Compre ações da Opendoor. O iBuyer é uma pechincha.

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Quando

Grupo Zillow

abandonou a compra online de casas em Novembro, os investidores caminharam. A saída de Zillow, no entanto, também derrubou metade dos estoques de

Tecnologias de portas abertas

e

Soluções Offerpad
,
dois pioneiros no uso de algoritmos para comprar casas – o chamado iBuying. Nós escreveu então que por US$ 15, as ações da Opendoor eram uma aposta razoável para que mais vendedores domésticos aceitassem as ofertas online instantâneas da Opendoor.

Estávamos excessivamente otimistas — pelo menos em relação às ações. Na semana passada, a Opendoor (ticker: OPEN) havia caído para US$ 4.50 sob o peso de um mercado em baixa, aumentando as taxas de hipoteca e diminuindo as vendas de casas. Mas continuamos otimistas sobre suas perspectivas.

No preço atual, a Opendoor está avaliada em cerca de US$ 3 bilhões, o que não é muito mais do que o dinheiro em seu balanço patrimonial ou, alternativamente, seu valor contábil. Ao entregar seu estoque de casas aproximadamente uma vez por trimestre, a empresa produziu de forma confiável um lucro por casa de cerca de 5%. Após anos de perdas iniciais, agora obtém lucros operacionais e teve sua primeiro lucro líquido este ano.

Analistas consultados pela FactSet esperam que a Opendoor gere mais de US$ 400 milhões em lucros antes de juros, impostos, depreciação e amortização, ou Ebitda, mais compensação de ações, sobre vendas de cerca de US$ 18 bilhões este ano. Desde o início de 2021, a Opendoor mais que dobrou o número de mercados metropolitanos em que opera, para mais de 50. A expansão contínua deve elevar as vendas para quase US$ 26 bilhões e o Ebitda para US$ 675 milhões até 2024, diz Dae Lee, do JP Morgan, que lançou a cobertura na quinta-feira com uma classificação de compra e uma meta de US$ 9.

O presidente da Opendoor, Andrew Low Ah Kee, diz que a empresa pode razoavelmente aspirar a uma participação de 4% em 100 mercados imobiliários, o que traria receita para US$ 50 bilhões. Os credores apoiaram essa expansão com empréstimos sem recurso garantidos pelo estoque de moradias da empresa.

Os vendedores de casas se saíram bem nos últimos anos, pois os preços se valorizaram rapidamente. Opendoor, que se tornou público no final de 2020, e seus pares também se beneficiaram. Mas a valorização dos preços desacelerou, e a Opendoor agora enfrenta dúvidas sobre se seus preços de imóveis calculados por computador podem ter sucesso sem um mercado imobiliário em alta.

A Opendoor diz que seus modelos de preços têm apresentado melhor desempenho a cada ano. Junto com os bancos de dados de várias listas analisados ​​por todos os agentes imobiliários, a empresa possui dados de suas próprias atividades envolvendo milhões de residências. Modelos de computador informam cada etapa do processo de revenda, desde a definição de preços até a avaliação de ofertas. Os corretores de imóveis tradicionais se orgulham de seu julgamento subjetivo, mas os gerentes de portfólio da Opendoor se beneficiam de uma disciplina sistemática.

O diretor de investimentos da Opendoor, Daniel Morillo, diz que uma recessão diminuirá o volume de transações. Mas, diz ele, por meio de uma dúzia de desacelerações nos últimos 50 anos, o preço médio de uma casa nos EUA só caiu de preço alguns anos após a crise financeira de 2008 – e depois, apenas 3%, no pior trimestre. Os níveis de endividamento do consumidor e a oferta de casas são diferente agora.

Os investidores perderam a paciência com negócios em crescimento que ainda não são lucrativos. Lee, do JP Morgan, espera que a Opendoor mostre cerca de 15 centavos por ação nos lucros este ano (excluindo custos não monetários, como opções de ações), subindo acima de 40 centavos em 2024.

Escreva para Bill Alpert em [email protegido]