Um 'acidente' habitacional? O que os preços mais baixos significam para os proprietários e compradores esperançosos.

Quer isso agrade ou não a possíveis compradores, é improvável que tenhamos uma repetição de um crash como o que o país experimentou de 2008 a 2014, quando os preços das casas caíram por porcentagens de dois dígitos em relação ao pico de 2007.

Os preços “podem cair um pouco, mas considero uma queda de mais de 10% nos valores das casas, e isso parece absurdo agora”, diz Daryl Fairweather, economista-chefe da corretora imobiliária Redfin
RDFN,
+ 0.17%.

Alguns analistas esperam que os preços das casas caiam nacionalmente alguns pontos percentuais ao longo do próximo ano ou dois e caiam significativamente em algumas áreas metropolitanas. Mas existe pouco consenso sobre quais cidades terão os maiores declínios.

Se você deseja comprar sua primeira casa ou possui uma e considerou vender, aqui está o que a queda dos preços pode significar para você.

Se os preços caírem, os compradores podem parar

Digamos que você queira comprar uma casa e os preços estejam caindo em sua cidade. Você ficará tentado a esperar. Afinal, por que comprar uma casa hoje se você acredita que poderá pagar menos por uma casa semelhante em alguns meses?

O problema com essa lógica rígida é que você não pode prever quando os preços atingirão o fundo do poço. Espere muito e você acabará tentando comprar quando os preços estiverem subindo e a concorrência estiver aumentando. Essa estratégia, chamada market timing, é desaconselhável, diz Odeta Kushi, vice-economista-chefe da First American Financial Corp.

“Se você encontrar uma casa que atenda às suas expectativas financeiras para um pagamento mensal e for um bom momento para comprar, faça isso”, diz ela.

E se você esperar que os preços caiam, mas eles nunca caem, você pode descobrir da maneira mais difícil que a “casa que você encontrou há um ano e que você realmente amou, que você podia pagar, mas rejeitou, é mais cara no ano que vem, ”Kush diz.

Sendo a natureza humana o que é, você provavelmente tentará cronometrar o mercado de qualquer maneira. Mas, ei, você foi avisado.

Aprender mais: Por que a habitação tem 'muita margem de manobra' em uma recessão, mesmo que os preços caiam 15%

Os escrúpulos dos vendedores estabelecem um piso para os preços

A espera pela queda dos preços das casas pode ser frustrada pela relutância dos proprietários em desistir do que ganharam – e durante o boom imobiliário da era da pandemia, os proprietários conseguiram algumas coisas que desejam manter.

O primeiro são os valores inflacionados das casas. Kushi chama os preços das casas de “pegajosos para baixo”, o que significa que os vendedores relutam em aceitar reduções, a menos que estejam desesperados para vender. “Se você não tem que vender, fique quieto, certo?” ela diz.

A outra coisa que os proprietários se apegam: baixas taxas de hipoteca. Por meio de refinanciamento ou compras oportunas, 92% dos proprietários de imóveis com hipotecas têm taxas abaixo de 5% e metade tem taxas abaixo de 3.5%, disse o analista imobiliário Ivy Zelman em entrevista ao podcast Macro Hive em julho.

Muitos desses proprietários vão aconchegar seus baixos taxas de hipoteca e jurar nunca mais sair.

“Se você é um proprietário de casa hoje que está preso a uma taxa de hipoteca de 2.6% ou 2.7%, qual é o seu incentivo para vender sua casa e comprar uma casa a uma taxa de hipoteca mais alta hoje?” O economista-chefe da First American, Mark Fleming, disse no podcast REconomy. "Não muito. Você é taxa bloqueada. "

Já existem sinais de uma “greve de vendedores”, como o blogueiro de economia Bill McBride chama esse fenômeno em seu boletim de risco calculado. Em uma pesquisa com 25 mercados imobiliários, McBride observou um declínio de 10.6% nas novas listagens em agosto em comparação com o ano anterior.

A obstinação dos proprietários afeta os possíveis compradores de imóveis de uma maneira fundamental: quando os proprietários mantêm suas casas fora do mercado, eles reduzem o número disponível para compra. Uma oferta limitada pode conter uma queda nos preços, já que os compradores competem por ofertas escassas.

Ler: A maioria dos economistas vê os EUA se transformando em um mercado imobiliário de compradores em 2023. É aqui que você verá as maiores quedas de valor.

Quando você deve mais do que a casa vale

Quase 10 milhões de casas existentes foram vendidas desde o início de 2021 em uma era de rápido crescimento de preços. Uma queda nos valores das casas significaria que os compradores recentes - aqueles que fizeram pequenos pagamentos e começaram sem muito capital - podem acabar devendo mais do que suas casas valem. É conhecido como estar de cabeça para baixo. Se você acabar nessa situação, você tem algumas opções.

• Fique com a casa, faça todos os pagamentos da hipoteca e espere que os preços das casas se recuperem. Esta será a opção mais popular, mesmo para famílias que crescem mais que suas casas.

• Se você vender a casa de cabeça para baixo, terá que economizar para pagar o saldo total do empréstimo, bem como comissões imobiliárias e outros custos.

• E se você não tiver dinheiro suficiente para pagar o saldo da hipoteca? Você pode buscar a permissão do credor para vender a casa em uma venda a descoberto. O credor pode negar a permissão, porém, se você puder arcar com os pagamentos mensais da casa. Isso o trancaria na Opção 1, mantendo a casa e esperando até que ela valha mais do que você deve.

Veja também: Os compradores de imóveis estão desistindo de contratos no Cinturão do Sol, especialmente em Las Vegas, Phoenix, Tampa e Texas

Menos patrimônio para emprestar contra

Finalmente, há a questão dos empréstimos imobiliários e das linhas de crédito home equity, ou HELOCs. Estas são segundas hipotecas que permitem que você contrate o patrimônio da sua casa. Para se qualificar para qualquer um, você precisará ter patrimônio suficiente: pelo menos 20% ou, em alguns casos, 15%.

É possível que os valores da casa em queda possam apagar o patrimônio suficiente para deixá-lo abaixo do limite de 15% ou 20%, tornando-o inelegível para um empréstimo de capital próprio ou HELOC. Mesmo se você receber um HELOC antes que isso aconteça, o credor pode reduzir seu limite de crédito mais tarde para trazê-lo de volta ao valor da sua casa.

Durante o período mais quente do boom imobiliário da era da pandemia, quando os preços subiam mais de 15% ao ano, poucos compradores estavam preocupados com a queda dos valores das casas. Essa negligência exuberante e competitiva agora está sendo substituída por cautela - o que o economista da habitação Ali Wolf chama de FOBATT, ou medo de comprar no topo.

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Holden Lewis escreve para NerdWallet. E-mail: [email protegido]. Twitter: @HoldenL.