Poderia uma recessão habitacional estar no horizonte?

Principais takeaways

• Uma série de relatórios imobiliários nesta semana aumentaram a especulação de que uma leve recessão no mercado imobiliário pode estar no horizonte
• Dados do NAHB mostram que a confiança do construtor no segmento de construção de casas unifamiliares caiu 8 pontos em outubro
• O Departamento de Censo informou que, enquanto as licenças de construção aumentaram em agosto, o número de novas moradias caiu mês a mês (MOM) e ano a ano (YOY).
• A Associação Nacional de Corretores de Imóveis anunciou que as vendas de casas existentes e os preços médios das casas caíram em setembro
• Ainda assim, muitos especialistas concordam que um colapso total é improvável devido à resiliência sem precedentes do consumidor e à lenta taxa de declínio

Os preços da habitação e novas construções estão em declínio. Taxas de hipoteca estão em ascensão. E a especulação de uma recessão no mercado imobiliário continua a se propagar entre compradores e investidores imobiliários. Para alguns, um mergulho repentino e abrupto é mais provável; outros vêem uma regressão mais lenta e mais suave ao longo do próximo ano.

De qualquer forma, uma série de relatórios recentes de habitação jogou combustível no fogo proverbial.

Novos relatórios de habitação esta semana

Talvez o maior relatório de habitação desta semana tenha sido cortesia do Associação Nacional de Construtores Residenciais (NAHB) e o Wells Fargo Housing Market Index.

O NAHB/Wells Fargo HMI mede a percepção do construtor sobre as expectativas de vendas de residências unifamiliares em uma escala de “bom” a “ruim”. As métricas do componente alimentam um índice ajustado sazonalmente, onde pontuações acima de 50 sugerem que a maioria dos construtores vê as condições como “boas”.

Para outubro, o relatório da habitação constatou que a confiança do construtor para a construção de novas residências unifamiliares afundou 8 pontos. Atualmente, essa métrica de confiança do construtor fica em torno de 38. Isso é metade de seu nível há seis meses e, além de um breve pontinho durante a pandemia, o menor desde agosto de 2012.

Para cada parte componente:

• As condições atuais de vendas caíram para 45, uma perda de 9 pontos
• As expectativas de vendas de seis meses caíram para 35, uma queda de 11 pontos
• O tráfego de compradores em potencial caiu para 25, marcando uma queda de 6 pontos

De acordo com o presidente da NAHB, Jerry Konter, a demanda foi enfraquecida pelas altas taxas de hipoteca que criaram uma situação considerada “insalubre e insustentável”.

Mas este não é o único relatório de habitação divulgado esta semana.

Dados do Census Bureau

Esta semana, o Census Bureau e o Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos EUA divulgaram dados sobre a nova construção residencial de setembro. De acordo com relatório de habitação:

• Licenças de construção subiram 1.4% MOM, mas caíram 3.2% YOY
• Início da habitação privada caiu 8.1% MOM e 7.7% YOY
• A conclusão das habitações de propriedade privada cresceu 6.1% MOM e 15.7% YOY
• Início da habitação unifamiliar caiu 4.7% MOM
• Conclusões de habitações unifamiliares cresceram 3.2% MOM

Juntos, esses dados pintam uma imagem de um mercado de construção em declínio.

Enquanto novos projetos foram iniciados a taxas mais altas no ano passado, agora, mais estão sendo concluídos do que começando de novo. (Em outras palavras, o mercado imobiliário já está bem tendência descendente.)

Dados da Associação Nacional de Corretores de Imóveis

Também nesta semana, a Associação Nacional de Corretores de Imóveis (NAR) anunciou que as vendas de casas existentes nos EUA caíram 1.5%, para 4.71 milhões em setembro, com ajuste sazonal.

Embora o declínio tenha ficado em linha com as expectativas dos economistas, ainda representa o oitavo declínio mensal consecutivo. Também marca a primeira vez que as vendas de imóveis existentes caíram tantos meses seguidos desde 2007.

Ao todo, as vendas totais de residências caíram 23.8% no comparativo anual, com o número de residências no mercado caindo 2.3%, para 1.25 milhão de unidades.

Enquanto isso, o preço médio das casas existentes caiu de US$ 389,500 para US$ 384,800 MOM, depois de chegar a US$ 400,000 pela primeira vez nesta primavera. Os dados da NAR sugerem que os declínios médios dos preços podem continuar no início de 2023, se não além.

Como o economista-chefe da NAR, Lawrence Yun, resumiu tão sucintamente: “O mercado está claramente mudando”.

Estimativas de especialistas: o mercado pode cair até 20%

De acordo com o economista-chefe da Pantheon Macro, Ian Shepherdson, os dados do NAHB são um sinal “desastroso” de que quaisquer saltos relatados nas vendas de novas casas foram “mais barulho” do que sinais de uma potencial reviravolta imobiliária. Em particular, Shepherdson prevê que novas construções e vendas de casas continuarão a cair, causando estragos nos valores das casas.

“Este não é o piso”, disse Shepherdson. “O aumento nas taxas de hipoteca para quase 7% nas últimas semanas desencadeou uma queda adicional na demanda por hipotecas, e esperamos que as vendas de casas continuem caindo até o início do próximo ano.”

Na visão de Shepherdson, os preços precisam “cair substancialmente” para restaurar o equilíbrio do mercado imobiliário. E como a curva de oferta de moradias ainda não caiu, a queda na demanda abrirá caminho para preços mais baixos. Ao todo, Shepherdson espera “uma queda de 15 a 20% no próximo ano” antes de atingir o fundo do poço.

Principais conclusões desses relatórios de habitação

Outros dados – taxas de hipoteca particularmente mais altas – apoiam a teoria de que queda do preço da habitação continuará por meses ainda. Para alguns, os dados recentes do relatório imobiliário sugerem uma possível recessão no mercado imobiliário.

As casas já começaram a ficar no mercado por mais tempo, subindo de 16 para 19 dias. Antes da pandemia, o tempo médio no mercado para a maioria das casas era de um mês. Além disso, as transações em dinheiro permanecem estáveis ​​em torno de 22%, já que os compradores de casas evitam as altas – e crescentes – taxas de hipoteca. Desde março de 2022, o banco central dos EUA aumentou as taxas de juros de quase zero para 3-3.25%, enquanto a taxa de fundos federais agora deve terminar o ano em torno de 4.25-4.75%.

Ainda assim, esses fatores trabalharam juntos para começar a reduzir a demanda, o que deve levar a quedas de preços de longo prazo. Eles pintam um quadro abrangente de taxas de juros crescentes, gargalos materiais e preços elevados de imóveis que enfraquecem continuamente a demanda.

O economista-chefe da NAHB, Robert Dietz, observou: “Dadas as expectativas de taxas de juros elevadas contínuas devido a ações do Federal Reserve, prevê-se que 2023 veja declínios adicionais de edifícios unifamiliares à medida que a contração da habitação continua…. A taxa de propriedade de imóveis diminuirá nos próximos trimestres, à medida que as taxas de juros mais altas e os custos de construção elevados contínuos continuam a precificar um grande número de potenciais compradores”.

Estamos nos aproximando de uma recessão no mercado imobiliário?

A última vez que o mercado imobiliário esteve tão frenético ocorreu entre 2005-2007, levando ao colapso da bolha imobiliária em 2008. Agora que o boom imobiliário está ameaçado pelo aumento das taxas de hipoteca, pelo declínio da oferta e demanda, é razoável perguntar: estamos caminhando para outra recessão no mercado imobiliário?

Apesar dos declínios contínuos após um ano de aumentos recordes de preços e taxas de hipoteca baixíssimas, parece que uma recessão severa no mercado imobiliário é improvável. Em vez disso, os economistas da habitação acreditam amplamente que qualquer correção provavelmente será modesta. (Em outras palavras, é improvável que experimentemos outra bolha imobiliária semelhante à Grande Recessão.)

Uma diferença óbvia entre agora e então é a surpreendente resiliência econômica que a maioria dos consumidores demonstrou durante a pandemia. Regulamentos de empréstimos mais rígidos – muitos resultantes da própria Grande Recessão – também desempenham um papel. Hoje em dia, o comprador médio de hipotecas reivindica mais capital e uma classificação de crédito inicial mais alta.

Além disso, as empresas de construção cautelosas moderaram as novas construções para garantir que não superassem a oferta. Infelizmente, também parece que esse fato continuou a impulsionar os preços, ao mesmo tempo em que suprimiu as contagens de estoque, de modo que nem a demanda nem os preços podem cair organicamente.

Em vez disso, o declínio da demanda é creditado em grande parte aos preços astronômicos e aumento das taxas de hipoteca. Portanto, embora seja improvável que vejamos uma recessão catastrófica no mercado imobiliário, uma liberação lenta e com vazamento – como a do ar saindo de um balão – não é improvável.

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Embora os preços mais altos das casas tenham se mostrado valiosos para os investidores imobiliários durante a pandemia, os preços em declínio e a demanda reduzida podem significar águas turbulentas à frente. Sem falar que os investidores tb consumidores – o que significa que as taxas mais altas de inflação e juros bash não apenas seu portfólio, mas também sua carteira.

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