O mercado imobiliário ou o mercado de ações tiveram um desempenho melhor historicamente?

Durante a maior parte da história dos EUA – ou pelo menos até onde vão as informações confiáveis ​​– os preços da habitação aumentaram apenas um pouco mais do que o nível de inflação na economia. Somente durante o período entre 1990 e 2006, conhecido como Grande Moderação, os retornos imobiliários rivalizaram com os do mercado de ações. O mercado de ações produziu consistentemente mais altos e baixos do que o mercado imobiliário, mas também teve melhores retornos gerais.

Quaisquer resultados derivados da comparação do desempenho relativo das ações e dos preços dos imóveis dependem do período de tempo examinado. Examinar os retornos apenas do século 21 parece muito diferente dos retornos que incluem a maior parte ou todo o século 20.

Evidência Histórica

Dados confiáveis ​​sobre o valor dos imóveis nos EUA são relativamente obscuros antes da década de 1920. De acordo com o Case-Shiller Housing Index, a taxa média anualizada de retorno da habitação aumentou 3.7% entre 1928 e 2013. As ações retornaram 9.5% anualizadas durante o mesmo período.

A valorização ajustada pela inflação no Dow Jones Industrial Average (DJIA) no mesmo período de 84 anos foi de 1.9% ao ano. Composta ao longo do tempo, essa diferença resultou em um desempenho cinco vezes maior para o mercado de ações.

Não há muitos investidores com um horizonte de investimento de 84 anos, no entanto. Considere um período de tempo diferente: os 38 anos entre 1975 e 2013. Um investimento de US$ 100 em uma casa média (conforme monitorado pelo Índice de Preços de Casas da Agência Federal de Financiamento de Habitação (FHFA)) em 1975 teria crescido para cerca de US$ 500 em 2013. Um investimento semelhante de US$ 100 no S&P 500 nesse período teria crescido para aproximadamente US$ 2,000.

Maçãs e laranjas

Embora os preços das ações e dos imóveis reflitam o valor de mercado de um ativo, não se deve comparar casas e ações apenas para obter retornos de mercado.

As ações representam uma participação acionária em uma empresa de capital aberto. Eles não são ativos físicos tangíveis e não servem para outra utilidade além de uma reserva de valor e um instrumento de segurança líquido. Embora haja alguma razão para acreditar que o mercado de ações em geral ganharia em valor real (em oposição ao nominal) ao longo do tempo, há poucas razões para acreditar que uma única ação deva crescer perpetuamente.

Imobiliário não é como ações. Algumas pessoas especulam com os preços dos imóveis, mas os imóveis comerciais e residenciais têm funções tangíveis. As pessoas vivem em casas e condomínios. As empresas operam fora da propriedade comercial. A propriedade física tem valor em si mesma.

Isso introduz dois fenômenos conflitantes. Por um lado, as estruturas imobiliárias existentes devem naturalmente perder valor ao longo do tempo devido ao desgaste e depreciação. Uma casa não modificada não tem motivos para aumentar de valor ao longo do tempo; todos os pisos, tetos, eletrodomésticos e isolamento envelhecem e se tornam menos valiosos.

Por outro lado, as casas médias construídas em 2015 foram indiscutivelmente superiores às casas médias construídas em 1915. Embora as estruturas existentes não devam ganhar valor, as novas estruturas devem ser mais valiosas com base em suas melhorias estruturais e funcionais.