As políticas federais de habitação tornam mais fácil obter um empréstimo, mas não ser proprietário de uma casa

Na semana passada, testemunhei na audiência do Comitê de Serviços Financeiros da Câmara Boom e bust: Desigualdade, casa própria e os impactos de longo prazo do mercado imobiliário quente. Não foi a primeira vez que testemunhei—ou escrito– sobre esses tópicos, então não fiquei nem um pouco surpreso com quantas testemunhas (e membros do Congresso) querem jogar ainda mais dinheiro de outras pessoas no chamado déficit habitacional.

Mas devido aos comentários do deputado Ed Perlmutter (D-CO), quero manter o registro correto.

De acordo com Perlmutter (por volta de a marca de 2:55), não quero fazer nada sobre a oferta de moradias e quero “cortar a demanda garantindo que as pessoas não tenham dinheiro”. Mas essa é uma descrição imprecisa do que sugeri.

Não tenho nenhum problema em construir mais moradias, sejam casas unifamiliares ou apartamentos. O problema é que a habitação é sempre um pouco limitada pela oferta. Em muitos locais onde as pessoas querem viver, simplesmente não há terra suficiente para aumentar consideravelmente a oferta.

Parte dessa escassez se deve a restrições estaduais e locais de zoneamento, como aquelas que mantêm os apartamentos altos fora da maioria dos bairros suburbanos. Esses bairros são dominados por casas unifamiliares e vão continuar assim. Simplesmente não há muito terreno vago nas áreas urbanas e suburbanas mais desejadas, portanto, mesmo o levantamento de todas as restrições de zoneamento não trará grandes mudanças tão cedo.

De qualquer forma, leva tempo para construir novas unidades habitacionais, e as pessoas não podem simplesmente ir buscar uma no Walmart. (Sim, é possível comprar um galpão ou um pequeno celeiro na Home Depot.)

Outro problema é que as pessoas geralmente precisam pagar por grandes gastos por longos períodos de tempo, e a capacidade de fazer esses pagamentos de forma consistente depende de uma série de fatores econômicos e sociais. Muitos desses fatores nada têm a ver diretamente com a política de financiamento habitacional.

Então, embora eu seja a favor da construção de mais casas e apartamentos, a verdade é que há pouco que o governo federal possa fazer além de evitar piorar as restrições de oferta e diminuir as oportunidades econômicas. Ainda, historicamente, isso é exatamente o que políticas federais fez.

As políticas federais têm impulsionado a demanda de forma consistente, facilitando a obtenção de empréstimos em todas as áreas geográficas do país, com tendência a um patrimônio cada vez menor e prazos mais longos de vencimento. Tudo o que essa abordagem já fez foi empurrar mais pessoas para o mercado para oferecer a mesma oferta restrita. E muitas vezes o fez com total desrespeito pela capacidade dos indivíduos de lidar com o alto risco de hipotecas de longo prazo e baixo patrimônio, deixando as pessoas com mais dívidas e moradias menos acessíveis.

Surpreendentemente, os formuladores de políticas federais permanecem fixados em aumentar ainda mais a demanda, empurrando mais pessoas – especialmente aquelas com renda mais baixa – para o mercado com enormes hipotecas.

O argumento geralmente inclui alguma versão de diminuir a diferença de riqueza porque a habitação representa uma grande parte da riqueza dos americanos. Mas se algum membro do Congresso propusesse aumentar a riqueza das pessoas pobres subsidiando contas de margem para apostar em ações, a proposta seria ridicularizada no Capitólio. Ainda, o patrimônio mercados e preços das casas exibiram volatilidade semelhante— ou seja, risco financeiro semelhante — por décadas.

Então, para esclarecer, não sou a favor de tirar o dinheiro das pessoas.

Sou, no entanto, a favor de deixá-los manter mais do seu dinheiro e decidir por conta própria quando é o momento certo para assumir dívidas. Em outras palavras, estou dizendo que já passou da hora de o governo federal parar de facilitar a obtenção de hipotecas de longo prazo e de baixo patrimônio. Essa abordagem claramente não alcança os resultados – tornando a habitação mais acessível – tantos membros do Comitê de Serviços Financeiros da Câmara afirmam querer.

Na verdade, não faz sentido afirmar que a acessibilidade é o objetivo principal ao fazer tudo o que é conhecido para alcançar o oposto. Mesmo o presidente da Associação Nacional dos Corretores de Imóveis admite (Vejo a marca de 2:55:56) de que “a demanda é muito maior do que a oferta no momento”, portanto, mesmo continuando o mesmo nível de políticas federais que impulsionam a demanda, pressionará os preços para cima.

A longo prazo, a solução para os altos preços das moradias não pode ser simplesmente aumentar a oferta porque a política federal ainda estaria aumentando a demanda, algo muito mais fácil de fazer do que aumentar a oferta.

Em vez de permitir que as decisões de abrigo dos indivíduos evoluam com suas circunstâncias econômicas, a política federal basicamente disse às pessoas para esquecer essas circunstâncias e fazer empréstimos maiores com menos dinheiro para um pagamento inicial. Essa abordagem geralmente falha para o mutuário - basta perguntar aos milhões que passaram por execuções hipotecárias após a ascensão de Fannie e Freddie - bem como a todos que tentam economizar para obter mais segurança antes de fazer um empréstimo gigante.

O que é tão surpreendente é o histórico atroz das mesmas prescrições políticas que todos os meus colegas ouvintes e a maioria dos democratas dos serviços financeiros da Câmara estão pedindo agora.

A era do New Deal Federal Housing Administration redlining criado e bairros segregados, estendeu os termos da hipoteca e empurrou os pagamentos iniciais bem abaixo de 20%. As GSEs foram então criadas no final da década de 1960 (como um truque de orçamento, pelo que vale a pena), mas a taxa de imóveis praticamente não mudou. A estratégia de Bill Clinton em 1994 de usar as GSEs para aumentar a taxa, tornando ainda mais fácil obter hipotecas de longo prazo e baixo patrimônio, foi um desastre absoluto, e a taxa de propriedade dos negros caiu ainda mais depois de décadas dessas políticas. Muitos democratas até querem expandir as políticas habitacionais mais abismais dos anos 1900, habitação pública e subsídios de aluguel.

Além dessas falhas óbvias, as políticas federais excluíram empresas do setor privado que poderiam ter ajudado a construir um sistema mais sustentável. As empresas privadas poderiam, por exemplo, oferecer opções mais diversificadas de empréstimos e seguros se não fossem forçadas a competir com o governo federal. Mas o governo federal domina o mercado.

Então, não, eu não quero garantir que as pessoas não tenham dinheiro para comprar casas. Mas eu quero que o governo federal pare de tirar o dinheiro das pessoas para financiar mais programas federais e mais empréstimos que, em última análise, tiram ainda mais do seu dinheiro.