O setor imobiliário residencial é indiscutivelmente o segmento mais valioso e acessível da classe de ativos imobiliários. Sua popularidade levou uma quantidade desproporcional de capital para imóveis residenciais – principalmente de fundos institucionais – elevando as avaliações e reduzindo os rendimentos.
Os gigantes do investimento imobiliário continuam a comprar casas – algo que provavelmente veio para ficar, mesmo com taxas de hipoteca mais altas. Na verdade, a Blackstone está perto de finalizar o que poderia ser o maior fundo de investimento imobiliário de private equity tradicional da história, segundo o Wall Street Journal.
Em um registro regulatório no mês passado, a Blackstone disse que garantiu US$ 24.1 bilhões em compromissos para seu mais recente fundo imobiliário chamado Blackstone Real Estate Partners X. Combinado com os fundos imobiliários da Blackstone na Ásia e na Europa, a empresa terá mais de US$ 50 bilhões disponíveis para investimentos oportunistas.
No caso de uma desaceleração do mercado, a Blackstone terá muito capital para conseguir algumas pechinchas imobiliárias atraentes.
Mas ganhar um bom rendimento não é fácil no clima econômico de hoje. O rendimento bruto do aluguel de um apartamento típico de Nova York é de apenas 2.9%. O rendimento de dividendos em REITs residenciais também é medíocre.
Os rendimentos baixos de um dígito são difíceis de engolir em um ambiente em que as taxas de juros estão subindo e a inflação está em 9.1%.
Os investidores precisam olhar além das propriedades residenciais. Aqui estão alguns REITs de nicho que oferecem melhores retornos.
Não perca
Propriedades de saúde
A saúde é o setor mais defensivo. Recessões e ciclos de crédito não têm muito impacto nos serviços de saúde de emergência, o que torna hospitais e clínicas alvos imobiliários ideais.
Investidores da Omega Healthcare (OHI) concentra-se em lares de idosos e instalações de vida assistida nos EUA e no Reino Unido. A empresa se concentra em arrendamentos triple-net com 64 operadoras nesses dois países.
O rápido envelhecimento da população em todo o mundo ocidental é um fator importante para a Omega. A empresa espera consolidação no mercado e crescimento orgânico para o futuro próximo.
Esse REIT de nicho oferece um rendimento de dividendos de 8.6% e é negociado a 1.9 vezes o valor contábil por ação.
Armazéns de cannabis
A cannabis legal tem sido um setor volátil. Ainda é uma indústria altamente regulamentada e intensamente competitiva. No total, as ações de cannabis decepcionaram os investidores. Em comparação, alugar espaço de armazém para produtores de cannabis tem sido um modelo de negócios melhor.
Propriedades Industriais Inovadoras (IIPR) possui e opera uma das maiores redes de armazéns de cannabis nos EUA. Em junho de 2022, a empresa tinha 111 propriedades, compreendendo um total de aproximadamente 8.4 milhões de pés quadrados alugáveis, 100% alugados para operadores de cannabis licenciados pelo estado.
O REIT oferece um rendimento de dividendos de 7.1% e é negociado a 1.7 vezes o valor contábil.
REITs de hipoteca
A maioria dos REITs concentra-se na parte patrimonial das propriedades que adquirem. Em outras palavras, eles investem dinheiro para comprar propriedades, pagam juros sobre a hipoteca e cobram aluguéis – um modelo tradicional de proprietário.
No entanto, alguns REITs se concentram na aquisição de hipotecas e na cobrança de aluguéis. Este é um modelo de capital leve que pode levar a melhores rendimentos se gerenciado adequadamente.
Starwood Property Trust (STWD) é o maior REIT hipotecário do país. A empresa de Greenwich, Connecticut, é especializada em hipotecas comerciais. Desde a sua criação, já investiu mais de US$ 83 bilhões em investidores multifamiliares, produtores de petróleo e gás, gerentes de hotéis, lojas de varejo e empresas para a compra de suas propriedades.
REITs de hipotecas como a Starwood são mais vulneráveis ao aumento das taxas de juros. Isso porque o modelo de negócios depende da margem de juros líquida – a diferença entre tomar emprestado e emprestar dinheiro. À medida que as taxas de juros aumentam em 2022, a Starwood pode ver sua margem líquida comprimir. Sua carteira de empréstimos pendentes também pode ter avaliações mais baixas.
No momento, o REIT oferece um rendimento de dividendos de 8.1% e é negociado a apenas 1.15 vezes o valor contábil por ação. Está claramente fora de moda agora, mas pode gerar retornos excepcionais se as taxas de juros se estabilizarem no próximo ano.
A Starwood é um alvo ideal para investidores com apetite por apostas de alto risco e alta recompensa.
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Este artigo fornece apenas informações e não deve ser interpretado como um conselho. É fornecido sem garantia de qualquer tipo.
Fonte: https://finance.yahoo.com/news/blackstone-preparing-record-50-billion-120000092.html