Caro Tax Guy: 'O que acontece se eu vender minha casa existente para pagar o empréstimo da minha nova casa? Quanto de imposto devo?'

Entendo que qualquer lucro de uma venda de imóveis não é tributável se for usado para comprar outra casa dentro de três anos. Minha pergunta é o que acontece se eu comprar outra casa e depois vender minha casa existente para pagar o empréstimo da minha nova casa?

A ordem de compra e venda importa?

Mudando o mercado

Caro Mulling do Mercado,

Eu vou decepcioná-lo suavemente. Você diz que os lucros imobiliários recebem uma redução de impostos se forem usados ​​para comprar uma casa dentro de três anos, mas os contadores me dizem que na verdade é uma regra antiga e não está mais nos livros. Então você está sem sorte.

Quanto à compra e venda: Você espera embolsar o lucro, minimizar sua responsabilidade fiscal e manter todas as suas memórias. A ordem de compra e venda não importa para fins fiscais. Você não precisa se apressar em comprar outra casa.

“A exclusão do ganho de residência principal agora não não exigir que um contribuinte adquira uma casa substituta”, disse Jeffrey Olson, sócio da Carr, Riggs & Ingram em Atlanta, especializado em questões tributárias relacionadas a imóveis.

O IRS permitirá que você mantenha os lucros da venda de sua casa livres de impostos sobre ganhos de capital, com algumas condições. Você deve ter a casa há pelo menos dois anos e morado nela por dois dos últimos cinco anos (mas eles não precisam ser contínuos).

Isenções fiscais

Os primeiros $ 250,000 em lucro são excluídos do imposto sobre ganhos de capital para indivíduos e casais que arquivam separadamente, de acordo com as regras do IRS. A exclusão de ganhos de capital sobe para US$ 500,000 para um casal que arquiva conjuntamente.

Para um casal arquivando em conjunto, apenas um dos cônjuges deve possuir. Mas cada cônjuge tem que cumprir o requisito de uso. Os dois anos de propriedade e uso não precisam ser um único período contínuo, observou Olson.

"As compras subsequentes não entram nos cálculos", disse Rob Seltzer, presidente da Seltzer Business Management, com sede em Los Angeles, onde trabalha com clientes em questões tributárias, que incluem transações imobiliárias.

“A única compra que importa é a compra da casa que você está vendendo”, acrescentou. Em outras palavras, você não se preocupa com nenhum tipo de exigência de reinvestimento, mas precisa estar ciente de outras regras de elegibilidade para exclusão de ganhos de capital.

Rugas no código tributário

Dito isso, há falhas no código tributário se você alugou sua casa durante o período de cinco anos, transformou parte de sua residência em um escritório em casa ou fez reformas e reivindicou deduções de depreciação nas reformas.

Vender a sua casa ficou mais complicado. Os preços das casas estão caindo, mas ainda estão altos. Enquanto isso, as taxas de hipoteca subindo e está demorando mais para as casas serem vendidas. O sentimento do comprador doméstico atingiu recentemente um sempre baixo.

As pessoas normalmente vendem primeiro e depois compram. No entanto, se você puder se dar ao luxo de comprar uma casa nova, vender a casa existente e aplicar o produto da venda à hipoteca da casa que acabou de comprar.

As leis fiscais do Tio Sam não estão forçando você a seguir um cronograma para comprar e vender em um mercado que se tornou mais difícil. Só não se coloque sob qualquer pressão desnecessária nesse ínterim.

Tem alguma dúvida sobre impostos? Escreva-me em: [email protegido]

Obrigado por ler. Quero ajudá-lo a pensar de forma mais ampla sobre as questões que afetam seus impostos. Não estou oferecendo conselhos fiscais, apenas uma tentativa de ver o que o turbilhão de regras fiscais e condições econômicas podem significar para sua carteira.

Estou aqui para o leitor que encara seus impostos com ar de resignação. Você simplesmente não gosta de impostos, eu entendo. Eu já fui esse cara. Por baixo do jargão, pense em seus impostos como um labirinto – com dinheiro no final. Ou uma armadilha que você precisa evitar.