O aluguel diminui durante uma recessão? O que locatários e investidores imobiliários podem esperar

Principais lições

• Só porque há uma recessão não significa necessariamente que os preços dos aluguéis vão cair. Na verdade, durante a recessão de 2008, foi exatamente o oposto.
• No atual mercado de aluguel, vimos a taxa de aumento nos preços de aluguel cair, mas isso só se traduz em preços de aluguel mais baixos se você estiver em mercados selecionados.
• Se você é um investidor imobiliário, provavelmente sabe que não deve esperar uma alta perpétua nos preços dos aluguéis. Essa desaceleração deveria ter sido antecipada.

A pandemia causou estragos nos mercados de aluguel da América. Desde fechamentos de empresas que impediam os locatários de obter renda até moratórias de despejo e migrações em massa que acompanharam oportunidades de trabalho remoto, nada parece como em fevereiro de 2020.

Há indícios de que estamos vendo uma taxa menor de aumento de preços para locatários nos últimos meses, mas isso não se traduz necessariamente em reduções de aluguel.

Embora não haja tantos indícios de que estamos vivendo uma recessão, dependendo da sua faixa de renda, pode parecer que sim. No entanto, se estamos ou não em recessão pode não importar, porque as recessões não significam necessariamente que os preços dos aluguéis caiam.

O aluguel é uma fonte de inflação pegajosa

O aumento dos aluguéis foi parte do que motivou a Fed vai começar a aumentar as taxas de juros. Quando começamos a ver aumentos significativos nos aluguéis, isso é chamado de 'inflação pegajosa'. A inflação pegajosa ocorre quando os preços saltam sobre as despesas que sofrem alterações de preços em ciclos de 4.3 meses ou mais.

Isso significa que leva mais tempo para o aluguel diminuir uma vez que sobe. É mais comum ver os preços se estabilizarem por um tempo do que ver os preços caírem em termos de dólares reais.

Os custos de aluguel aumentaram 23.5% entre outubro de 2019 e outubro de 2022, o que nega qualquer ganho que os trabalhadores possam ter obtido em termos de crescimento salarial durante a pandemia. As chances de que o aluguel caia o suficiente para compensar esse aumento histórico são baixas.

O aluguel desce durante uma recessão?

É raro que os preços dos aluguéis caiam de forma significativa para o locatário. Quando olhamos para os preços de aluguel entre 1940 e 2000, vemos uma ligeira queda entre 1940 e 1950 no aluguel bruto médio nacional. Então, houve aumentos nas décadas seguintes.

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Esses dados são específicos para mercados individuais. Dependendo da sua localização, as coisas podem mudar. Por exemplo, em estados como Califórnia, Havaí e Maryland, os preços dos aluguéis sofreram uma queda em dólares reais entre 1990 e 2000.

Houve algumas recessões entre 1940 e 2000, mas também podemos olhar para 2008 para avaliar o preço do aluguel durante uma recessão. Entre 2007 e 2011, os piores anos da Recessão de 2008, os preços dos aluguéis aumentaram.

As coisas não melhoraram depois da Grande Recessão. De acordo com o Government Accountability Office (GAO), entre 2007 e 2017, mais três milhões de famílias começaram a pagar mais de 30% de sua renda para o aluguel. Metade deles gastava mais de 50% de sua renda com aluguel.

Em última análise, nenhuma regra rígida diz que o aluguel deve cair durante uma recessão.

O aluguel caiu nos últimos meses?

Os aumentos dos aluguéis durante a pandemia foram históricos. Com o deslocamento das pessoas, a demanda em algumas cidades e cidades em expansão explodiu. A inflação e um mercado imobiliário descontrolado elevaram os preços em todo o país, mas as migrações que vieram com as opções de trabalho remoto tornaram os aumentos de preços mais dramáticos em alguns locais.

A partir do final do verão de 2022, a taxa de aumento de preços diminuiu mês a mês. Algumas dessas quedas podem ser atribuídas a mudanças sazonais na demanda e nos preços, mas é a primeira vez que a taxa de aumento diminui desde o início do rali.

As coisas não parecem tão boas quando reduzimos o zoom para os preços ano a ano. Em novembro de 2022, os preços subiram 7.4% em todo o país em comparação com novembro de 2021. No início de 2022, esses aumentos ano a ano foram de dois dígitos, então é bom que não sejam mais tão intensos.

No entanto, isso não se traduz necessariamente em preços mais baixos para os locatários.

Em algumas áreas, a taxa de redução foi significativa o suficiente para resultar em pequenas reduções no preço do aluguel. Isso está acontecendo principalmente em cidades em expansão, onde a economia local não conseguiu sustentar os aumentos durante o período de alta demanda de migrações pandêmicas.

O aluguel vai cair em 2023?

Muito do que acontece no mercado imobiliário é regional. Embora algumas áreas possam ter quedas reais nos preços dos aluguéis, o quadro geral se inclina para um estado de estabilização em que os aluguéis param de aumentar a taxas alarmantes, mas não necessariamente caem.

Parte do motivo pelo qual a estabilização pode acontecer é que os construtores têm se concentrado em propriedades multifamiliares. Para locatários dispostos a morar em apartamentos em vez de residências unifamiliares, o estoque em algumas regiões está aumentando a oferta para atender à demanda.

Outra razão pela qual as coisas podem desacelerar é que as pessoas não estão se movendo tanto. Menos pessoas foram comprando casas desde que o Fed começou a aumentar as taxas em março de 2022, menos pessoas estão deixando o mercado de aluguel. Isso contribuiu para a demanda nos últimos meses, elevando os preços dos aluguéis.

Nesse ambiente, os locatários têm menos probabilidade de se mudar. Se eles conseguiram um contrato de aluguel no início da pandemia, a taxa que estão pagando agora provavelmente é muito menor do que qualquer coisa que possam encontrar agora.

Dito isso, se você conseguiu um novo contrato de aluguel no ano passado e os preços caíram significativamente, isso pode levá-lo a encontrar acomodações mais baratas quando os novos aluguéis diminuírem em termos de dólares reais.

O que a redução dos aluguéis significa para os investidores imobiliários?

Se os aluguéis caíssem em termos de dólares reais, as perdas provavelmente não seriam tão significativas quanto os ganhos obtidos nos últimos anos. Embora possa parecer uma perda de curto prazo, você provavelmente ainda está ganhando mais dinheiro do que ganharia em 2020. Isso provavelmente é verdade para aqueles que compraram seus investimentos imobiliários antes da pandemia.

Se você está pensando em entrar no jogo imobiliário, diminuir os aluguéis deve ser levado em consideração na sua equação ao comprar uma casa ou propriedade com várias unidades. Mas, sua taxa potencial de redução provavelmente não eliminará a lucratividade de uma propriedade adequada a longo prazo.

Dito isto, a taxa de queda afetará diferentes mercados de forma desproporcional. Você deve ficar de olho nas coisas se tiver propriedades em locais que sofreram grandes oscilações na demanda durante os primeiros dois anos da pandemia.

Ter um portfólio bem diversificado é particularmente importante quando um de seus ativos pode desacelerar ou cair em termos de rentabilidade. Você pode conferir os Q.ai's Kits de investimento que abrangem muitos setores para criar mais resiliência em seu portfólio. Q.ai oferece uma opção única chamada Proteção de portfólio que protege seus ganhos e reduz suas perdas, independentemente do setor em que você investe.

ponto de partida

O National Bureau of Economic Research (NBER) ainda não declarou recessão. Quer estejamos ou não vivendo uma recessão, certamente estamos passando por momentos econômicos peculiares.

Não importa se é uma recessão, pois esse tipo de recessão não significa necessariamente uma queda nos preços dos aluguéis. As circunstâncias econômicas em torno de cada recessão diferem, o que significa que o resultado variará.

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