Quando os investidores de renda compram um fundo de investimento imobiliário (REIT), uma das coisas que eles esperam é que as ações tenham um desempenho bom o suficiente para que a empresa aumente seu dividendo trimestral com o passar dos anos, aumentando o rendimento anual do investidor.
Normalmente, os aumentos de dividendos são de 3 a 5 centavos por ano, e os investidores ficam felizes se conseguirem isso de forma constante. Por exemplo, um dividendo de $ 1 em uma ação de $ 25 que aumenta seu dividendo em 5 centavos por ano pode transformar um rendimento de 4% em um rendimento de 5% em cerca de cinco anos.
Mas e se em 2017 você ouvisse que poderia comprar um REIT que em cinco anos lhe daria um rendimento de 38% sobre o preço de compra? É provável que você pense que o estoque acabará se tornando uma gigantesca armadilha de rendimento cujo preço cai para o status de penny stock. Mas não é assim.
Conheça Inovador Propriedades Industriais Inc. (NYSE: IIRP), um REIT especializado com sede em San Diego, Califórnia, fundado em 2016. A Innovative Industrial compra, aluga e arrenda propriedades comerciais para empresas de cannabis. Em seu site, a Innovative Industrial Properties se autodenomina “O principal fornecedor de capital imobiliário para a indústria regulamentada de cannabis”.
Em 30 de setembro, a Innovative Industrial Properties tinha um portfólio de 8.7 milhões de pés quadrados alugáveis em 109 propriedades em 19 estados. Mais dois imóveis estão em construção.
Todas as propriedades da Innovative Industrial são arrendadas triple-net, o que significa que os inquilinos pagam impostos, seguros e manutenção. A duração média do arrendamento é de 15.5 anos. E mesmo sendo especializada na indústria de cannabis, ainda é bastante diversificada, pois nenhum inquilino representa mais de 14% de seu portfólio total e nenhum estado representa mais de 17% de seu portfólio total.
No início de dezembro de 2017, a Innovative Industrial Properties estava cotada a $ 18.90 e pagou um dividendo trimestral de 25 centavos por ação, para um dividendo anual de 5.2%.
Hoje, a Innovative Industrial Properties está em mais de US$ 114, com um dividendo trimestral de US$ 1.80, ou US$ 7.20 anualmente. O rendimento daquela compra de ações original de US$ 18.90 é agora de 38%. Nenhum grupamento aumentou artificialmente o preço das ações. Então, como esse rendimento fenomenal aconteceu?
É tudo sobre crescimento de receita e ganhos. Em 2017, a Innovative Industrial Properties teve receita no quarto trimestre de apenas US$ 2.28 milhões. Os fundos de operações (FFO) foram de 18 centavos por ação. Mas a cada ano desde então, a Innovative Industrial Properties multiplicou sua receita e FFO, de modo que o preço das ações aumentou junto com esses aumentos. O gráfico a seguir mostra o crescimento notável de Propriedades Industriais Inovadoras no quarto trimestre de cada ano desde 2017, com exceção de 2022, que teve apenas três relatórios trimestrais até agora:
4T/ ANO | RECEITA | FFO |
2022 (3º trimestre) | $ 70.88 milhões | $1.97 |
2021 | $ 58.94 milhões | $1.75 |
2020 | $ 37.09 milhões | $1.26 |
2019 | $ 17.67 milhões | $1.09 |
2018 | $ 4.78 milhões | $0.34 |
2017 | $ 2.28 milhões | $0.18 |
Embora até mesmo as ações de cannabis mais conhecidas tenham tido um desempenho ruim desde 2017, como seu proprietário, a Innovative Industrial Properties teve um retorno total de 622% durante esse período sem reinvestimento de dividendos e 642% com reinvestimento de dividendos.
Então, esse crescimento massivo de dividendos continuará? Se o FFO continuar a aumentar, isso pode continuar gerando dividendos mais altos. Mas o pico do dividendo pode ter ocorrido, já que a taxa de pagamento de dividendo/FFO está agora em 93%.
O preço das ações, que chegou a US$ 274 em novembro de 2021, caiu cerca de 58% – apesar da receita e do FFO continuarem aumentando. Isso torna a Innovative Industrial Properties um REIT que pode continuar a gerar fortes retornos totais daqui para frente.
Relatório REIT semanal: Os REITs são uma das opções de investimento mais incompreendidas, tornando difícil para os investidores identificar oportunidades incríveis até que seja tarde demais. A equipe interna de pesquisa imobiliária da Benzinga tem trabalhado arduamente para identificar as maiores oportunidades no mercado atual, às quais você pode ter acesso gratuitamente se cadastrando no Relatório semanal REIT de Benzinga.
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Fonte: https://finance.yahoo.com/news/investment-reit-5-years-ago-152458181.html