Estou sonhando? Modelo Community Land Trust pode ser parte da solução habitacional

De modo geral, as políticas habitacionais devem se concentrar em permitir que a produção de habitação com fins lucrativos atenda ao máximo possível a demanda. Então, naqueles níveis de renda que ainda não conseguem administrar os custos de moradia junto com outros custos de vida, a melhor solução é o subsídio direto em dinheiro para a diferença entre o padrão normativo para aluguel, 30% da renda mensal bruta e os custos reais . E quanto à casa própria? Existe um modelo que possa resolver o problema das pessoas que estão trabalhando, mas que ainda não conseguem administrar uma entrada ou um pagamento mensal de hipoteca? Estou cautelosamente otimista de que uma política habitacional abrangente e orientada para o mercado poderia incluir o modelo Community Land Trust (CLT), um mecanismo de garantia de terra em confiança e, em seguida, subsidiar a propriedade de uma casa em terra de confiança.

O modelo Community Land Trust (CLT) é uma estratégia inovadora para capturar o valor da terra e da habitação e disponibilizá-lo para famílias trabalhadoras com renda baixa e moderada. Por meio da aquisição de terrenos, os CLTs podem oferecer a oportunidade de comprar moradias abaixo do preço de mercado em troca de um retorno menor pela valorização da casa. O proprietário da casa assina um contrato de arrendamento de longo prazo com a CLT que continua a possuir o terreno com a melhoria da casa de propriedade da família. O modelo CLT tem o efeito de retirar o valor da casa do mercado, permitindo que seja fixado o preço de compra das famílias com renda familiar de 50 a 80 por cento da Renda Mediana da Área (AMI). Quando a casa é vendida, a locação limita a captura do valor da venda, repassando a economia para a próxima família.

Existem várias vantagens da habitação CLT para as famílias e para a economia habitacional mais ampla.

• Oportunidade de propriedade para pessoas que estão trabalhando, mas ganham menos – As pessoas podem trabalhar durante anos para ganhar impulso financeiro para comprar uma casa e ainda assim ficar aquém; Os CLTs ajudam a dar um impulso extra à propriedade.
• Crédito de construção – O crédito ainda é uma importante medida de acuidade financeira; Os CLTs podem ajudar uma família a construir e expandir a capacidade de tomar empréstimos com sabedoria.
• Estabilidade – Possuir uma casa pode permitir que as crianças frequentem as mesmas escolas até a graduação e incentivar o engajamento e envolvimento na comunidade.
• O benefício de aumentar o patrimônio líquido – À medida que seu patrimônio doméstico aumenta ao longo do tempo, as famílias podem capturar esse valor para o futuro.
• Evita pressões especulativas sobre os proprietários – Quando uma casa CLT está fora do mercado, não há pressão para vender quando os valores dos ativos sobem.
• Embora os retornos do investimento sejam limitados, eles criam riqueza geracional – Mesmo que os benefícios das vendas sejam limitados, há incentivo para uma família administrar bem seu investimento até o final do empréstimo ou venda.
• Permite que famílias com renda limitada possam economizar – Quando os custos de moradia são menores, uma família pode economizar para outros usos, incluindo cuidados infantis, educação e construção de reservas de caixa.

O benefício para a economia mais ampla é que as famílias que de outra forma permaneceriam em unidades multifamiliares mais baratas podem se mudar para a propriedade, liberando essas unidades para outras famílias. Há um potencial para os CLTs ajudarem a construir uma escada habitacional, talvez começando com vales e assistência direta, para uma unidade de aluguel e, finalmente, propriedade. A propriedade por meio de um CLT permite que as famílias invistam mais em seus bairros e comunidades locais e que essas comunidades e bairros invistam neles. A oportunidade da casa própria criada pelo modelo CLT pode permitir que as famílias criem raízes e se tornem influenciadores econômica e politicamente.

E esse modelo também pode facilitar a habitação multifamiliar. Em seattle, Confiança de terras comunitárias de Homestead está construindo 38 unidades do condomínio em dois locais diferentes, um doado e outro em terrenos excedentes da cidade. O modelo de propriedade é o mesmo das casas unifamiliares. De certa forma, os condomínios são o uso mais lógico do modelo, uma vez que os condomínios com taxas de mercado são incorporados a um ativo comum. A doação de terrenos excedentes da cidade é especialmente importante, pois isso é comum em todo o país; cidades e outros governos locais muitas vezes têm pedaços de terra que não podem ser usados ​​para seu propósito original, mas podem ser ativados como moradia.

Existem outras possibilidades de aplicação do modelo CLT. Muitas comunidades estão permitindo casas de campo, subdivisões e moradias do “meio ausente” e oportunidades para expandir a oferta de moradias para aluguel com densidade adicional. O problema com essa liberalização do zoneamento é a falta de financiamento para a maioria das famílias aproveitar o aumento da densidade em bairros unifamiliares. Um CLT poderia comprar um lote subdividido, construir duas casas nele e vender as casas por um preço menor. Isso beneficiaria o proprietário original e criaria dois novos proprietários no que antes era um único lote. A Califórnia aprovou recentemente uma legislação isso não resultará em muita densidade em zonas unifamiliares, mas o modelo CLT pode ajudar a atingir esse objetivo.

A maioria das famílias, especialmente aquelas que possuem uma casa, mas ainda pagam uma hipoteca, simplesmente não têm dinheiro para esse tipo de projeto de construção. Os bancos têm sido frágeis no financiamento desses projetos oferecendo apenas Home Equity Lines of Credit (HELOC), um instrumento intimidador e muitas vezes inviável para as famílias. Os fundos comunitários de terras poderiam quebrar esse impasse com um modelo de financiamento testado.

Alguns defensores pediram políticas para apoiar inquilino aquisição de imóvel alugado. Novamente, o problema aqui é o financiamento. Por exemplo, onde os inquilinos de uma propriedade de baixo mercado que precisam de manutenção e enfrentam uma venda pendente obtêm o dinheiro para comprar seu prédio ou casa alugada? O modelo CLT é visto favoravelmente pela maioria dos formuladores de políticas e usar as vantagens desse modelo para resolver alguns desses desafios é uma oportunidade interessante.

Uma ideia pode ser comprar uma propriedade pequena e de baixo mercado e, em seguida, usar o modelo CLT para criar condomínios a um preço reduzido que poderia ser adquirido pelos inquilinos existentes com financiamento favorável, enquanto o CLT possui o terreno e arrenda a uma Associação de Proprietários de Casas. . Isso permitiria que os inquilinos permanecessem no local, dando-lhes um caminho para a propriedade.

Qual é o problema com os CLTs? Ainda estou pensando nisso. Mas o país estaria muito melhor se os dólares dos subsídios fossem para a compra de terras para CLTs do que para projetos caros de Crédito Fiscal para Habitação de Baixa Renda (LIHTC), agora aumentando em custo para US$ 1 milhão por unidade de aluguel. Imagine todo esse dinheiro levando as pessoas a um caminho sustentável em direção à propriedade. Há problemas com a propriedade? Sim e já discuti isso.

Mas a CLT é diferente. O modelo permite que as pessoas que estão trabalhando e lutando tenham a chance de comprar no mercado imobiliário existente de maneira financeiramente sustentável. Talvez a ideia possa ser usada para transformar locatários em unidades de aluguel LIHTC sem fins lucrativos em propriedade. Veremos. O que me agrada é a ideia de que a CLT corre em direção à realidade de oferta e demanda e não a partir dela; o modelo reconhece a especulação imobiliária e não reclama dela, mas cria um porto seguro contra ela e cria um caminho para pessoas com menos dinheiro. Tenho certeza de que encontrarei uma falha fatal, mas até encontrar, vou celebrar o modelo como mais um passo positivo para a habitação.