Aqui está o quanto uma hipoteca de 40 anos economizaria a cada mês versus um empréstimo de 30 anos. E o custo final.

Abaixo está um exemplo de como podem ser os pagamentos de empréstimos para um empréstimo hipotecário de taxa fixa de 40 anos, em comparação com empréstimos típicos de 30 e 15 anos.

Jacob Passy explicou que as discussões entre agências governamentais sobre empréstimos hipotecários de 40 anos até agora se concentraram em modificações de empréstimos para mutuários em dificuldades para manter seus pagamentos em dia. Mas isso pode apontar o caminho para uma ampla aceitação e disponibilidade de empréstimos de 40 anos para todos os compradores de imóveis.

Ler: Realmente, uma hipoteca de 40 anos? Um funcionário do Fed acha que é uma boa ideia. Mas outros dizem que é uma proposta arriscada.

Os EUA têm um mercado de empréstimos hipotecários incrivelmente líquido, liderado por Fannie Mae
FNMA,
-0.73%
e Freddie Mac
FMCC,
-1.10%,
que compram a grande maioria dos novos empréstimos, os empacotam e vendem títulos garantidos por hipotecas aos investidores. Os dois gigantes das hipotecas, ambos sob tutela do governo em 2008, estabeleceram os padrões de subscrição de crédito para os empréstimos que compram. Ambos já participaram de programas para modificar empréstimos hipotecários existentes para prazos de 40 anos para mutuários em dificuldades, e ambos estariam envolvidos se empréstimos de 40 anos se tornassem amplamente disponíveis para compradores de casas.

Vantagens potenciais de um empréstimo de 40 anos

A vantagem potencial óbvia de um empréstimo de 40 anos é um pagamento mensal mais baixo. Antes de fazermos comparações de prazos de empréstimos, aqui está um gráfico do Federal Reserve Bank de St. Louis, mostrando o movimento dos preços médios de venda de imóveis nos EUA desde 1970:

A estimativa mais recente do Fed de St. Louis para o preço médio de venda de imóveis nos EUA foi publicada em 26 de janeiro e foi de US$ 408,100, e nossos exemplos são baseados nesse número. O gráfico de várias décadas mostra muitos retrocessos para o mercado, incluindo o longo e doloroso do primeiro trimestre de 2007 até o primeiro trimestre de 2009, mas, por outro lado, a direção do gráfico é bastante clara, especialmente quando se considera a duração da maioria das hipotecas empréstimos.

Deixando de lado os programas especiais para mutuários de baixa renda, que podem ter baixos requisitos de pagamento inicial, nossos exemplos assumirão um adiantamento de 20% de $ 81 para um valor de empréstimo de $ 620.

O preço médio nacional pode não se aplicar a uma área em que você deseja comprar uma casa, mas deve servir bem para ilustrar as diferenças dos termos do empréstimo e mostrar como a ponderação dos pagamentos do empréstimo em relação ao principal e aos juros muda ao longo do tempo.

Taxas de juros e amortizações de pagamentos de empréstimos

Uma vez que o mercado de financiamento hipotecário atual nos EUA é dominado por empréstimos hipotecários de taxa fixa de 30 e 15 anos, vamos comparar ambos com um empréstimo hipotético de 40 anos. Empréstimos hipotecários de taxa ajustável também estão disponíveis. No entanto, estes têm períodos fixos iniciais variáveis.

Uma grande jogada: As taxas de hipoteca ultrapassam 4.5% - eis o que os compradores de imóveis precisam saber

Também vale a pena considerar que, apesar do recente aumento das taxas de juros, as taxas de crédito residencial ainda estão em níveis historicamente baixos.

Aqui está o gráfico de Freddie Mac mostrando o movimento das taxas de empréstimo hipotecário de 30 anos desde abril de 1971, com empréstimos de 15 anos adicionados em 1991 e taxas de empréstimo ajustáveis ​​adicionadas em 2005:

De acordo com a pesquisa da Freddie para a semana encerrada em 31 de março de 2022, a taxa média de juros para um empréstimo de 30 anos foi de 4.67% e a média para um empréstimo de 15 anos foi de 3.83%.

Os exemplos de pagamento a seguir não refletem taxas ou pontos de originação ou outras taxas por vários serviços durante o processo de originação do empréstimo. Os pagamentos do empréstimo também excluem impostos sobre propriedade e prêmios de seguro, que normalmente são depositados em caução e cobrados pelo agente de empréstimo como parte do pagamento mensal total.

Para o empréstimo de 40 anos, estamos usando a mesma taxa de juros de um empréstimo de 30 anos. Uma razão para isso é que nenhuma média está disponível para um mercado de compra de casa ou refinanciamento de 40 anos que ainda não existe.

Outra razão é que um empréstimo de 40 anos não necessariamente teria uma taxa mais alta do que um empréstimo de 30 anos. (A partir de 1º de abril, o rendimento dos títulos do Tesouro dos EUA de 20 anos
TMUMUSD20Y,
2.618%
foi de 2.59%, superior ao rendimento de 2.44% dos títulos do Tesouro de 30 anos
TMUMUSD30Y,
2.457%.
)

Um pagamento de empréstimo amortizante é aquele que reembolsa o saldo principal de um empréstimo durante o prazo do empréstimo. Assim, os pagamentos iniciais do empréstimo são fortemente ponderados em relação aos juros, e os pagamentos no final do empréstimo são fortemente ponderados em relação ao principal.

Aqui está uma comparação dos pagamentos mensais de principal e juros para nosso empréstimo hipotético hipotético de 40 anos e empréstimos de 30 e 15 anos de $ 326,480, com base em um adiantamento de 20% para uma compra de casa de $ 408,100, o preço médio nacional de acordo com os dados mais recentes disponíveis do Fed de St. Louis:

Todos os valores em dólares foram arredondados.

A tabela apresenta comparações do total de juros pagos durante a vida de cada empréstimo. Obviamente, os totais de juros são maiores à medida que os prazos ficam mais longos. Mas também há comparações para os primeiros cinco anos e os primeiros 10 anos de pagamentos de juros para cada empréstimo, e comparações do valor do patrimônio acumulado nos primeiros cinco e 10 anos, incluindo o pagamento inicial.

Neste exemplo, o valor dos juros pagos durante a vida do empréstimo de 40 anos excederia o valor do empréstimo. Chega perto de dobrar o preço da casa.

Você também pode ver que, com o empréstimo de 15 anos, você acumularia patrimônio de quase 70% do preço de compra após 10 anos.

Vantagens e desvantagens

O empréstimo de 40 anos tem o pagamento mensal mais baixo de $ 1,504. Mas representa uma “economia” de apenas US$ 183 por mês com o empréstimo de 30 anos. Ao considerar o preço total da casa neste exemplo, adicionar mais 10 anos à vida do empréstimo parece um preço alto para reduzir o pagamento em menos de US$ 200 por mês.

É fácil dizer que, para quem está comprando uma casa, o empréstimo de 40 anos não parece ser um bom negócio. Mas para um proprietário que luta para fazer seus pagamentos mensais e que recebe uma modificação do empréstimo de 40 anos, o pagamento mais baixo pode fazer toda a diferença.

A comparação dos números de 30 e 15 anos é mais extrema. O pagamento mensal do empréstimo de 15 anos é $ 700 maior. Alguns compradores de casa podem pagar o pagamento mais alto. As vantagens do empréstimo de 15 anos são que o total de juros pagos pelo empréstimo é de $ 103,218, em comparação com $ 289 do empréstimo de 970 anos. Quinze anos parecem passar rapidamente, e é uma sensação emocionante parar de fazer os pagamentos.

Você pode fazer suas próprias comparações de empréstimos de 15 e 30 anos, bem como outros períodos e empréstimos com taxas ajustáveis ​​usando o MarketWatch calculadora de hipoteca.

Um contra-argumento ao empréstimo de 15 anos pode incluir oportunidades perdidas. O empréstimo de 30 anos tem uma taxa de juros de 4.67%, e pode-se esperar que no longo prazo se beneficie de uma taxa de retorno muito maior de um amplo investimento no mercado de ações. Mas isso levanta a questão de saber se os US$ 700 em dinheiro mensal liberados pelo empréstimo de 30 anos serão investidos. Pode ser tentador gastar esse dinheiro em um veículo mais caro do que você compraria.

A decisão sobre qual casa comprar e a decisão sobre o prazo do empréstimo deve levar em consideração as necessidades de uma família, incluindo espaço, poupança e investimento para aposentadoria e educação e inúmeras despesas domésticas.

Um comprador de casa deve pelo menos entender como funcionam os diferentes tipos de empréstimo.

Indo mais fundo na amortização

Observar o detalhamento da amortização é outra maneira de ilustrar quanto você está pagando para financiar sua casa. Por exemplo, com o empréstimo de 30 anos, os juros compõem $ 1,271 do seu primeiro pagamento mensal $ 1,687 (mais uma vez, o valor é arredondado). Aqui está uma comparação da parte principal do pagamento mensal do empréstimo para os três tipos de empréstimo durante o primeiro mês e mais adiante:

Juntas, as tabelas mostram o quanto mais rápido o saldo do empréstimo é pago (ou o patrimônio é acumulado) com os períodos de empréstimo mais curtos.

Considerações finais e um aviso

Ao comprar uma casa – especialmente sua primeira casa – tudo precisa estar na mesa. Uma discussão de longo prazo deve abranger todas as principais metas e necessidades financeiras, incluindo economia de aposentadoria, educação, despesas médicas futuras e até mesmo quais carros, caminhões ou SUVs você planeja ou precisa comprar. Você também pode dar uma olhada em sua estimativa inicial de quanto espaço você precisa. Quanto disso é para armazenamento? O que você está armazenando? Se você armazenar menos, poderá pagar menos.

As compras de veículos são normalmente financiadas e, para muitos casais, podem apresentar pagamentos mensais que se aproximam dos pagamentos mensais do empréstimo à habitação. Portanto, um olhar duro no espelho é necessário. Há tantas necessidades diferentes a serem consideradas ao comprar um veículo, incluindo trabalho – você pode precisar de um caminhão caro. Ou você pode precisar ser visto dirigindo um belo carro de último modelo para causar uma boa impressão se estiver vendendo imóveis, por exemplo.

Mas algumas pessoas podem adiar a compra de um novo veículo, o que pode aliviar a pressão ao tomar o que pode ser uma decisão de financiamento doméstico de várias décadas.

Aviso de choque

Os impostos sobre a propriedade são calculados de maneiras diferentes, dependendo do estado em que você mora. Em alguns estados, os impostos são baseados no preço de venda da casa ou na estimativa atual do valor de uma casa feita pelo assessor de imposto sobre a propriedade, com aumentos anuais possivelmente limitados a porcentagens baixas. Isso pode significar que o comprador de uma casa pagará impostos sobre a propriedade muito mais altos do que o vendedor estava pagando.

No início do processo de decisão de compra de sua casa, certifique-se de fazer sua própria estimativa de quais serão os impostos sobre a propriedade, em vez de confiar na estimativa do credor ou da empresa de título, que pode ser baseada nos impostos sobre a propriedade do ano anterior. Você pode entrar em contato com o avaliador de propriedade do condado para obter assistência com esta estimativa.

Outro fator a considerar é o seguro do proprietário, incluindo cobertura extra que pode ser necessária se você estiver em uma zona de inundação ou em uma área propensa a outros perigos, como furacões. Se você estiver se mudando para o sul de um estado do Nordeste ou do Centro-Oeste, por exemplo, poderá encontrar um mercado de seguros muito diferente - e muito mais caro - do que enfrentou anteriormente.