De Hong Kong a Sydney, os preços das casas nas cidades mais caras da Ásia estão caindo

(Bloomberg) -- Alguns dos mercados imobiliários mais caros da Ásia-Pacífico estão começando a esfriar após o crescimento vertiginoso do ano passado.

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Os preços das casas começaram a cair em Sydney e Hong Kong, enquanto os valores em Cingapura mal subiram no último trimestre, com os compradores cautelosos com o aumento das taxas de juros e os ventos contrários econômicos optando por ficar de lado.

A reviravolta não poderia ser mais abrupta, depois que os baixos custos de empréstimos e o medo de perder durante a pandemia estimularam um frenesi imobiliário global que se estendeu de Toronto a Auckland. Os preços de Sydney subiram quase 27% no ano passado, enquanto os valores em Cingapura saltaram mais em mais de uma década e Hong Kong permaneceu o lugar menos acessível do mundo para comprar uma casa.

Embora as condições variem em toda a região, existem alguns denominadores comuns por trás da desaceleração. Preocupações com a acessibilidade levaram Cingapura a impor restrições à propriedade, enquanto os riscos de inflação estão levando os bancos centrais a considerar aumentos de taxas que tornariam mais difícil para os compradores de imóveis pagar suas hipotecas.

Enquanto isso, o Covid-19 está aumentando os ventos contrários nos mercados imobiliários da China. Hong Kong está enfrentando um êxodo de moradores após seu esforço fracassado para conter a última onda, enquanto um bloqueio em Xangai está acabando com as esperanças de uma rápida recuperação de uma queda provocada por uma repressão ao endividamento excessivo de desenvolvedores.

“Desde a crise financeira global, os governos da região tornaram-se mais vigilantes em relação ao aumento dos preços dos ativos, enquanto a pandemia também colocou em foco o aumento das lacunas de riqueza”, disse Victoria Garrett, chefe do setor residencial da Ásia-Pacífico da Knight Frank. “Embora a mudança do mercado de vendedores revele mais oportunidades, os compradores provavelmente se tornarão mais seletivos e sensíveis ao preço.”

Para 2022, os preços residenciais em toda a região devem crescer a uma taxa mais branda e sustentável de 3% a 5%, estima Garrett. Isso é menor do que o ganho de 9.1% do ano passado.

Com certeza, a demanda pode se manter em alguns mercados, em parte porque é improvável que a falta de estoque de moradias seja aliviada nos próximos 12 meses, disse Garrett. E com o ciclo de aumento das taxas ainda em sua fase inicial, ainda há uma janela de oportunidade para os compradores aproveitarem as taxas de financiamento ainda favoráveis, acrescentou ela.

Os compradores em outros lugares não foram dissuadidos. No Reino Unido, os preços das casas subiram no ritmo anual mais rápido desde 2004 em março, enquanto os valores em 20 cidades nos EUA também estão subindo.

Abaixo está um resumo das últimas tendências de habitação nas principais cidades.

Sydney

Os preços das casas na cidade mais populosa da Austrália estão mostrando sinais de fadiga perto de recordes, à medida que crescem as expectativas de que o banco central começará a aumentar as taxas de juros em breve.

A acessibilidade já está pesando no topo do mercado, com o crescimento da renda bem atrás dos ganhos de preços: entre março de 2020 e dezembro de 2021, os salários aumentaram 3.3% em comparação com um aumento de 22.6% nos valores das moradias. O valor médio da casa em Sydney é mais de 17 vezes o salário médio no país.

Além disso, a dívida bruta das famílias australianas como parcela da renda disponível está próxima de 200%. Tudo isso tornou os compradores do maior mercado imobiliário do país cautelosos. Os preços das casas na cidade portuária caíram 0.2% no mês passado, além das perdas em fevereiro, quebrando uma série de vitórias que começou em outubro de 2020.

“Muito disso tem a ver com conversas sobre taxas de juros, e Sydney, por ser um mercado tão caro, é muito sensível para falar sobre aumentos de taxas”, disse Nerida Conisbee, economista-chefe da imobiliária Ray White. O declínio da concorrência nos leilões “reflete o sentimento que realmente mudou em relação à disposição das pessoas em pagar bem acima do preço de reserva”.

香港

Os preços residenciais em Hong Kong vêm caindo desde agosto, sem uma rápida recuperação à vista. Os desafios vão desde uma economia em queda e taxas de juros crescentes até a saída contínua de moradores e expatriados frustrados com tensões políticas e medidas rígidas de distanciamento social.

O mercado imobiliário da cidade parecia imparável no ano passado, com os preços batendo um recorde em agosto. Desde então, os valores caíram 7.3%, de acordo com a Centaline Property Agency Ltd. O UBS Group AG espera que os preços caiam este ano devido à saída da população e aos aumentos das taxas. O Goldman Sachs Group Inc. está ainda mais pessimista, prevendo uma queda de 20% até 2025.

"Os preços das casas permanecerão sob pressão pelo menos no curto prazo", disse Rosanna Tang, chefe de pesquisa para Hong Kong e Greater Bay Area da Colliers International. “Além do Covid-19, outras incertezas do mercado, incluindo tensão geopolítica e riscos de taxas de juros, também estão atrasando a tomada de decisões dos compradores de imóveis.”

Singapore

Depois de um ano de destaque em que os preços subiram mais em mais de uma década, o mercado imobiliário de Cingapura está esfriando devido a restrições imobiliárias e impostos mais altos. O crescimento dos preços das novas casas particulares desacelerou para 0.4% no último trimestre, enquanto as vendas em março caíram para o menor nível em 21 meses.

As autoridades introduziram medidas de resfriamento em dezembro para lidar com a falta de acessibilidade, juntamente com o risco de que as famílias tenham dificuldades para pagar suas hipotecas com taxas mais altas. Em fevereiro, o governo anunciou impostos prediais mais altos direcionados a moradores ricos, o que poderia levar alguns compradores desse segmento a ficar de lado.

Ainda assim, analistas disseram que as restrições podem ser apenas uma solução de curto prazo, uma vez que há uma demanda genuína entre os moradores locais, como aqueles que estão atualizando para unidades privadas de seus apartamentos públicos, bem como os millennials que procuram morar por conta própria.

O aumento dos preços ao consumidor também pode estimular os potenciais compradores a entrar no mercado mais cedo ou mais tarde e manter o poder de compra, disse Alan Cheong, diretor executivo de pesquisa da Savills Plc. “A inflação é o opioide que impulsiona a demanda”, disse ele.

Xangai

Os preços residenciais em Xangai, um dos mercados imobiliários mais resilientes da China, voltaram a subir em dezembro após três meses de queda, depois que as autoridades tomaram medidas para conter uma desaceleração causada por uma crise de liquidez nas incorporadoras. Agora, a recuperação está sendo ameaçada pelo bloqueio abrangente do centro financeiro.

“Vimos agora o Covid tomando uma posição mais forte em Xangai, o que pode limitar o mercado no segundo trimestre como resultado”, disse Roddy Allan, diretor de pesquisa para Ásia-Pacífico da Jones Lang LaSalle.

Ainda assim, as perspectivas de longo prazo da cidade parecem melhores, graças aos baixos estoques e cortes nas taxas de juros. Uma desaceleração econômica empurrou a China para o modo de flexibilização, em uma forte divergência de política com outras grandes economias. O banco central em janeiro cortou uma taxa básica pela primeira vez em quase dois anos, enquanto os principais bancos reduziram as taxas de hipoteca e encurtaram os prazos de aprovação de empréstimos.

As vendas de casas em Xangai provavelmente se estabilizarão este ano, potencialmente se recuperando no final do ano, disse Yang Hongxu, diretor do instituto de pesquisa da E-House China Enterprise Holdings Ltd..