3 principais REITs que são excepcionalmente baratos agora

Os REITs foram especialmente atingidos no mercado de baixa em curso. Enquanto o S&P 500 caiu 18% este ano, o Real Estate Select Sector SPDR ETF (XLRE) perdeu 26%.

A principal razão por trás do baixo desempenho dos REITs é o impacto das altas taxas de juros nas despesas com juros da maioria dos REITs, que carregam quantias apreciáveis ​​de dívida.

No entanto, alguns REITs tornaram-se extremamente baratos do ponto de vista de longo prazo. Assim que o vento contrário das altas taxas de juros começar a diminuir, os REITs com fundamentos fortes provavelmente recompensarão altamente seus detentores de unidades.

Dito isso, vamos discutir as perspectivas de três REITs excepcionalmente atraentes.

Um REIT Hospitalar Pure-Play

Fundada em 2003, a Medical Properties Trust (MPW) é o único REIT hospitalar puro em seu setor.

O REIT possui mais de 400 propriedades que são alugadas para mais de 30 operadoras diferentes. A maioria dos ativos são hospitais gerais de cuidados intensivos e são bem diversificados em diferentes geografias, com propriedades em 29 estados, para mitigar o risco de desequilíbrios de demanda e oferta em mercados individuais. Além de seu portfólio nos EUA, a Medical Properties mantém uma exposição estratégica aos principais mercados internacionais, incluindo Alemanha, Reino Unido, Itália e Austrália.

A Medical Properties desfruta de algumas vantagens competitivas. Como o único REIT hospitalar pure-play, com quase 20 anos de experiência em seus negócios, possui grande expertise em seu nicho. Também desfruta de economias de escala.

Como um REIT hospitalar, a Medical Properties é mais resistente a recessões do que a maioria dos REITs, já que a maioria dos consumidores não reduz suas despesas de saúde mesmo nas condições econômicas mais adversas. O REIT se mostrou resiliente durante a crise do coronavírus, com recursos recordes de operações [FFO] por unidade em 2020 e 2021. Por outro lado, na Grande Recessão, o fundo sofreu uma queda de 31% em seu FFO por unidade e cortou seu dividendo em 26%.

A Medical Properties exibiu um registro de crescimento notavelmente consistente. Ela aumentou seu FFO por unidade em nove dos últimos 10 anos, a uma taxa média anual de 9.3%. O desempenho consistente é uma prova do sólido modelo de negócios do REIT e de sua execução cuidadosa. Graças ao vento favorável do envelhecimento da população na maioria de seus mercados e um promissor pipeline de aquisições, a Medical Properties provavelmente permanecerá em sua trajetória de crescimento nos próximos anos.

Por outro lado, assim como outros REITs de saúde, a Medical Properties enfrenta atualmente alguns ventos contrários, como o impacto da inflação nos custos trabalhistas, uma lenta recuperação pós-pandêmica no volume de pacientes e o declínio dos pacotes de estímulo fiscal. Como resultado, assumimos apenas 0.4% de crescimento médio anual do FFO por unidade nos próximos cinco anos, a fim de estarmos seguros.

A Medical Properties aumentou seus dividendos por nove anos consecutivos e atualmente oferece um rendimento de dividendos de 9.3%. O REIT tem uma taxa de pagamento decente de 64% e um balanço sólido, com uma taxa de cobertura de juros de 2.6. Dado também seu modelo de negócios defensivo, seu dividendo deve ser considerado seguro no futuro previsível.

A Medical Properties está sendo negociada atualmente a uma relação preço/FFO baixa de quase 10 anos de 6.9, muito abaixo da média histórica de 12.5 das ações. A avaliação excepcionalmente barata resultou dos ventos contrários mencionados acima e do impacto da inflação no valor presente dos fluxos de caixa futuros. Assim que a inflação começar a diminuir, é provável que o múltiplo do FFO comece a reverter para sua média histórica. Esperamos, portanto, uma valorização anualizada de 12.6% nos próximos cinco anos. Dado também o dividendo de 9.3% e o crescimento de 0.4% do FFO por unidade, acreditamos que a ação pode oferecer um retorno anual total de 18.5% nos próximos cinco anos.

Este REIT dá no escritório

Fideicomisso de Renda de Propriedades do Escritório (OPI) é um REIT que atualmente possui mais de 160 edifícios, localizados em 31 estados e alugados principalmente para inquilinos individuais com alta qualidade de crédito. O portefólio do REIT apresenta atualmente uma taxa de ocupação de 90.7% e uma idade média de construção de 17 anos.

A Office Properties gera 64% de sua receita de aluguel de inquilinos com grau de investimento. Esta é uma das maiores porcentagens de aluguel pagas por inquilinos com grau de investimento no setor REIT. Também é notável que os inquilinos do governo dos EUA gerem aproximadamente 20% da receita de aluguel, enquanto nenhum outro inquilino responde por mais de 4% da receita anual. No geral, a Office Properties tem um perfil de crédito excepcional dos inquilinos, o que resulta em fluxos de caixa confiáveis ​​e, portanto, constitui uma vantagem competitiva significativa.

Por outro lado, a Office Properties tem uma alta carga de dívida, com suas despesas com juros consumindo atualmente praticamente todo o seu lucro operacional. Consequentemente, a confiança está em processo de venda de ativos para reduzir sua alavancagem. O processo de desalavancagem tem afetado o desempenho dos REIT nos últimos dois anos.

No terceiro trimestre, a taxa de ocupação dos imóveis comerciais caiu de 94.3% para 90.7% e seu FFO normalizado por unidade caiu 10% em relação ao trimestre do ano anterior. Devido à venda de ativos e ao vencimento de alguns arrendamentos, o FFO por unidade diminuiu 19% no total nos últimos dois anos e deve cair outros 3% a 4% este ano.

Além disso, a crise do coronavírus pode levar muitas empresas a adotar um modelo permanente de “trabalho em casa” para reduzir seus custos operacionais. Essa mudança prejudicaria a Office Properties a longo prazo, embora seja muito cedo para avaliar o efeito da pandemia nessa tendência. Devido ao ônus da alta carga de dívida sobre o desempenho das Propriedades de escritório e o vento contrário da tendência de “trabalhar em casa”, esperamos um crescimento médio anual de apenas 2% do FFO por unidade nos próximos cinco anos.

A Office Properties congelou seus dividendos por quatro anos consecutivos, mas está oferecendo um rendimento de dividendos excepcionalmente alto de 15.7%. O REIT tem uma taxa de pagamento saudável de 47%, mas tem uma carga de dívida excessiva. Como resultado, seu dividendo pode ser cortado em caso de recessão.

Pelo lado positivo, a ação está sendo negociada atualmente a uma relação preço/FFO baixa de quase 10 anos de 3.0, que é muito inferior à média de 10 de 8.0 anos. Devido à alta alavancagem do REIT, preferimos ser conservadores e, portanto, assumimos uma relação preço/FFO justa de 6.0.

Se a ação atingir nosso nível de avaliação justo em cinco anos, terá um ganho anualizado de 15.0% em seus retornos. Dado também o dividendo de 15.7% e o crescimento de 2.0% do FFO por unidade, a Office Properties pode oferecer um retorno anual total de 24.7% nos próximos cinco anos.

Quebre este cofre para obter renda

Segurança (SAFE) tornou-se pública em 2017, tendo a iStar como sua gestora e principal investidora. Até hoje, a iStar continua sendo o acionista majoritário, embora esteja limitado por estatuto a controlar apenas 42% do capital votante para fins de governança corporativa.

Safehold é um REIT de locação de terreno, que visa revolucionar o setor imobiliário, fornecendo uma maneira mais eficiente de capital para as empresas possuírem edifícios para seus negócios. O fundo se envolve em vendas de longo prazo e arrendamentos de terras sob propriedades comerciais nos Estados Unidos e é o único REIT focado exclusivamente em arrendamentos de terrenos para apoiar o investimento e desenvolvimento imobiliário.

A Safehold é pioneira no setor de locação de terrenos de venda e relocação. Como resultado, ela se beneficia ao oferecer produtos de locação inovadores e exclusivos, que fornecem ao REIT amplas margens de lucro e amplo espaço para crescimento futuro. No entanto, existem poucas barreiras à entrada neste negócio e, portanto, a vantagem competitiva do fundo pode não ser durável.

Atualmente, a Safehold desfruta de um forte impulso comercial. No terceiro trimestre, aumentou sua receita em 52% em relação ao trimestre do ano anterior graças a várias novas originações e quase triplicou seu FFO por unidade, em parte graças a um lucro não recorrente da venda de um aluguel de terreno. O REIT comprou o arrendamento do terreno em dezembro de 2020 por US$ 76.7 milhões e o vendeu no terceiro trimestre por US$ 136 milhões. Graças ao seu impulso comercial sustentado, o REIT está a caminho de aumentar seu FFO por unidade em quase 30% este ano, para um novo nível recorde.

A Safehold é líder em um enorme mercado total endereçável estimado em US$ 7 trilhões. No entanto, o aumento das taxas de juros exerce pressão sobre o valor patrimonial líquido (NAV) do REIT. Portanto, assumimos um crescimento médio anual de 2.7% do NAV do REIT nos próximos cinco anos.

Além disso, a confiança está oferecendo atualmente um rendimento de dividendos de 2.4%. Embora esse rendimento seja muito menor do que os rendimentos de Medical Properties e Office Properties, o dividendo do Safehold é muito mais seguro do que o dividendo dos outros dois REITs, principalmente graças a uma sólida taxa de pagamento de 35%.

A Safehold está sendo negociada atualmente a uma relação preço/NAV baixa de quase cinco anos de 0.62, que é muito inferior ao nosso nível de avaliação justo assumido de 1.0. Assim que as taxas de juros começarem a moderar, esperamos que o REIT volte ao seu nível de avaliação justo. Se a ação for negociada em seu nível de avaliação justo em cinco anos, terá um ganho anualizado de 12.6% em seus retornos. Dado também o dividendo de 2.4% e o crescimento de 2.7% do NAV por unidade, a Safehold pode oferecer um retorno anual total de 17.0% nos próximos cinco anos.

Considerações Finais

Os três REITs acima tornaram-se excepcionalmente baratos devido às suas liquidações, que resultaram principalmente do impacto da alta inflação de 40 anos em seus resultados e em sua avaliação.

Esperamos que a inflação comece a diminuir no próximo ano graças à política agressiva do Fed, que tem priorizado restaurar a inflação para sua meta de longo prazo de 2%. Sempre que a inflação moderar, os três REITs acima podem recompensar os investidores.