O Federal Reserve quer se libertar lenta e silenciosamente do mercado imobiliário dos EUA. Isso pode ser uma ilusão.
Para uma perspectiva sobre a influência do Fed sobre o mercado imobiliário desde que lançou seu programa emergencial de compra de títulos há dois anos, considere este ponto de Richard Farr, estrategista-chefe de mercado do Merion Capital Group. Cerca de 762,000 novas casas foram vendidas a um preço médio de US$ 453,700 em 2021, o que significa que o Fed – olhando apenas para seus US$ 40 bilhões por mês em compras de títulos lastreados em hipotecas – comprou o equivalente a todo o mercado de novas casas no ano passado, mais 36%.
Como o banco central lida com a habitação – incendiada pelo empurrão da pandemia de pessoas para os subúrbios e exurbe cronicamente com falta de estoque à medida que a intervenção do Fed torpedeou as taxas de hipotecas – determinará se o Fed pode arrefecer a inflação de forma realista e suficiente sem lançar a economia dos EUA em uma recessão e mercados em correções mais profundas.
O espectro de taxas de juros mais altas já está elevando as taxas de hipoteca. Mas um punhado de aumentos de um quarto de ponto a partir de zero provavelmente não será suficiente para resfriar adequadamente a habitação, que representa cerca de 40% do índice de preços ao consumidor.
Primeiro, há a realidade de que o Fed detém cerca de um terço do Tesouro e dos mercados de hipotecas, e as taxas de longo prazo não vão realmente subir – mesmo quando começar a aumentar a taxa de fundos federais – até que reduza sua própria pegada. Em segundo lugar, os ventos favoráveis, incluindo um mercado de trabalho apertado e dados demográficos favoráveis à compra de casas, juntamente com o estoque recorde de casas existentes para venda e taxas de desocupação recorde para locatários, pressagiam a força contínua do mercado imobiliário, apesar do aumento das taxas, diz Torsten Sløk, economista-chefe na Apollo Global Management.
Depois, há a quantidade de dinheiro dos investidores que perseguem casas unifamiliares. “Montanhas e montanhas de capital foram levantadas para investir em moradias nos Estados Unidos, e três ou quatro aumentos nas taxas não vão impedir isso”, diz Rick Palacios, diretor de pesquisa da John Burns Real Estate Consulting. Claro, a valorização do preço das casas diminuirá a partir do ritmo tórrido de 2021. Mas Palacios diz que não há sinais de afrouxamento dos problemas da cadeia de suprimentos ou diminuição da demanda; ele ainda vê um crescimento de 9% no preço das casas este ano – mais que o dobro do ritmo que Sløk diz ser sustentável. Os aluguéis, que ficam cerca de um ano atrás dos preços das casas, devem subir 5% em todo o país em 2022, com muitos mercados vendo o dobro dessa taxa, diz Palacios.
Tudo isso sugere que o balanço patrimonial do Fed será a ferramenta de política mais significativa, embora seja um dispositivo muito mais complicado, opaco e imprevisível que os banqueiros centrais prefeririam minimizar. Quando o presidente do Fed, Jerome Powell, falou após a última reunião de política monetária, ele deixou os investidores com mais perguntas do que respostas sobre como o aperto quantitativo, ou a reversão do afrouxamento quantitativo impulsionado pela pandemia, funcionará.
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Há um “elemento de incerteza em torno do balanço”, disse Powell, que dobrou desde o início da pandemia e representa 40% do produto interno bruto dos EUA. “Acho que temos uma noção muito melhor, francamente, de como os aumentos das taxas afetam as condições financeiras e, portanto, as condições econômicas. [O] balanço ainda é uma coisa relativamente nova para os mercados e para nós, então estamos menos certos disso”, disse Powell. “Vamos procurar ter isso apenas rodando em segundo plano.”
O problema de tentar deixar o balanço patrimonial encolher em segundo plano é que isso não acontece. Se o Fed tentar reduzir seu portfólio da maneira que deseja, deixando os títulos rolarem à medida que amadurecem e ajustando a quantidade de recursos que são reinvestidos, Sløk diz que levaria cerca de cinco anos para expurgar completamente o MBS. A lógica: os pré-pagamentos de hipotecas – geralmente feitos por meio de refinanciamento – diminuirão acentuadamente à medida que as taxas aumentarem. Se a normalização do balanço vai representar o aperto real desta vez, e se o caminho da economia mais ampla depender do arrefecimento do mercado imobiliário, temos cinco anos?
É aqui que o QT excessivamente agressivo - ou mesmo a venda direta de ativos - se torna uma preocupação legítima e uma opção igualmente pouco atraente. Joseph Wang, anteriormente um operador sênior na mesa de mercados abertos do Fed, diz que é difícil ajustar o aperto quantitativo e que ninguém sabe realmente como isso vai acontecer. Mas sabemos de uma coisa. Wang diz que, se o Fed quiser acelerar uma saída muito lenta do mercado hipotecário, terá que vender ativos.
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Analistas dizem que haveria compradores, como bancos, mas não é tão simples e a transição pode ser violenta. Há a enorme quantidade de títulos lastreados em hipotecas no balanço do Fed, e há o fato de que o QT destina-se a drenar a liquidez, o que significa que os possíveis compradores terão menos dinheiro e, portanto, representam uma demanda cada vez menor, assim como a oferta aumenta.
À medida que a habitação vai, assim vai a economia. O setor representa quase um quinto do PIB, e mais pessoas possuem suas casas do que têm exposição substancial ao mercado de ações, tornando o chamado efeito riqueza profundamente ligado ao setor imobiliário. O Fed deve tentar microgerenciar a psicologia no mercado imobiliário, diz Sløk, acrescentando que a engenharia de uma aterrissagem suave para a economia começa com isso para a habitação.
É uma tarefa difícil e que parece um pouco frankensteiniana. O banco central evitou uma desaceleração que poderia ter sido muito pior do que a rápida recessão e correção que vimos em 2020. Mas nada é sem consequências, e os investidores estão prestes a descobrir o quanto o Fed não sabe sobre o que tem criado.
Escreva para Lisa Beilfuss em [email protegido]
