Estamos indo para outro crash do mercado imobiliário?

Principais lições

• Muitos líderes do setor, incluindo o Goldman Sachs, alteraram suas previsões para o mercado imobiliário desde o início do outono de 2022.
• Embora as taxas de hipoteca tenham caído nas últimas semanas, elas provavelmente não são baixas o suficiente para impactar a demanda no mercado imobiliário.
• É improvável que a falta de moradias acessíveis nos EUA diminua, já que as construtoras desaceleram as novas construções devido à baixa demanda.

Desde o início da pandemia, os preços das moradias subiram, a escassez de moradias aumentou e as taxas de juros subiram. Algumas mudanças foram propositais, como o Fed aumentando as taxas para combater os preços inflacionários. Outros estiveram fora do domínio da previsibilidade.

Mesmo especialistas na área mudaram suas previsões do mercado imobiliário nos últimos meses. Isso não é surpreendente, pois os números à nossa frente parecem contraditórios. As taxas de juros das hipotecas caíram, mesmo quando o Fed está aumentando as taxas e as construtoras estão diminuindo o ritmo, apesar da escassez de moradias.

Embora tudo seja um pouco caótico, existem algumas explicações subjacentes. O futuro imediato pode não ser tão promissor.

Taxas de juros de hipoteca estão caindo

Desde o início do mês, vimos um fenômeno estranho. Enquanto a Reserva Federal continua a aumentar as taxas, os juros taxas de hipotecas caíram.

Isso pode ser em parte devido à demanda. Os preços das casas continuam teimosamente altos e as taxas de juros dispararam de uma média de cerca de 3% no início do ano para mais de 7% em outubro.

Essas circunstâncias levaram a menos compradores no mercado, pois encontrar uma casa acessível se tornou cada vez mais desafiador.

Além da demanda, os credores hipotecários também precisam se preocupar com o mercado de títulos. As hipotecas são muitas vezes reembaladas em títulos lastreados em hipotecas no mercado de títulos. Os investidores normalmente procuram que esses títulos superem o rendimento dos títulos do Tesouro de 10 anos e a inflação.

As taxas de hipoteca são geralmente cerca de 1.8 pontos percentuais mais altas do que o rendimento dos títulos do Tesouro de 10 anos. Em 2022, eles subiram três pontos percentuais a mais devido a fatores como a inflação e a decisão do Fed de não comprar mais esses títulos.

O que estamos vendo é provavelmente uma correção do setor para explicar essa lacuna.

Embora as taxas tenham caído, elas não esfriaram o suficiente para atrair os compradores de volta ao mercado. No início do ano, você pode encontrar uma hipoteca oferecendo uma taxa de juros de 3% em uma hipoteca fixa de 30 anos. Mesmo a taxa 'mais baixa' de hoje ainda é de impressionantes 6.87% em 23 de novembro de 2022.

TentarqSobre o Kit de Inflação da Q.ai | Q.ai – uma empresa da Forbes

Os preços devem cair antes de se estabilizarem

Em outubro de 2022, o Goldman Sachs previu uma alta de 5% a 10% queda nos valores da casa entre agora e março de 2024. Está prevendo essa queda porque não há casas acessíveis suficientes. Isso significa que poucas pessoas podem comprá-los, especialmente com taxas de juros tão altas.

No entanto, este foi um afastamento abrupto de suas previsões de setembro de 2022 que os preços da habitação permaneceriam estáveis nos próximos 12 meses, talvez com algumas quedas regionais que se estabilizariam.

É importante lembrar que quaisquer previsões, mesmo previsões de líderes do setor, nem sempre são representações precisas do futuro. Tanta coisa pode acontecer para alterar o resultado, às vezes ao longo de um único mês.

Mesmo que ocorra uma queda de preço de 5% a 10%, os valores das casas permaneceriam acima dos valores pré-pandêmicos na maioria dos mercados, de acordo com o Goldman Sachs. Embora alguns possam se arrepender do momento da compra, essas projeções não indicam necessariamente despejos como vimos durante o Recessão 2008.

Depois de março de 2024, o modelo do Goldman Sachs fez com que os preços das casas aumentassem novamente em um ritmo mais moderado até janeiro de 2026. Existem alguns fatores no mercado imobiliário americano que estão mantendo uma perspectiva mais sombria sob controle.

É provável que a escassez de moradias desempenhe um papel importante nos preços das casas

A América tem e tem um problema de falta de habitação. Ainda em 2019, havia um déficit de 3.8 milhões de residências disponíveis para venda ou aluguel. A pandemia exacerbou esses problemas.

Primeiro, com a falta de renda no início da pandemia, muitas pessoas perderam suas casas. Embora houvesse uma moratória de despejo, nem todas as propriedades se qualificavam.

Além disso, como a moratória durou tanto tempo, muitos proprietários familiares não podiam mais pagar suas próprias hipotecas. Esses proprietários também não podiam despejar, então muitos optaram por vender suas propriedades para proprietários corporativos mais bem financiados. Uma vez vendido, o inquilino pode ser forçado a sair.

Apesar de terem mais recursos, os proprietários corporativos têm menos probabilidade de perdoar quando se trata de despejos ou históricos de aluguel atrasado. Eles também são mais propensos a aumentar os aluguéis para maximizar o lucro em quaisquer condições de mercado, tornando a habitação ainda menos acessível.

Infelizmente, isso significa que muitas pessoas que perderam suas casas durante a pandemia ainda não conseguem encontrar um lugar acessível para morar.

À medida que os preços das casas aumentavam durante a pandemia, mais possíveis proprietários de imóveis que estavam em uma situação financeira melhor ficaram fora do mercado e decidiram continuar alugando. Isso agrava ainda mais a questão da escassez de moradias, pois menos pessoas estão saindo do mercado de aluguel.

Além desses problemas, problemas na cadeia de suprimentos causaram uma desaceleração massiva em novas construções durante a pandemia. A escassez de mão de obra agravou ainda mais o problema. Além disso, não estávamos começando de um bom lugar em 2019.

As soluções para o problema do déficit habitacional são variadas e regionalmente específicas. Não existe uma solução única para todos. Como é provável que continue sendo um problema, provavelmente continuará a haver mais demanda do que oferta. Isso poderia ajudar a amortecer qualquer queda livre potencial dos valores das casas.

Novas construções estão diminuindo, impactando o fornecimento futuro

Em outubro de 2022, as novas licenças de construção caíram 2.4% em relação a setembro e 10.1% em relação ao ano anterior. Outras desacelerações na indústria de construção residencial incluíram:

• O início de novas unidades habitacionais caiu 4.2% em relação ao mês anterior.
• O início de novas unidades habitacionais caiu 8.8% em relação ao ano anterior.
• As conclusões de residências caíram 6.4% mês a mês.

A conclusão de novas residências aumentou 6.6% em relação ao ano anterior, talvez em parte porque uma enxurrada de capatazes de materiais de construção que estava esperando finalmente saiu da cadeia de suprimentos atrasada perto do final do verão.

Como as vendas de casas caíram desde a primavera, muitas construtoras não planejam manter o ritmo. Isso significa que podemos razoavelmente esperar que a escassez de moradias aumente ainda mais no futuro.

ponto de partida

O que estamos vendo no mercado imobiliário não é normal. Não podemos prever o futuro com certeza, mas podemos acompanhar as tendências e todos os dados disponíveis. O que está por vir pode ser outra recessão, o conflito geopolítico em andamento aumenta os problemas da cadeia de suprimentos. Ou pode ser uma recuperação indolor desse período inflacionário. Qualquer resultado afetará o mercado imobiliário e seu portfólio.

Para proteger suas apostas nestes tempos incertos, especialmente para todos os possíveis compradores de casas esperando o mercado, que precisam permanecer líquidos, a Q.ai tem um Kit de Inflação que protege seu portfólio com cobertura financeira estratégica. Você pode proteger ainda mais seus investimentos usando nosso Proteção de portfólio recurso.