À medida que as hipotecas aumentam drasticamente, devemos esperar uma queda nos preços das casas?

Enquanto os EUA flertam com a recessão, um claro perdedor da recente rodada de aumentos de juros nos EUA foi o mercado imobiliário. O que os dados sugerem?

Em primeiro lugar, definitivamente não é tão ruim, ainda. Hoje os preços das casas continuam fortes, Zillow ano a ano tem preços das casas em alta 18% a partir de julho. Um pouco mais pessimista, Redfin'sRDFN
dados têm os preços das casas em alta ano a ano, mas já começando a mergulhar desde junho.

Mas fica pior. Outros dados de habitação sugerem problemas iminentes. Por exemplo, o S&P Select Homebuilders Index teve um desempenho inferior ao S&P 500 em 11% no acumulado do ano, e o desempenho dos estoques de materiais de construção foi igualmente ruim. O mercado de ações é um preditor razoável de lucros futuros, mas nem sempre acerta.

Está implicando que há problemas com o mercado imobiliário. Apenas alguns setores do mercado de ações tiveram desempenho pior, como mídia, têxteis e autopeças. No entanto, muitos fatores contribuem para os lucros das construtoras, então há um problema com as próprias construtoras ou com o mercado imobiliário de forma mais ampla?

Aumento das taxas de hipoteca

O aumento dos custos das hipotecas é uma preocupação para o mercado imobiliário como um todo. Os custos de hipoteca aumentaram muito rápido. Hoje uma hipoteca de taxa ajustável de 30 anos tem uma taxa de juros de 5.5%. No ano passado, foi inferior a 3%. Isso é um aumento dramático nos custos de hipotecas. É um movimento que, assim como os dados recentes de inflação, não vimos desde a década de 1980.

É justo esperar aumentos rápidos nos custos das hipotecas para esfriar o mercado imobiliário. Para muitos, a restrição ao comprar uma casa não é o preço da casa, mas sua capacidade de pagar a hipoteca. O aumento das taxas de hipoteca pode reduzir os preços dos imóveis que muitos podem pagar.

Outras Restrições aos Consumidores dos EUA

Embora os custos de hipotecas sejam de importância crucial, também vale a pena notar que o retomada de pagamentos de empréstimos estudantis próximo janeiro (mesmo com algum alívio da dívida), e o potencial riscos de recessão nos EUA pode também atingir a confiança dos consumidores na compra de habitação. Portanto, há outros presságios negativos também.

Oferta e procura

Então o quadro de abastecimento está ficando um pouco pior. De acordo com Dados de fornecimento de Redfin, agora há mais casas à venda e está demorando mais para vendê-las. Isso está criando uma saliência no mercado imobiliário. Não estamos em níveis de crise. A oferta está de volta aos níveis a partir de 2020, e o tempo para vender é semelhante ao pior de 2021. No entanto, isso durante o período de verão, que é tradicionalmente sazonalmente muito forte para habitação, então as coisas certamente estão se movendo na direção errada e nos próximos meses poderia muito bem ser pior.

O Fed

Claro, o Fed provavelmente ainda não terminou de aumentar as taxas. As expectativas são para outro subir nas taxas na reunião do Fed de setembro. No entanto, a boa notícia é que as taxas de hipoteca normalmente precificam o que os mercados pensam que o Fed fará no futuro. Isso significa que as taxas de hipotecas de longo prazo só devem subir se o Fed aumentar as taxas mais do que o esperado, e podem realmente cair se aumentarem as taxas, mas menos do que o mercado pensa. No entanto, ainda existe o risco de que, em 2023, se o Fed continuar a aumentar as taxas, as taxas de hipotecas possam subir ainda mais, já que os mercados não têm certeza de qual caminho o Fed seguirá em 2023.

Qual é o próximo?

Assim, o mercado de ações está ficando preocupado com a habitação, e isso pode ser em parte porque as taxas de hipoteca subiram muito rapidamente. Estamos começando a ver as casas demorando mais para vender e mais casas estão disponíveis. Isso sugere que os preços das casas podem começar a diminuir após uma forte corrida.

No entanto, também vale a pena verificar que estamos apenas começando a ver os preços das casas suavizarem e permanecerem em alta ano a ano. Além disso, os preços das casas tendem a ser bastante estáveis. Um mercado imobiliário extremamente ruim, historicamente falando, onde os preços caem cerca de 10%, como na década de 1970 ou durante a crise financeira de 2008-9. Assim, em comparação com o mercado de ações, as oscilações negativas nos preços das casas são bastante pequenas.

Os preços das casas tiveram uma corrida muito forte recentemente. Há muitas boas razões pelas quais isso pode estar começando a moderar. Embora a história nos lembre que os preços das casas nos EUA tendem a ser bastante estáveis. Naquela época na década de 1980, quando as hipotecas dispararam como hoje? Bem, os preços das casas tiveram apenas um quarto de queda de preços durante toda a década, e isso estava abaixo de um declínio de 1%.

Então, sim, os preços das casas não podem mais subir dois dígitos. Na verdade, muitos sinais sugerem que as coisas na habitação vão piorar. No entanto, lembre-se de que o que é realmente ruim para o mercado imobiliário raramente chega a um declínio de um dígito nos preços das casas, se a história servir de guia.