas 1.7% e prazo de nove anos.
A multidão de criptomoedas, é claro, perdeu tudo isso, o que atingiu o preço das ações da Equinix e estabeleceu um bom ponto de entrada para investidores de renda com foco em valor.
O rendimento atual não é tão empolgante, em 1.6%, mas o REIT mais do que compensa com o crescimento dos dividendos: seu pagamento aumentou 55% nos últimos cinco anos, e isso ajudou a gerar um ganho de 80% no preço das ações !
Enquanto isso, o pagamento da Equinix é bem suportado: o REIT está prevendo fundos ajustados das operações (AFFO) de US$ 28.93 a US$ 29.26 para o ano inteiro, um aumento de 8% a 9% em relação a 2021. O dividendo representa apenas 42% do ponto médio disso alcance, então há muito espaço para mais caminhadas.
Life Storage (LSI): Construído para Booms e Busts
A Life baseada em Buffalo é o oposto da Equinix de várias maneiras: em vez de data centers sofisticados, a Life administra um dos negócios mais simples que existe. Possui (totalmente e por meio de joint ventures) ou administra 1,076 instalações de self-storage em todo o país.
As baixas barreiras de entrada do setor de auto-armazenamento podem pesar nos lucros, portanto, o LSI é um investimento no qual precisamos ficar de olho. Mas, neste momento, esse risco está sendo mais do que compensado pelo boom de compras pandêmico – e pela necessidade dos consumidores de armazenar suas coisas. De acordo com a empresa de pesquisa ResearchandMarkets, o self-storage deve crescer 5.5% ao ano entre 2021 e 2026, quando será um negócio de US$ 64 bilhões.
A Life também está executando de forma inteligente, expandindo sua presença e aumentando os aluguéis: encerrou o quarto trimestre com uma taxa de ocupação de 93.9% e viu a receita por metro quadrado saltar 15.2% em relação ao ano anterior. Isso ajudou a aumentar o AFFO em 31.8%.
Além de alugar espaço, a Life ganha dinheiro administrando instalações de armazenamento para outros proprietários. Isso dá à Life uma vantagem no jogo de aquisição porque compra regularmente edifícios desses proprietários e, ao gerenciá-los primeiro, obtém conhecimento íntimo deles.
Na frente de dividendos, a empresa prioriza o retorno de caixa aos acionistas, com o FFO registrando uma taxa de crescimento anualizada composta de 9.9% entre 2010 e 2021, superando ligeiramente o CAGR de 9.7% do dividendo. Com o FFO em marcha, podemos esperar que essa lucrativa “transferência de fluxo de caixa” continue.
A opção tudo-em-um: um REIT CEF com rendimento de 8.4%
Por fim, vejamos um fundo fechado (CEF) chamado Fundo Global de Renda Imobiliária CBRE (IGR), o que nos dá um portfólio de REIT instantâneo com duas vantagens:
- Maiores dividendos: O IGR rende 8.4% hoje, e esse dividendo é pago mensal, não trimestral, como é o caso da maioria dos REITs (ou da maioria das outras ações).
- Um desconto: Como o IGR é um CEF, ele é negociado a um preço diferente do valor do portfólio - isso é chamado de desconto para o NAV e, no momento, o IGR oferece um desconto de 6.7%, então estamos comprando essencialmente por 93 centavos de dólar.
Finalmente, o IGR detém alguns dos REITs nos quais estamos mais interessados, como o REIT de torre de celular Castelo da Coroa (CCI)—que, como a Equinix, é um estoque de tecnologia disfarçado - proprietário do armazém Prologis
Brett Owens é estrategista-chefe de investimentos da Perspectiva contrária. Para obter mais idéias de ótimas receitas, obtenha sua cópia gratuita do último relatório especial: Sua carteira de aposentadoria antecipada: dividendos enormes - todos os meses - para sempre.
Divulgação: nenhuma
Source: https://www.forbes.com/sites/brettowens/2022/05/04/3-reits-with-hidden-inflation-hedges-yields-up-to-84/