Prezado Tax Guy: Acabei de começar a alugar minha casa no Airbnb. Que deduções de imposto de renda posso reivindicar nesta propriedade?

Eu tive minha própria LLC de pesquisa de marketing por cerca de 25 anos, então sei muito - mas não com aluguel de minha casa. Alguém pode contar parte da hipoteca como uma dedução? E quanto a utilitários e cabos? Eu acho que sim.

Viagens e impostos

Prezados Viagens e Impostos,

Sua pergunta sobre a encruzilhada de hospitalidade e regulamentos tem esta linha do The Eagles '"Hotel California” passando pela minha cabeça: “Você pode verificar a hora que quiser, mas nunca pode sair.” Você nunca pode deixar as regras fiscais, isso é.

Sempre há uma questão fiscal a ser respondida, e seu negócio em ascensão no Airbnb não é exceção. Você pode fazer deduções de renda de aluguel em determinadas circunstâncias, desde que saiba o que reivindicar, quanto reivindicar e quando não reivindicar.

Receita Federal diz os proprietários de aluguel podem deduzir os juros da hipoteca, imposto sobre a propriedade, despesas operacionais, depreciação e reparos. O custo de “melhorias” não é dedutível – embora algumas ou todas as melhorias possam ser recuperadas por meio de depreciação.

"O IRS diz que os proprietários de aluguel podem deduzir juros de hipoteca, imposto predial, despesas operacionais, depreciação e reparos. "

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porta-voz apontou para um link na empresado site, que inclui um EY explicador sobre o tema das obrigações fiscais dos anfitriões. Conte também serviços públicos (como gás, eletricidade, TV e internet), serviços de limpeza e publicidade como algumas das outras despesas dedutíveis, diz o documento.

O link do Airbnb disse que seria uma boa jogada verificar com os profissionais tributários para obter mais detalhes, porque existem “muitas regras especiais nessa área”.

June Toth, membro gerente da zbt Certified Public Accounting & Consulting em Edison, NJ, está localizada perto de montanhas e praias e, portanto, recebe regularmente perguntas de clientes sobre renda de aluguel. Suas deduções fiscais podem cair dependendo de suas próprias condições de vida.

Se você estiver alugando um local onde também reside - uma unidade residencial denominada secamente - haverá limites para as despesas de aluguel dedutíveis, diz o IRS. A agência tributária diz que considerará o uso da propriedade como residência pessoal, em vez de aluguel, se você a usar por 14 dias ou “10% do total de dias alugados para outras pessoas a um preço justo de aluguel”.

“Se o uso pessoal não exceder esses limites, a propriedade é considerada propriedade de aluguel” e as deduções podem ocorrer, disse Toth.

Colocando de uma maneira diferente: se você alugar sua propriedade por 14 dias ou menos, não precisará informar a renda do aluguel, disse Toth. Mas isso significa que você também não pode deduzir as despesas relacionadas ao aluguel, acrescentou ela.

Vamos supor que você esteja alugando este lugar por 15 dias ou mais. Você parece sério. Você já criou uma LLC. Você terá que informar a receita de aluguel em Anexo E e divida suas deduções entre as despesas pessoais relacionadas à casa e as despesas relacionadas ao aluguel.

Então, como você divide? o IRS diz, “Você geralmente deve dividir suas despesas totais entre o uso de aluguel e o uso pessoal com base no número de dias usados ​​para cada finalidade.”

Isso significa contabilizar as despesas elegíveis, disse Toth. Conte os dias em que o local estava realmente sendo alugado, mais os dias em que você o usou para uso pessoal.

O lado do aluguel dessas despesas é dedutível contra sua receita de aluguel. Juros de hipoteca e impostos sobre a propriedade são os primeiros a serem aplicados, disse Toth. As despesas operacionais e a depreciação do aluguel são aplicadas a seguir, disse ela. Qualquer perda líquida é transportada para os anos futuros, observou ela.

Finalmente, os registros de suporte não precisam ser incluídos em uma declaração de imposto, o explicador da EY dito. Mas as pessoas devem manter seus registros - mesmo aqueles que não precisam declarar renda de aluguel devido à exceção de 14 dias - se o fisco bater à porta.

Isso inclui recibos de despesas dedutíveis e reparos, registros de dias em que a propriedade é alugada ou usada pessoalmente, comprovante de publicidade e muito mais.

O IRS vai procurar registros se você for escolhido para uma auditoria. Se você tiver seus documentos prontos para comprovar suas despesas e deduções, mais rápido você terminará a auditoria.

Para citar novamente os Eagles, terminar esse processo conta como um “sentimento tranquilo e fácil.” Eu desejo isso para você.

Tem alguma dúvida sobre impostos? Escreva-me em: [email protegido]

Obrigado por ler. Quero ajudá-lo a pensar de forma mais ampla sobre as questões que afetam seus impostos. Não estou oferecendo conselhos fiscais, apenas uma tentativa de ver o que o turbilhão de regras fiscais e condições econômicas podem significar para sua carteira.

Estou aqui para o leitor que encara seus impostos com ar de resignação. Você simplesmente não gosta de impostos, eu entendo. Eu já fui esse cara. Por baixo do jargão, pense em seus impostos como um labirinto – com dinheiro no final. Ou uma armadilha que você precisa evitar.