Farmland é uma cobertura de inflação. Como investir.

As terras agrícolas dos EUA registraram um retorno médio anual de 11.2% no período de 25 anos encerrado em março de 2021, de acordo com o grupo consultivo da Green Street, uma empresa de análise de imóveis comerciais. Isso se compara a um ganho de 9.6% para o

S&P 500
índice no mesmo período. O retorno do S&P 500 também é muito mais variável. Historicamente, sua volatilidade tem sido mais que o dobro da das terras agrícolas.

Duas tendências estão impulsionando a tese de investimento em terras agrícolas agora: aumento da demanda global por alimentos e uma oferta cada vez menor de terras aráveis. Nos últimos 20 anos, mais de 11 milhões de acres de terras agrícolas dos EUA foram perdidos para o desenvolvimento. Fatores relacionados ao clima, como a escassez de água, também estão limitando a oferta de terras aráveis.

Ao mesmo tempo, espera-se que a população mundial ultrapasse os nove bilhões até 2050 – e a produtividade agrícola precisará dobrar para atender à demanda global esperada.

Phil Huber, diretor de investimentos da Savant Wealth Management, diz que as terras agrícolas oferecem características atraentes de risco-retorno e diversificação de portfólio. “A Farmland historicamente forneceu retornos semelhantes a ações. Mas se você observar algumas das maiores baixas recentes de ações, durante esses períodos, as terras agrícolas tiveram retornos positivos”, diz ele.

O maior componente dos retornos das terras agrícolas tem sido historicamente seu rendimento, ou a renda de aluguel que os investidores de terras agrícolas gerenciadas profissionalmente ganharam com o arrendamento da terra para os agricultores, diz Huber. Essa renda anual de aluguel contribui bastante para os retornos totais, mesmo durante os períodos em que as ações estão em dificuldades. O próximo maior contribuinte para os retornos é a valorização a longo prazo da própria terra.

Farmland tem sido a província de investidores institucionais. Por muitos anos, os investidores individuais tiveram poucas opções para acessar terras agrícolas além de comprar um pedaço de terra e possuir a escritura – impraticável para a maioria.

Agora, os indivíduos têm inúmeras opções com perfis de risco variados – desde fundos privados e fundos de investimento imobiliário negociados publicamente, ou REITs, que possuem terras agrícolas até fundos negociados em bolsa que possuem empresas de agronegócios ou detêm contratos futuros de commodities agrícolas.

Shonda Warner faz parte de um número crescente de investidores atraídos por terras agrícolas. Ela fundou a Chess Ag Full Harvest Partners, uma empresa de gestão de ativos focada em investimentos agrícolas e de alimentos, em 2006, e agora administra US$ 130 milhões em ativos.

A agricultura oferece aos investidores retornos constantes, diz Warner, que pode traçar suas raízes na agricultura até 1865, quando Abraham Lincoln assinou a escritura da fazenda de 160 acres da família em Dakota County, Nebraska, diz ela. Além disso, os retornos geralmente se correlacionam bem com a inflação de alimentos, que está em máximos históricos. Preços subiram a um ritmo anual de 9.1% em junho, com base no índice de preços ao consumidor, o maior salto desde o final de 1981.

Em todo o coração da América, os preços das terras agrícolas estão subindo. O valor médio dos imóveis agrícolas, incluindo o valor de terrenos e edifícios, atingiu um recorde de US$ 3,380 por acre em 2021, impulsionado por preços mais altos de commodities e crescentes temores de inflação.

Joseph W. Glauber, pesquisador sênior do International Food Policy Research Institute e ex-economista-chefe do Departamento de Agricultura dos EUA, espera que os preços agrícolas permaneçam fortes. “Suspeito que quando virmos os números do USDA saírem no final deste verão, ainda haverá outro grande e forte aumento nos valores da terra.”

As terras agrícolas estavam crescendo há uma década, impulsionadas em grande parte pelo aumento dos preços das safras e pela expansão da demanda por etanol, mas a demanda se estabilizou de 2014 ao início de 2019 devido ao excesso de oferta e eventos mundiais, incluindo a guerra comercial EUA-China. As coisas começaram a mudar no final de 2020, quando os preços das commodities começaram a subir à medida que a China acelerava as importações de safras dos EUA. A invasão da Ucrânia pela Rússia, um dos maiores produtores e exportadores agrícolas do mundo, elevou ainda mais os preços.

As terras agrícolas passam por ciclos como outras classes de ativos, mas são consideradas uma reserva de valor durante a turbulência econômica. Os agricultores estão “produzindo os requisitos fundamentais da vida: alimentos e fibras”, diz Martin Davies, diretor global da Nuveen Natural Capital, a divisão de gestão de ativos baseada em terra da empresa. “Então, não importa o que esteja acontecendo do ponto de vista econômico, você não está correlacionado com o ciclo.”

Outra razão para considerar investir em terras agrícolas: enquanto aumento das taxas de juros reduzir a capacidade de empréstimo das empresas, eles têm menos efeito sobre as terras agrícolas, já que o setor tem uma baixa relação dívida-ativo de 14%.

Um desafio enfrentado por investidores individuais ansiosos por lucrar com os preços em alta é o acesso a fazendas à venda. Bruce J. Sherrick, professor de economia de terras agrícolas da Fruin e diretor do TIAA Center for Farmland Research da Universidade de Illinois, diz que apenas 1.5% a 2% das terras agrícolas nos EUA são transferidas anualmente "à distância", enquanto muito mais é transferidos entre os membros da família. O resultado da baixa taxa de rotatividade é que pode ser difícil montar um monte de terra.

Essa é uma das razões pelas quais os investidores recorrem a REITs negociados publicamente, como

Terra Gladstone

(ticker: LAND) ou

Parceiros de terras agrícolas

(IPF).

Paul Pittman, presidente e CEO da Farmland Partners, cresceu em uma família de agricultores e começou a investir em terras agrícolas em meados da década de 1990. Comprou a fazenda ao lado da propriedade do avô e, nas duas décadas seguintes, construiu um grande portfólio pessoal que tornou público em 2014. O REIT possui mais de 340 fazendas. Desde a oferta pública inicial, a Farmland Partners retornou quase 41% em ganhos de ações e dividendos.

Os investidores também podem comprar ações de uma fazenda através de empresas como a AcreTrader, sediada em Fayetteville, Arkansas. Cada negócio tem um investimento mínimo, e os mínimos recentes variaram de US$ 10,000 a US$ 20,000, de acordo com Carter Malloy, fundador e CEO. Os investidores credenciados obtêm seus retornos por meio de distribuições de renda de aluguel e da venda da propriedade subjacente.

David Gorder é agricultor em Grand Forks, ND Quando não está cuidando de sua própria terra, onde cultiva milho, beterraba e trigo duro para a empresa de massas de sua esposa, Gorder gerencia fazendas AcreTrader e trabalha como corretor de terras com AcrePro.

“Os agricultores são os melhores administradores da terra”, diz ele. “Eles entendem o que precisa ser feito com essa terra para mantê-la produtiva e continuar alimentando nosso mundo.”

Os investidores também podem acessar terras agrícolas por meio de um fundo de ativos reais, como

Contra Ativos Reais de Capital
(VCRRX), administrado pela Versus Capital, com sede em Denver.

Os gestores estão construindo um portfólio diversificado de terras cultivadas com vários tipos de culturas. O fundo gerou um retorno de 10.9% no período de 12 meses até 31 de março de 2022 e um retorno anualizado de 6.3% no período de três anos.

Os ETFs não podem possuir terras agrícolas diretamente, mas podem ter participações nos agronegócios que cultivam a terra. Aniket Ullal, chefe de dados e análises de ETF da CFRA Research, diz que os ETFs de ações com temas de agronegócios superaram o mercado de ações mais amplo este ano.

A

VanEck Agronegócio
O ETF (MOO), o maior ETF de ações com tema de agronegócio, com US$ 1.5 bilhão em ativos, caiu apenas 6% este ano em comparação com o

SPDR S&P 500
ETF (SPY), que perdeu 15.6%. As maiores participações do fundo VanEck incluem

Zoeti

(ZTS) e

Deere

(DE).

Os ETFs agrícolas baseados em futuros se saíram ainda melhor, pois fornecem uma exposição mais direta aos preços das commodities. O maior fundo,

Invesco DB Agricultura
(DBA), subiu 1% este ano.

Trigo Teucrio
(WEAT) ganhou 11%, em parte devido ao conflito na Ucrânia.

Não importa de que maneira um investidor escolha investir em terras agrícolas, a classe de ativos deve ser vista como uma oportunidade de comprar e manter para aproveitar as tendências de longo prazo: inflação, demanda global de alimentos, e escassez de terras.

Escreva para Lauren Foster em [email protegido]