Evitando uma grande carga tributária sobre ganhos imobiliários

Possuir um imóvel é um grande sonho para muitos investidores. Mas é um investimento enorme - que pode ser bastante lucrativo. Vender um imóvel alugado com um lucro enorme pode ser um sonho que se torna realidade. Ainda assim, para maximizar o lucro de tal venda, você precisa minimizar os impostos sobre ela. Uma venda a prestações é uma estratégia. Não se preocupe: isso é Internal Revenue Service (IRS) aprovado.

Grande pagamento é igual a grande conta de impostos

Vejamos uma situação comum:

Hal Bookman olhou para a oferta do comprador de sua casa alugada e não acreditou no número que viu. O valor de sua propriedade aumentou substancialmente em apenas cinco anos. No entanto, quando Hal alegremente disse a seu consultor fiscal sobre a venda, o assessor foi cauteloso: Tomando a renda como pagamento único não seria do interesse de Hal do ponto de vista tributário.

Se Hal declarar todo o produto da venda no mesmo ano em que vende o imóvel, ele paga 25% sobre a parcela do ganho que corresponde a qualquer deduções de depreciação ele já assumiu a propriedade alugada.

Qualquer ganho além da recuperação da depreciação é tributado em 15% para contribuintes com renda tributável entre US$ 41,676 e US$ 459,750 se solteiro, ou US$ 83,351 e US$ 517,200 se casado em 2022. Esses valores aumentam para US$ 44,625 e US$ 492,300 para requerentes individuais, bem como US$ 89,250 e US$ 553,850 para casais que declaram em conjunto em 2023. Os contribuintes com rendimentos superiores a estes limites são tributados à taxa de 20%

Hal pergunta a seu consultor tributário se há algo que ele possa fazer para reduzir sua rendimentos tributáveis para o ano. O consultor sabe exatamente a ferramenta a ser utilizada: um contrato de venda a prazo.

O que é uma venda a prestações?

An venda a prestações é definida como a venda de propriedade em que pelo menos um pagamento não é feito até depois do ano fiscal da venda.

O IRS permite aos contribuintes diferir uma parte do ganho na venda de uma propriedade de investimento com um contrato de venda a prestações. Este acordo permite que os vendedores declarem uma rateado parte de seus ganhos de capital ao longo de vários anos.

Um vendedor não tem permissão para usar o método de venda a prazo ao relatar uma perda.

Como funciona o método de venda a prazo

Declarar ganhos em uma venda a prazo é teoricamente simples. A tributação das vendas a prazo é idêntica à anuidades, em que uma parcela proporcional de cada pagamento é considerada uma devolução do principal.

As únicas estipulações são que a propriedade que está sendo vendida não pode ser negociada publicamente segurança ou parte do estoque regular de uma empresa, e o contribuinte não pode ser um revendedor da propriedade vendida (com exceção de certos revendedores de timeshare que optam por uma taxa de juros especial no método de venda a prestações).

Relatório de receita de venda a prestações

A renda da venda a prazo pode ser dividida em três categorias distintas: ganho de capital, interesse e principal. Cada um deles é tratado separadamente em Formar 1040.

A lucro bruto A porcentagem é então usada para calcular a renda da venda a prestações para um determinado ano fiscal.

Ganho de capital

No exemplo acima, Hal deve declarar o ganho a cada ano como sendo de longo ou curto prazo, dependendo de qual foi no ano da venda. Ganhos a longo prazo são tributados a uma taxa mais baixa, enquanto ganhos de curto prazo são tributados como renda normal.

Como Hal manteve a casa por cinco anos, o ganho, nesse caso, seria de longo prazo.

Se o ganho tivesse sido de curto prazo, Hal ainda poderia ser tributado sobre a renda parcelada a uma alíquota menor do que teria se tivesse que declarar o ganho total. Isso ocorre porque os ganhos de curto prazo são tributados como renda ordinária, no topo do contribuinte taxa de imposto marginal.

Se o ganho proporcional não o empurrar para a próxima faixa de imposto, essa alíquota pode ser menor. O ganho de uma venda a prestações é declarado em IRS Formar 6252 e depois levado para Agenda D no Formulário 1040.

Interesse

Os contribuintes com rendimentos de vendas a prestações devem também declarar os juros cobrados ao comprador, que são tributados à taxa normal de rendimentos.

Os juros previstos no contrato de venda são referidos como juros declarados. Se os juros declarados forem insuficientes (ou nulos), parte do principal parte da venda deve ser recaracterizada como juros não declarados.

Diretor

Parte de cada venda a prazo é considerada pelo IRS como uma devolução do principal isenta de impostos. Esse valor pode ser determinado preenchendo a Planilha A da Publicação 537.

O principal (base ajustada) para fins de venda a prazo é o total de sua base real ajustada na propriedade mais quaisquer despesas de venda e recaptura de depreciação.

Neste exemplo, Hal tem $ 200,000 como base ajustada em sua casa. Ele deve adicionar $ 100,000 para sua recaptura de depreciação e $ 10,000 para despesas de venda para calcular sua base ajustada para fins de venda a prazo. Este valor é de $ 310,000.

Porcentagem de lucro bruto

Para calcular a porcentagem de lucro bruto, você deve subtrair a base ajustada para fins de venda a prazo - $ 310,000, neste exemplo - do preço de venda para calcular o ganho total. Neste exemplo, o ganho total é de US$ 90,000 (US$ 400,000 – US$ 310,000).

Em seguida, divida o ganho total pelo preço de venda, que neste caso é 22.5% ($ 90,000 ÷ $ 400,000), e você terá a porcentagem de lucro bruto.

Por fim, para calcular o ganho tributável de cada ano, multiplique esse percentual pelo valor da parcela. Assim, o ganho tributável de Hal a cada ano é considerado $ 11,250 ($ 50,000 x 22.5%).

Hipotecas e preço do contrato

Se o comprador do imóvel assumir uma hipoteca ou algum outro nota promissória com a compra, a base de custo do imóvel deve ser reduzida pelo valor da hipoteca ou nota. Voltando ao nosso exemplo, digamos que Hal tenha uma hipoteca de $ 100,000 sobre a propriedade que vendeu.

Se o locação que Hal vendeu por $ 400,000 tem uma hipoteca de $ 100,000, o preço do contrato é reduzido para $ 300,000 ($ 400,000 - $ 100,000).

Se o valor da hipoteca for superior ao total base ajustado do imóvel, a diferença deve ser reportada como pagamento no primeiro ano e o preço do contrato é acrescido desse valor.

Por exemplo, digamos que a propriedade de Hal tenha uma hipoteca de $ 250,000. Além do pagamento parcelado, Hal terá que declarar um pagamento em excesso de US$ 50,000 (US$ 250,000 – US$ 200,000) durante o primeiro ano.

Exemplo de uma venda a prestações

Usando o exemplo acima, vamos ver como Hal poderia estruturar sua venda a prazo se quisesse adiar sua impostos sobre ganho de capital para um ano futuro.

Hal recebe uma oferta de $ 400,000 por sua casa alugada. Ele comprou a propriedade por $ 300,000. Ao longo dos anos, ele arrecadou US$ 100,000 em depreciação deduções, fazendo sua base ajustada $ 200,000.

Portanto, Hal tem $ 200,000 ($ 400,000 – $ 200,000) de ganhos tributáveis ​​para declarar.

O consultor de Hal recomenda que ele divida o produto da venda em oito parcelas anuais de $ 50,000 cada, em vez de declarar $ 400,000 em um ano. Desde que as parcelas sejam recebidas de forma construtiva a cada ano, esse método permitirá que Hal registre os lucros e, portanto, uma parte proporcional dos ganhos ao longo dos oito anos.