Comprar sua primeira casa? Aqui está o que você precisa saber

Os compradores de casa pela primeira vez têm uma curva de aprendizado íngreme, desde entender a verdadeira acessibilidade e como se qualificar para uma hipoteca até gerenciar seu fluxo de caixa após a compra.

“Ao comprar sua primeira casa, você precisa considerar que o que um credor lhe emprestará não é necessariamente a mesma quantia que você pode pagar razoavelmente”, disse o planejador financeiro certificado Eric Roberge, fundador da Beyond Your Hammock em Boston.

Enquanto a maioria dos bancos permite que você contrate um empréstimo com um pagamento em torno de 30% de sua renda, Roberge aconselha os clientes a manter seus custos anuais de moradia (pagamentos de hipoteca junto com impostos sobre propriedade, seguro residencial e manutenção anual) a 20% de sua renda bruta .

“No ambiente de hoje, eles estão comprando o pagamento, não o preço de compra”, disse CJ Harrison, CFP, vice-presidente da DecisionPoint Financial em Mesa, Arizona. “Mas eles precisam ter em mente que esses são os preços das casas super inflados.

“Eu pergunto a esses clientes: 'Você consegue suportar financeiramente um declínio catastrófico no valor de sua casa?'”

Para trazer seus clientes à realidade, Brian Mercado, CFP da JSF Financial em Los Angeles, faz com que eles façam um exercício.

“Digo a eles que, enquanto estão procurando uma casa, devem tentar viver como se já estivessem fazendo aquele pagamento maior”, disse ele. “É um teste de estresse em seu fluxo de caixa.”

Enquanto os compradores se acostumam com o novo orçamento, o Mercado investe o excesso de economia mensal para que possa ser adicionado ao pagamento inicial.

Você não quer superar sua nova casa, disse Stephanie Campos, CFP, proprietária da Campos Financial em Miami. Ela faz perguntas aos clientes como "Esta casa atenderá às suas necessidades por mais de cinco a 10 anos?" e "Os custos de hipoteca e fechamento valem a pena, se você precisar comprar outro lugar em alguns anos?"

Antes de aplicar para hipotecas, é essencial limpar sua pontuação de crédito, se necessário, de acordo com Campos.

“As taxas teaser anunciadas são apenas para crédito excelente e [em geral, as taxas bancárias são um alvo móvel dependente do apetite de risco do credor”, disse ela.

Campos aconselha pessoas com pontuação de crédito abaixo de 600 a procurar hipotecas Autoridade Doméstica Federal. Estes são voltados para compradores de casa pela primeira vez que têm dificuldade em economizar os 20% necessários para evitar o seguro de hipoteca privada, disse ela. Os empréstimos da FHA podem exigir uma redução de apenas 3.5%, mas vêm com taxas ligeiramente mais altas e certos requisitos de pagamento e renda.

Uma maneira de os compradores evitarem ter que fazer um seguro de hipoteca privado, ou PMI, disse Mercado, é fazer dois empréstimos separados – ou seja, uma hipoteca de 80% do valor necessário e uma linha de crédito de equidade para o saldo.

O Mercado também sugere que os compradores solicitem várias cartas de pré-qualificação dos credores em valores diferentes para diferentes estratégias de negociação. Por exemplo:

• Se você não quiser avisar o vendedor que pode pagar mais, use uma carta que mostre apenas o valor que você precisa para a compra.
• Se você estiver em uma guerra de lances, use uma carta com um valor que mostre ao vendedor que você pode ir mais alto.

Os compradores devem ter alguns à mão, caso precisem fazer uma oferta imediata, disse Mercado.

As hipotecas são uma das “arenas mais competitivas do mercado”, disse Harrison, “então obtenha os detalhes dos custos e mostre-os a outros credores”.

Ele diz aos compradores para obter cotações de pelo menos três fontes de hipoteca e solicitar uma planilha de taxas, que é preliminar e não exige verificação de crédito e/ou estimativa de empréstimo, que é vinculativa e exige verificação de crédito.

Superestime o que você acha que serão suas despesas pós-compra, disse Harrison, já que os custos de móveis, manutenção de pátios e reparos são altos devido à demanda resultante do mercado imobiliário aquecido.

“Seja paciente antes de começar a gastar dinheiro após a compra”, disse ele. “Acompanhe seu ritmo e preserve seu fundo de emergência – e faça um orçamento para compras futuras em vez de gastar todo o seu dinheiro.”