Tendências do mercado imobiliário: o sentimento da construtora cai por 12 meses consecutivos

Principais lições

• Os dados divulgados pela National Association of Home Builders mostram que o sentimento do construtor caiu para níveis não vistos desde 2012 (ignorando um breve pontinho em 2020).
• A demanda por estoques habitacionais atuais diminuiu, mesmo com a escassez de moradias populares. Os construtores lutam para criar novas propriedades a preços que as pessoas possam pagar por causa das pressões inflacionárias que enfrentam.
• A luta deve continuar ao longo de 2023, mas há uma potencial luz no fim do túnel em 2024.

Não é nenhum segredo que o mercado imobiliário está em uma viagem selvagem no ano passado. Por um lado, isso pode ser bom. Os preços das casas estavam fora de controle e os aumentos das taxas de juros do Federal Reserve cumpriram o objetivo de desacelerar essa tendência inflacionária neste setor.

No entanto, este ano foi desafiador se você for um construtor residencial. Dados recentes revelam que as construtoras se sentem menos otimistas em relação ao seu campo do que há mais de uma década. Esse pessimismo também afetou negativamente os mercados de madeira.

Há uma esperança distante de que as coisas possam melhorar em 2024. Mas aqui e agora, as perspectivas são mais sombrias.

O sentimento do construtor residencial está em declínio há 12 meses

A Associação Nacional de Construtores de Casas (NAHB) divulgou novos números para seu Índice de Mercado Imobiliário (HMI). Sem surpresa, revelou um declínio no sentimento do construtor de casas.

O índice caiu para 31, qualquer coisa abaixo de 50 indica uma perspectiva pessimista. Além de uma breve queda com uma rápida recuperação em 2020, este é o índice mais baixo desde 2012.

Este ano tem sido desafiador para o mercado imobiliário. Preços das casas aumentou 45% de dezembro de 2019 a junho de 2022, precificando muitos compradores em potencial fora do mercado.

Combinado com aumentos contínuos nas taxas de juros do Federal Reserve desde março de 2022, a National Association of Realtors (NAR) prevê a menor taxa de vendas desde 2011 em dezembro de 2022. Ela antecipa que as vendas continuarão caindo em 2023.

Para completar, grandes players como a Redfin estão projetando quedas nos preços das casas de um média de 4% em 2023 cedo.

Pode ser difícil para as construtoras reduzir os custos o suficiente para atender a essa demanda e preço reduzidos, especialmente em um ambiente inflacionário, onde os custos de tudo, desde matérias-primas até mão de obra, aumentaram.

As construtoras residenciais estão tão motivadas a vender suas construções existentes no ambiente atual que 62% estão oferecendo incentivos, incluindo reduções de preços, recompras de taxas de hipotecas e até mesmo pagando por pontos de hipotecas para os compradores.

Esta estação em particular não é agradável para as construtoras.

Motivo de otimismo

Felizmente, há razões para ser um pouco mais otimista. Embora dezembro tenha marcado uma queda no sentimento das construtoras pelo décimo segundo mês, a taxa de declínio desacelerou pela primeira vez em seis meses.

Não há garantias, mas há uma chance de que essa desaceleração indique que estamos chegando ao fundo do poço.

Parte do motivo é que, apesar dos aumentos das taxas do Federal Reserve, as taxas de hipoteca caíram de 7.08% em novembro para 6.31% nas últimas semanas. Em novembro, as taxas de hipoteca haviam se tornado tão separado do título do tesouro de 10 anos que houve uma correção de mercado.

Isso aconteceu mesmo que o Fed continuasse a intensificar suas tentativas de conter a inflação.

O lado positivo final é que as construtoras estão começando a ver a luz no fim do túnel. Embora o futuro imediato não pareça bom para o mercado imobiliário, as construtoras relataram um aumento nas expectativas de vendas futuras pela primeira vez desde abril de 2022.

Mercados de madeira tropeçam

Ao olhar para os números da HMI, outro destaque é o mercado de madeira em dificuldades. Na segunda-feira, 19 de dezembro, os futuros sofreram uma perda de 4%, caindo para US$ 370.40. Na terça-feira, 20 de dezembro, os números começaram a subir novamente e os mercados fecharam em $ 372.50.

Algumas commodities são mais suscetíveis a setores específicos do mercado do que outras. Por exemplo, preços do cobre são sensíveis ao que está acontecendo no setor de tecnologia, incluindo mercados de energia verde.

Da mesma forma, os preços da madeira são sensíveis ao que está acontecendo nos mercados imobiliários. Os preços atingiram $ 1,609.00 em 3 de maio de 2021, no auge da mania de compra de casas. Seu próximo grande rali foi para $ 1,441.00 em 28 de fevereiro de 2022.

Em março, o Fed começou a aumentar as taxas de juros e os futuros de madeira caíram bastante desde então.

Não se espera que as vendas de casas nos EUA aumentem

De acordo com o Morgan Stanley, os preços das moradias devem cair pelo menos 10% entre junho de 2022 e junho de 2024. Isso ocorre principalmente porque as pessoas não podem mais comprar casas.

Para agravar a escassez de moradias acessíveis, estão as taxas de juros crescentes. Embora as taxas de hipoteca tenham sido corrigidas modestamente nas últimas semanas, essas reversões podem ou não continuar em sua trajetória atual.

O Fed indicou que pretende continuar aumentando as taxas pelo menos até o final de 2023 ou até que a inflação se aproxime de 2%.

Se a inflação estiver sob controle até o final do próximo ano, podemos esperar que o Fed comece a reduzir suas taxas, o que pode reduzir ainda mais as taxas de hipoteca por um período mais longo.

Olhando para uma recuperação do mercado imobiliário em 2024

É difícil fazer previsões muito distantes, mas o NAHB pinta 2024 como um potencial período de recuperação do mercado imobiliário. Muito disso tem a ver com o cronograma do Federal Reserve.

Leva tempo para permitir e construir uma casa. De acordo com os dados mais recentes do Census Bureau, as novas construções levaram cerca de 7.6 meses do início ao fim em 2021. Isso sem contar o envio de qualquer documentação de permissão antes da construção.

No entanto, é muito cedo para as construtoras lucrar com o potencial otimismo para 2024, mesmo com esse atraso. As aprovações de licenças de construção caíram 11.2% de outubro a novembro de 2022 e 22.4% em relação ao ano anterior.

Além disso, o início de novas construções caiu 0.5% mês a mês e 16.4% ano a ano.

ponto de partida

No curto prazo, o mercado imobiliário pode não parecer tão aquecido. Embora isso seja ruim para os construtores de casas e para os preços da madeira, provavelmente não é ruim para o mercado imobiliário.

Os preços aumentaram 45% durante a pandemia e esses aumentos de preços não foram sustentáveis. Eles contribuíram ainda mais para a crise de habitação acessível da América.

Felizmente, pode haver dias melhores para os preços das casas e novas construções depois que o Federal Reserve começar a reduzir as taxas do outro lado da inflação.

Para aqueles que desejam esperar isso antes de entrar no mercado imobiliário ou atualizar sua casa, você ainda pode colocar seu dinheiro para trabalhar nos mercados. Você vai querer ser relativamente cauteloso ao fazer isso e certificar-se de que seus investimentos permaneçam líquidos, para que, quando encontrar a casa certa pelo preço certo, você possa se mover rapidamente.

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