Construa, querido, construa! Em 2023, as cidades precisam incentivar novas moradias

Especialistas e prognosticadores tentarão prever se e por quanto tempo a economia americana sofrerá com a inflação. As respostas a essas perguntas também afetarão sua avaliação da recessão; estamos ganhando um, está chegando, e quanto tempo e profundidade isso vai durar? Quando se trata de economia habitacional, as folhas de chá são difíceis de ler. As taxas de juros da hipoteca estão em alta, assim como os aluguéis adicionando à inflação geral. Enquanto isso, os preços das moradias unifamiliares dispararam em 2021, quando os trabalhadores remotos aproveitaram o dinheiro barato e o trabalho remoto para alimentar um frenesi de compras em mercados anteriormente sonolentos como Boise e Bozeman. Agora os preços nesses mercados estão caindo rapidamente. O que isso significa e como devem responder os governos locais que controlam a oferta de moradias por meio de regulamentação? Em todos os cenários, a resposta é a mesma: incentivar mais construções com menos regulamentações e mais incentivos.

Lembre-se do grande busto imobiliário em 2008? Produção de habitação unifamiliar nunca recuperou, ou pelo menos o nível de produção de habitação não atingiu os mesmos números. Uma olhada nas licenças unifamiliares de 2000 até agora mostra a queda vertiginosa da produção. É verdade que os dados do Federal Reserve Bank de Saint Louis mostram que a queda começou bem antes do crash, mas mesmo assim, mesmo com o grande boom de compras em 2021, a oferta não acompanhou a demanda, o que significa preços mais altos.

Os aluguéis têm sido voláteis. Os dados de Zumper para Boston mostram um exemplo perfeito de como os aluguéis caíram durante a pandemia, depois dispararam de volta aos níveis pré-pandêmicos e continuaram subindo.

Então, o que acontece a seguir? Aqui estão alguns cenários.

A alta inflação continua, o Fed responde agressivamente, a recessão segue

O pior cenário é que o Fed não apenas tira o ponche da bebida, mas aparece com policiais para acabar com a festa. Nesse caso, a produção habitacional cai a zero com pouquíssimas transações, pois o dinheiro fica mais caro e os investidores buscam outros investimentos. Pode não ser tão ruim quanto em 2008, mas o resultado será uma produção mais lenta ou estagnada e uma demanda estagnada.

A inflação diminui, o Fed recua, segue-se uma recessão curta e superficial

Mesmo nesse cenário, haverá uma torção na mangueira de produção habitacional por causa dos recentes aumentos nas taxas de juros. Projetos multifamiliares também devem desacelerar; eles também são construídos com dinheiro emprestado. À medida que as nuvens se dissipam e o sol começa a brilhar, levará tempo para a produção aumentar, e os aumentos na demanda serão recebidos com escassez de oferta e preços mais altos no final de 2023.

Indicadores atrasados ​​superestimam a inflação, o Fed recua, sem inflação ou recessão em 2023

Os indicadores do governo estão sempre por trás dos eventos econômicos reais. É como um meteorologista aparecendo alguns dias depois que um tornado destrói sua casa e diz: “É oficial, sua casa foi derrubada por um tornado”. Em uma discussão no The Ringer's Podcast em inglês simples, Mark Zandi, da Moody's, explica esse fenômeno. “Quando você consegue um aumento de aluguel no mercado, digamos no mês de fevereiro, leva cerca de seis meses para que isso se traduza no que isso significa para a inflação do aluguel medida pelo BLS.” Talvez estejamos bem, só não sabemos. Mas o dinheiro ainda está ficando mais caro e, quando o Fed recuar, ainda veremos desacelerações na produção de imóveis.

Agora é a hora de prevenir a próxima “crise imobiliária”

Em cada um dos cenários acima, haverá uma desaceleração da produção habitacional em todas as tipologias. Se podemos aprender alguma coisa com 2008, deve ser que a queda no investimento em novas moradias, a diminuição da demanda por moradias e a desaceleração ou interrupção da produção de moradias são um sinal: Construa, baby, construa! Os desenvolvedores odeiam o risco mais do que amam o lucro. Na verdade, só faz sentido que a habitação se torne atraente quando os preços sobem após uma grande queda. Aquele lote vago que poderia ser uma moradia provavelmente ficará parado até que a demanda aumente, os preços subam e, em seguida, a construção racionalize o custo e o risco. Normalmente, quando a economia imobiliária se recupera, o governo entra em pânico porque os preços sobem e então eles impõem regras e regulamentos para “fixar” os preços.

Podemos evitar isso quando a economia imobiliária se estabilizar e se recuperar agindo agora para eliminar todas as coisas que retardam a produção. Em seguida, se um desenvolvedor está preocupado que construir agora é muito arriscado, o governo local pode investir – sim, colocar dinheiro na mesa – para construir naquele terreno baldio e subsidiar perdas e taxas de vacância potencialmente altas. Quando a economia se recuperar e a demanda por moradias voltar, esse tsunami de demanda será atendido com abundância de moradias. Será que o governo fez feno em 2009, 2010 e 2011, quando o sol não estava brilhando, teríamos menos problemas com os preços da habitação quando isso finalmente acontecesse.