Preços em queda não permitem quebra de contratos

Está bem claro que Elon Musk gostaria de ter um mulligan em sua aquisição do Twitter. No início deste ano, a empresa aceitou sua oferta de aquisição por US$ 54.20 a ação (valor escolhido em parte por causa de uma piada sobre maconha).

Embora esse preço representasse um prêmio modesto sobre o preço das ações na época, nos meses seguintes o mercado de ações despencou, assim como o preço das ações do Twitter. No verão, ficou claro que Musk pagaria muito mais pela empresa do que ela valia.

Percebendo seu erro, Musk fez uma tentativa vigorosa de se livrar do acordo; ele primeiro afirmou sua intenção de se retirar porque a empresa não era totalmente transparente sobre a presença de bots operando no site e, em seguida, pareceu tomar medidas para desfazer seu acordo de financiamento para o negócio, que ele - incorretamente - pensou que poderia livrá-lo.

No entanto, o Delaware Court of Chancery, onde o Twitter é incorporado e a transação ocorreu, deixou bem claro que o contrato que ele assinou quando concordou em adquirir o Twitter delineava claramente os predicados para cancelar o negócio, e uma queda acentuada no preço das ações foi nenhum deles.

Apesar dos melhores esforços de seus advogados para atender a um desses predicados, eles falharam em fazê-lo e o negócio foi fechado. Hoje, Elon Musk - sem dúvida para seu pesar - é dono de uma empresa pela qual pagou significativamente mais do que o preço de mercado.

Elon Musk não é o único investidor que fez um acordo para comprar um ativo e viu seu valor despencar antes de fechar o negócio.

Mais ou menos na mesma época em que Musk estava planejando adquirir o Twitter, uma entidade chamada Java Capital LLC - uma afiliada de uma empresa de investimentos de Nova York chamada Emerald Empire Inc - firmou um acordo para comprar um imóvel residencial multifamiliar em St. Louis.

Entre a assinatura de um contrato e o fechamento do negócio, as taxas de juros subiram significativamente, o que piorou o retorno esperado da EEI do investimento. Como resultado, buscou uma saída para o negócio. Como Musk, aproveitou qualquer pretexto possível para cancelar o contrato: nesse caso, eles afirmaram que a estimativa relatada do número de unidades no empreendimento que estavam comprando estava incorreta porque incluía um escritório de aluguel, depósito e uma academia. Como resultado, eles ficaram com apenas 425 unidades para alugar em vez de 429, e eles argumentam que essa discrepância é suficiente para permitir que eles rescindam o contrato. e receber o seu dinheiro sério.

O vendedor, uma entidade chamada Southfield Partnership, respondeu que as duas unidades modelo, depósito e academia, poderiam ser facilmente alugadas assim que a transação fosse concluída e o prédio estivesse quase totalmente ocupado. Ele afirmou que a Java Capital desejava rescindir o contrato simplesmente porque não fazia mais sentido financeiro para ele.

Segundo os termos do contrato, isso daria direito à Java Capital de ficar com o dinheiro do penhor; como o preço que vale hoje sem dúvida caiu, isso compensaria a Southfield Partnership pelo fato de que o acordo que assinou com a Java Capital em abril a impedia de buscar outros compradores em potencial nos próximos meses, antes que o mercado imobiliário do Missouri amolecesse.

Na época em que a Java Capital assinou este contrato de aquisição, outra afiliada da Emerald Empire também assinou um contrato para adquirir outra propriedade na área de St. Louis que foi desenvolvida por uma entidade chamada VA7 Trilogy. Assim como a compra pendente da Java Capital, a lucratividade do negócio caiu com o aumento dos juros, e agora ela alega que o vendedor deturpou o negócio de alguma forma, que quer usar para rescindir o contrato.

A EEI também está envolvida em outro processo decorrente de situação semelhante; fechou uma propriedade residencial multifamiliar em St. Louis em maio e está processando para que essa transação também seja anulada, com o dinheiro de seu penhor devolvido.

Os investimentos imobiliários podem ser arriscados: a alavancagem que a maioria dos desenvolvedores e construtores emprega para financiar seus investimentos (e nós, compradores de imóveis também) significa que uma modesta desaceleração no mercado pode acabar com o patrimônio de um investidor em pouco tempo. É compreensível que um investidor que vê isso acontecer entre o acordo e o fechamento gostaria de escapar dela.

No entanto, o mercado imobiliário se tornaria muito menos eficiente se os acordos pudessem ser facilmente desfeitos pelo comprador ex post simplesmente porque o mercado mudou. Os vendedores exigiriam preços mais altos para compensá-los por esse risco, colocariam condições adicionais na transação para tentar torná-las invioláveis ​​- aumentando os custos da transação - ou possivelmente atrasariam a venda e manteriam as propriedades por mais tempo, aumentando ainda mais os preços dos imóveis.

O Tribunal de Chancelaria de Delaware manteve Elon Musk nos termos de seu contrato porque o acordo especificava claramente as condições para cancelá-lo e não havia sido cumprido, e fazer o contrário teria injetado um grau significativo de incerteza em transações futuras no mercado.

O mesmo raciocínio se aplica a essas transações imobiliárias. As empresas precisam cumprir seus contratos e os tribunais devem manter seus termos, mesmo que não sejam mais vantajosos financeiramente para uma das entidades. É uma noção que serve de base ao nosso sistema econômico.