À medida que os preços das casas começam a moderar, quão ruim pode ficar?

Não há falta de pessimismo no mercado imobiliário hoje. Os preços das casas nos EUA caíram desde junho. No entanto, os preços geralmente aumentam ano a ano, e o mercado é sazonal, com preços e atividade normalmente mais altos no verão e mais baixos no inverno.

A acessibilidade está em níveis muito baixos, especialmente na Costa Oeste. Ainda não vimos grandes quedas nos preços das casas, mas há um temor de que isso possa acontecer.

Preço da habitação

Há razões para se preocupar com o mercado imobiliário dos EUA. O aumento dramático nas taxas de juros dos EUA em 2022 está piorando a acessibilidade da habitação. No ano passado era possível obter uma hipoteca a 30 anos por cerca de 3%, agora a mesma hipoteca custa quase 7%. Estamos vendo as taxas de hipoteca mais altas em mais de uma década.

Mesmo além das tendências recentes, os preços das casas subiram muito mais rápido do que os rendimentos nos últimos anos e agora os custos das hipotecas também estão subindo. Isso significa que a família média que compra uma casa hoje está gastando muito mais do seu orçamento em custos de moradia quando você considera as taxas de hipoteca atuais. Essa tendência varia de acordo com a região. As casas são muito menos acessíveis na Costa Oeste, mas a acessibilidade é um problema muito menor no Centro-Oeste.

Sazonalidade

À medida que nos aproximamos do inverno, é típico esperar um mercado imobiliário mais suave com base em padrões sazonais. Os preços das casas normalmente atingem o pico em junho do ano e depois caem nos meses de inverno. Isso é o que vimos em 2022 até agora também. Talvez o que estamos vendo atualmente não seja nada mais do que uma tendência sazonal.

No entanto, muitos comentaristas da indústria são céticos. Por exemplo, A Fannie Mae rastreia o sentimento de moradia e apenas 19% das pessoas acreditam que agora é um bom momento para comprar uma casa, e a maioria acha que agora é um bom momento para vender. São números historicamente baixos. Aquele muito pouco otimismo em relação ao mercado imobiliário dos EUA.

O que vem a seguir?

É importante notar que não estamos nem perto de qualquer tipo de crise habitacional atualmente. Por exemplo, Dados Zillow os preços das casas aumentaram 13% em relação ao ano anterior em setembro de 2022. Os preços das casas caíram mês a mês, mas permanecem em alta ano a ano. 2022 dificilmente é um ano ruim para a habitação neste momento, especialmente em comparação com a forma como os mercados de ações e títulos foram negociados.

Algumas coisas podem mudar a imagem do mercado imobiliário.

Baixas taxas?

A primeira são as taxas de juros, que subiram agressivamente em 2022. Se as taxas caíssem, a acessibilidade melhoraria. Atualmente, não se espera que o Fed corte as taxas drasticamente, mas pode pelo menos pausar os aumentos das taxas em 2023. UMA recessão poderia fazer com que o Fed cortasse as taxas, especialmente se a inflação estivesse sob controle. Taxas de juros mais baixas melhorariam a acessibilidade da habitação, através da redução dos custos de hipotecas, e criariam menos obstáculos ao mercado imobiliário.

Fechando a lacuna de acessibilidade

Obviamente, a preocupação real é que os preços das casas em queda são necessários para preencher a lacuna de acessibilidade. No Avaliação do Federal Reserve de Atlanta, a acessibilidade da habitação atualmente parece semelhante a antes da crise habitacional de 2007-8. Isso é uma preocupação porque foi preciso uma queda de cerca de 20% nos preços das casas para fechar a lacuna de acessibilidade durante esse período e os preços ainda estavam baixos por alguns anos depois disso.

É fácil perceber porque há preocupação com o mercado imobiliário, especialmente na Costa Oeste. A acessibilidade da habitação está em níveis muito baixos, impulsionada, em parte, pelo recente aumento nos custos das hipotecas.

É possível que a queda dos preços das casas seja necessária para fechar a lacuna de acessibilidade. No entanto, se o Fed afrouxar as taxas e as receitas dos EUA continuarem a aumentar nos próximos anos, isso também poderá resolver os atuais problemas de acessibilidade que os EUA estão vendo. Ainda assim, devemos observar que os preços das casas para 2022 ainda estão geralmente em alta ano a ano e que os problemas de acessibilidade da habitação são muito mais agudos na Costa Oeste do que nacionalmente.