O sentimento da construtora está finalmente melhorando - eis por que o mercado imobiliário está ficando mais otimista

Principais takeaways

• O sentimento dos construtores residenciais está aumentando pela primeira vez em mais de um ano, já que as taxas de juros hipotecários caíram visivelmente no início de 2023. As taxas de juros hipotecários estão um tanto atreladas aos rendimentos do Tesouro de 10 anos, que caíram com a redução das taxas de inflação.
• Só porque o sentimento aumentou nacionalmente não significa que seja igual em todos os mercados. É importante que os investidores imobiliários tomem nota das tendências regionais.
• Esperançosamente, esse otimismo continuará, mas se os eventos globais impactarem os mercados financeiros em 2023, poderemos ver uma reversão, especialmente se a inflação desviar de seu curso atual.

Após 12 meses consecutivos de declínio, o sentimento das construtoras finalmente voltou a subir em janeiro de 2023 pela primeira vez em um ano.

A Associação Nacional de Construtoras Residenciais (NAHB) revelou na semana passada que seu Índice Nacional do Mercado Imobiliário (HMI) subiu da baixa de dezembro de 31 para 35, mais encorajadores.

Em dezembro, havia esperanças de que havíamos chegado ao fundo da onda pessimista, já que a taxa de declínio havia diminuído, embora o sentimento ainda estivesse em queda. Felizmente, essa previsão foi precisa.

Por que as construtoras são um pouco menos pessimistas? Temos que agradecer a queda da inflação e seus efeitos nos mercados financeiros. Não se preocupe, Q.ai está aqui para ajudar.

Taxas de juros caem

As taxas de juros hipotecários subiram a um ritmo desanimador em 2022, quando o Fed implementou seus aumentos de taxas para combater a inflação. Eles subiram para mais de 7% em outubro de 2022.

Embora essa fosse uma métrica desanimadora para quem trabalha com imóveis, era uma correção do mercado que precisava acontecer. Os custos de habitação têm sido uma das principais razões para a inflação, quer estejamos falando de compradores de casas ou locatários.

Os preços das casas aumentaram 45% entre dezembro de 2019 e junho de 2022, e o aumento das taxas de juros serviu para esfriar o mercado superaquecido.

Mas taxas acima de 7% fizeram com que os preços caíssem. Vimos uma correção do mercado em novembro de 2022, quando as taxas de uma hipoteca fixa de 30 anos caíram para 6.61%. Essas taxas ficaram mais ou menos em torno desse número até 5 de janeiro de 2023, quando foram de 6.48%.

Nas primeiras semanas de janeiro, porém, vimos uma queda significativa na taxa média de uma hipoteca fixa de 30 anos, que caiu para 6.15% em 19 de janeiro de 2023.

Rendimento do Tesouro a 10 anos cai com a inflação

A razão pela qual vimos uma correção do mercado em novembro de 2022 foi porque as taxas de juros hipotecários ficaram muito à frente do Rendimentos do Tesouro 10-ano. Essa métrica é comumente usada para ancorar as taxas de juros de hipotecas, mesmo em momentos em que a taxa de fundos federais está subindo.

O que estamos vendo nos primeiros meses de janeiro provavelmente pode ser atribuído a uma queda no rendimento do Tesouro de 10 anos. Este rendimento tem estado em tendência de queda nas últimas semanas, já que todas as métricas econômicas, do desemprego ao CPI ao PPI, mostram uma desaceleração definitiva da inflação.

Como o rendimento do Tesouro de 10 anos está em tendência de queda, esse movimento paralelo nas taxas de juros hipotecários é esperado.

Licenças e novas construções para residências unifamiliares podem aumentar

O NAHB está prevendo que, com o aumento do sentimento dos construtores residenciais após as notícias de taxas de juros hipotecárias mais baixas, provavelmente veremos um aumento nas licenças e novas construções para residências unifamiliares.

Se isso se concretizar, poderá aumentar o estoque neste setor de mercado. As construtoras residenciais têm se concentrado principalmente em unidades multifamiliares ao longo do ano passado, pois viam o mercado de aluguel como um movimento mais viável financeiramente.

A escassez de residências unifamiliares contribuiu parcialmente para a alta descontrolada de preços que vimos no início da pandemia. O aumento da oferta pode ajudar não apenas na desaceleração que vimos no ano passado, mas também pode aliviar Crise de habitação acessível da América se o número de licenças e novas construções aumentar de forma significativa.

A maior razão para otimismo está no Ocidente

Os imóveis são regionais. Embora as tendências nacionais sejam interessantes, elas não prevêem necessariamente as mudanças em cada mercado individual igualmente.

Os relatórios do NAHB sobre o HMI tanto nacional quanto regionalmente. A HMI leva em consideração três métricas: vendas atuais de uma família, vendas de uma família nos próximos seis meses e tráfego de compradores em potencial.

O HMI aumentou um ponto nos mercados ocidentais em janeiro de 2023. Em outros mercados, o otimismo entre compradores e construtoras parece não ter se materializado ainda. O HMI permaneceu estável no Sul e, na verdade, caiu um ponto no Centro-Oeste e Nordeste.

Será interessante ver como isso se desenrola, já que o maiores reduções de preços que vimos no ano passado foram principalmente em grandes cidades ocidentais, embora também tenha havido preocupações sobre possíveis reduções de preços em cidades onde as pessoas se mudaram com seus trabalho remoto durante a pandemia, como Pocatello, Idaho e Morristown, Tennessee.

O otimismo é relativo

É verdade que o sentimento do construtor de casas aumentou. Essa oscilação na trajetória é particularmente notável porque esteve em tendência de queda nos 12 meses consecutivos anteriores.

Mas é importante colocar as coisas em perspectiva. O sentimento da construtora residencial cresceu saudáveis ​​quatro pontos mês a mês, para 35. Embora 35 seja uma pontuação melhor do que no mês passado, geralmente, as construtoras residenciais são consideradas otimistas quando o número está em 50 ou mais.

Pode não ser apropriado rotular o sentimento atual como otimismo ainda. Embora a mudança seja empolgante, provavelmente é melhor descrevê-la como menos pessimista.

Possíveis ventos contrários em 2023

O Fed pretende continuar elevando os juros em 2023. Ainda não sabemos o grau desses aumentos de juros, mas podemos ter certeza de que novos aumentos de juros estão por vir.

A boa notícia é que isso pode ser atenuado pelo rendimento do Tesouro de 10 anos se a inflação continuar caindo.

A má notícia é que, embora certamente pareça que a inflação está diminuindo, muita coisa pode acontecer para impactar os mercados e as cadeias de suprimentos em 2023. O FMI está prevendo uma recessão em um terço do mundo este ano, e embora os Estados Unidos possam escapar disso, a invasão russa da Ucrânia e a mudança na dinâmica da pandemia na China podem facilmente causar mais conflitos econômicos em todo o mundo.

Embora sejamos indiscutivelmente o país mais protegido contra os impactos negativos desses eventos mundiais, é provável que sintamos algum impacto. O grau em que isso nos afetará ainda está para ser visto.

Se a inflação começar a subir novamente, é muito mais provável que entremos em uma recessão que afete ainda mais o mercado imobiliário, já que o rendimento do Tesouro de 10 anos e as taxas de juros hipotecários teriam maior probabilidade de reverter o curso e aumentar.

A linha inferior

Mesmo sendo desagradável para as construtoras, a desaceleração que o mercado imobiliário experimentou em 2022 foi necessária. O fato de as coisas estarem começando a parecer menos pessimistas neste início de 2023 é uma surpresa agradável.

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