Por dois anos, durante a pandemia de covid-19, os vendedores de casas em Quakers Hill, um subúrbio no extremo oeste de Sydney, ganharam fortunas. Cerca de 60 ou 70 espectadores perambulavam por todas as casas à venda, lembra Josh Tesolin, de Ray White, um corretor de imóveis. Os compradores se acotovelavam nos leilões, oferecendo lances bem acima das probabilidades. “Pedíamos, digamos, US$ 1 milhão e vendíamos a US$ 1.4 milhão”, diz Tesolin. “O mercado naquela época era uma loucura – uma imagem muito diferente de agora.” Este ano os preços no bairro caíram 20%, estima. Os donos estão puxando suas casas, porque não podem vendê-las por quanto querem. O mercado está engasgando.
Os preços das casas na Austrália caíram por cinco meses consecutivos, colocando Quakers Hill na vanguarda de uma tendência global. À medida que os bancos centrais correm para domar a inflação, eles estão aumentando as taxas de juros no ritmo mais rápido em pelo menos quatro décadas – o que agora está se traduzindo em carnificina no mercado imobiliário. Os preços estão caindo em nove dos 18 países monitorados pela consultoria Oxford Economics, e estão caindo mais rapidamente nos mercados mais superaquecidos. No Canadá e na Suécia caíram mais de 8% desde fevereiro; na Nova Zelândia, eles caíram mais de 12% desde seu pico no ano passado. Os preços começaram a cair nos Estados Unidos e na Grã-Bretanha também. Muitos outros países estão indo na mesma direção.
As transações também caíram. As vendas de casas nos Estados Unidos caíram um quinto em agosto, em comparação com o ano anterior, de acordo com a Associação Nacional de Corretores de Imóveis, um grupo de lobby. Na Nova Zelândia, as vendas trimestrais foram as mais fracas desde 2010 nos três meses até junho. Os preços das ações de grandes construtoras britânicas, como Barratt e Taylor Wimpey, caíram pela metade este ano. As do Dr. Horton e da Lennar, as maiores dos Estados Unidos, caíram mais de 30%.
Isso representa o fim de um longo boom – um que muitos proprietários passaram a dar como certo. As taxas de hipoteca baixíssimas e a oferta restrita alimentaram um aumento constante nos preços das casas do mundo rico na década após a crise financeira global de 2007-09. Os preços nos Estados Unidos, por exemplo, aumentaram quase 60% desde o mínimo em 2012 até o final de 2019. Então veio a pandemia, durante a qual os preços realmente dispararam. Nos Estados Unidos, Canadá e Holanda, eles aumentaram mais de 30% desde 2020. Os bloqueios e a mudança para o trabalho remoto aumentaram a demanda por propriedades suburbanas com jardins ou escritórios. Os governos, preocupados com uma crise imobiliária à medida que a covid-XNUMX se espalhava, afrouxaram ou removeram temporariamente as regulamentações sobre hipotecas, facilitando a compra. As economias da pandemia ajudaram os compradores de primeira viagem a acumular grandes depósitos.
Mas os aumentos das taxas de juros agora devolveram as taxas de hipoteca a níveis não vistos há décadas. Há um ano, a hipoteca de taxa fixa de 30 anos nos Estados Unidos estava abaixo de 3%. Hoje é apenas um pouco tímido de 7%. Na Nova Zelândia, as taxas de hipoteca passaram de 7% pela primeira vez em oito anos; na Grã-Bretanha, o empréstimo médio de cinco anos com taxa fixa agora excede 6% pela primeira vez em uma dúzia. Isso tornará a vida mais difícil para os potenciais compradores e aumentará a chance de angústia entre os proprietários existentes. É uma mudança que provavelmente trará consequências políticas e sociais desconfortáveis por muitos anos.
Três fatores determinarão onde a dor é mais aguda e, portanto, onde essas consequências são mais prováveis. O primeiro é o recente crescimento dos preços. Os mercados imobiliários onde os preços subiram desde a pandemia são especialmente vulneráveis ao arrefecimento da demanda. Enquanto muitos países ricos desaceleraram para taxas de crescimento anual de um dígito no início deste ano, os Estados Unidos e o Canadá mantiveram aumentos de dois dígitos, alimentados pela enorme demanda por moradias nas cidades montanhosas e nos estados do cinturão solar que atraem californianos e Novatos abastados. Yorkers, juntamente com cidades como Toronto.
Os níveis de endividamento são o segundo fator. Quanto maior a dívida das famílias como parcela da renda, mais vulneráveis são os proprietários a pagamentos de hipotecas e inadimplência mais altos. Os banqueiros centrais encontrarão consolo no fato de que a dívida das famílias em relação à renda é menor do que era às vésperas da crise financeira global em países como Estados Unidos, Grã-Bretanha e Espanha. No entanto, alguns países enfrentam uma montanha de dívidas. Isso os torna sensíveis até mesmo a pequenos aumentos nas taxas de hipoteca. As famílias na Austrália, Canadá e Suécia, que conseguiram escapar do impacto total da crise financeira, tomaram empréstimos impressionantes nos anos seguintes, provocando alertas de órgãos de vigilância financeira. Como Stefan Ingves, governador do banco central da Suécia, disse: “É como sentar no topo de um vulcão”.
O terceiro fator é a velocidade com que as taxas de juros mais altas passam para os proprietários. O maior risco é para os tomadores de hipotecas de taxa flutuante, que flutuam com as mudanças nas taxas de juros. Eles enfrentam uma redução imediata em sua renda disponível. No Canadá, as hipotecas de taxa variável representam mais da metade de todos os empréstimos. Na Austrália e na Suécia, eles representam quase dois terços.
Em outros países, os empréstimos a prazo fixo são muito mais comuns, o que significa que os aumentos das taxas passam com uma defasagem considerável. A grande maioria das hipotecas na América estão em tais termos. Essas hipotecas também são mais populares do que antes em toda a Europa. Mas nem todos os empréstimos a prazo fixo são iguais. Na América, a maior parte deles é fixa por duas ou três décadas. Em outros países, mesmo os mutuários de taxas fixas enfrentarão em breve os custos crescentes das hipotecas. Na Nova Zelândia, as hipotecas de taxa fixa constituem a maior parte dos empréstimos existentes, mas mais de 70% têm vencimento inferior a dois anos. Assim como quase metade daqueles que foram retirados na Grã-Bretanha no ano passado.
Junte tudo isso e todos os ingredientes para uma queda profunda da habitação estarão no lugar. Desta vez, porém, é provável que não seja liderado pelos Estados Unidos, mas pelo Canadá, Holanda, Austrália, Nova Zelândia e Noruega (veja a tabela). Na Austrália e no Canadá, os preços podem cair até 14% em relação ao pico, um pouco mais do que o esperado nos Estados Unidos ou na Grã-Bretanha, segundo previsões de várias empresas imobiliárias. Economistas do Royal Bank of Canada esperam que o volume de vendas do país caia mais de 40% em 2022-23 – superando a queda de 38% em 2008-09.
Limiares de dor
Dentro de cada país, algumas pessoas sofrerão mais do que outras. A qualidade de crédito do mutuário médio melhorou nos últimos anos, uma vez que regulamentações mais rígidas introduzidas após a crise financeira global tornaram mais difícil para mutuários mais arriscados obter hipotecas. Mas a combinação tóxica de um choque de taxas e um aumento no custo de vida colocará os proprietários de imóveis sob forte pressão.
Na Austrália, por exemplo, três quintos do crédito à habitação têm condições variáveis. De acordo com o último relatório de estabilidade financeira do banco central, publicado em 7 de outubro, metade desses mutuários veria seu dinheiro sobrando, ou o que sobrou após hipotecas e despesas essenciais, cair em pelo menos um quinto se as taxas de juros subirem em linha com o mercado. expectativas - e 15% veriam essa medida se tornar negativa. Na Grã-Bretanha, quase 2 milhões de famílias, ou um quarto das que têm hipotecas, poderão ver pagamentos mais altos absorverem 10% adicionais de sua renda familiar até o início de 2025. Na Holanda, a parcela de proprietários que pagam mais de um quarto de sua renda para hipoteca subiria de 12% para 26% se as taxas de juros subissem três pontos percentuais.
Os compradores de primeira viagem e os mutuários recentes são especialmente vulneráveis. Muitos esticaram suas finanças para comprar uma casa, deixando menos dinheiro sobrando para cobrir um salto nos custos das hipotecas. Nos Estados Unidos, os compradores de primeira viagem representaram uma em cada três vendas no ano passado. Muitos têm poucas economias. Cerca de metade dos compradores australianos que fizeram empréstimos entre o início de 2021 e agosto de 2022 tinham menos de três meses de pagamentos de hipotecas reservados para um dia chuvoso. Os millennials que finalmente conseguiram comprar uma propriedade terão uma surpresa desagradável.
Os compradores de primeira viagem também tiveram menos tempo para acumular patrimônio. A Oxford Economics estima que uma queda de 15% nos preços das casas nos Estados Unidos ao longo de um ano cancelaria dois terços do patrimônio imobiliário acumulado desde o início da pandemia. Por outro lado, os proprietários mais velhos são mais seguros. Mais da metade dos proprietários americanos com 65 anos ou mais se mudaram antes da virada do milênio. Isso deixa os novos proprietários em maior risco de serem empurrados para o patrimônio líquido negativo, o que dificulta a mudança de casa ou o remortgage. Na Grã-Bretanha, uma queda de 20% nos preços das casas deixaria até 5% das hipotecas com patrimônio líquido negativo, segundo Neal Hudson, da consultoria Residential Analysts. Cerca de um em cada dez detentores de hipotecas em Londres seria afetado.
A boa notícia é que os bancos devem ser capazes de resistir à recessão. Em 2007-09, um aumento na dívida não paga levou alguns americanos ao limite. Os bancos na Grã-Bretanha agora detêm quase quatro vezes mais capital para cobrir perdas, de acordo com a Capital Economics, outra consultoria. O último teste de estresse do Banco da Inglaterra sugere que os credores do país seriam capazes de absorver uma queda de 33% nos preços das casas e um aumento na taxa de desemprego de 3.5% para 12%. Nos Estados Unidos, os bancos recuaram do mercado hipotecário, com os não-bancos fornecendo agora mais da metade dos novos empréstimos hipotecários. Assim, os riscos não estão mais concentrados em credores sistemicamente importantes.
Ainda assim, o aperto habitacional terá consequências profundas. “O ciclo da habitação é o ciclo de negócios”, escreveu Edward Leamer, da Universidade da Califórnia, em Los Angeles, em um artigo publicado em 2007. Ele observou que a desaceleração da habitação precedeu oito das últimas dez recessões nos Estados Unidos. Após a crise financeira, Leamer seguiu com um artigo intitulado “A habitação é realmente o ciclo de negócios”, caso os leitores não tivessem entendido a mensagem. A ligação entre os dois ciclos surge porque a habitação confere “efeitos de riqueza” aos ocupantes proprietários. Quando os preços das casas sobem, as pessoas se sentem bem com sua situação financeira, então pegue emprestado e gaste mais. Quando caem, as pessoas apertam os cintos. Em 2019, uma pesquisa do Banco da Inglaterra descobriu que um aumento de 10% nos preços das casas aumenta o consumo em 0.35-0.5%.
Outro canal importante entre o mercado imobiliário e o resto da economia é o investimento. Os gastos de capital associados à habitação, especialmente à construção de casas, podem ser extremamente voláteis – e muitas vezes são a diferença entre uma economia em crescimento ou em contração. De fato, a queda do investimento residencial foi responsável por um terço da queda do PIB americano em 2007-09. Pesquisas na Grã-Bretanha encontraram resultados semelhantes. Os construtores de casas perseguem os booms e escapam às más notícias econômicas. À medida que as preocupações aumentaram desta vez, os lançamentos de moradias privadas americanas caíram 20% desde abril. Desta vez, os mutuários sobrecarregados, já sem dinheiro por causa da inflação e pesadas contas de energia, também gastarão menos em outros bens e serviços enquanto tentam cumprir seus pagamentos de hipotecas mais altos.
Algumas pessoas veem um lado positivo em um colapso imobiliário. Eles esperam que os preços mais baixos permitam aos jovens comprar suas primeiras casas. Essas esperanças quase certamente serão frustradas. Nas correções de habitação, e às vezes por anos depois, as taxas de propriedade de casa tendem a cair, em vez de aumentar. Na Grã-Bretanha, por exemplo, cerca de 65% das pessoas possuem casa própria, abaixo dos 70% no início da crise financeira global. Na Irlanda, que passou por um grande colapso no final dos anos 2000, a taxa de propriedade da casa ainda está mais de dez pontos percentuais abaixo de seu pico. As condições econômicas que fazem com que os preços das casas caiam simultaneamente põem em risco as chances de possíveis proprietários de casas. O desemprego aumenta e os salários diminuem. Se as taxas de juros subirem, as pessoas podem tomar menos empréstimos e os credores hipotecários tendem a ficar mais nervosos com os empréstimos. No Canadá, o aumento dos custos de empréstimos “inundará” qualquer economia de um preço de compra mais baixo, prevê Tsur Somerville, da Universidade da Colúmbia Britânica.
O residencial é político
O maior efeito de uma crise imobiliária pode estar na política. Em países onde a casa própria é vista como um rito de passagem, preços mais baixos sem qualquer aumento na acessibilidade vão esfregar sal em feridas já doloridas. “Cair para quê? Caindo para preços absurdamente grotescos em vez de simplesmente impensáveis?” pergunta Robin Black, um trabalhador comunitário e mecânico de bicicletas em Montreal. “Basicamente eu aceitei que o sonho acabou. Eu perdi a janela.” Alguns millennials economizaram para pagar um depósito; agora eles terão que lutar para fazer pagamentos de hipotecas muito mais altos. A ameaça de reintegração de posse espreita. Perder sua casa é uma possibilidade de uma forma que não era antes.
Durante anos, os proprietários de imóveis mais estabelecidos se confortaram com o pensamento de que, mesmo que o crescimento real do salário fosse terrível, pelo menos o preço de sua casa estava subindo. Esses dias acabaram. Mesmo os baby-boomers, os grandes vencedores de uma década de crescimento de preços, agora enfrentam a perspectiva de viver de um ninho de ovos menor na aposentadoria, à medida que o downsizing se torna menos lucrativo. Tudo isso significa que o aumento das taxas de juros terá repercussões políticas imprevisíveis, pois as pessoas que antes se beneficiaram do status quo descobrem como é perder.
Não se surpreenda, então, se os formuladores de políticas lançarem enormes operações de resgate. O governo da Hungria já ofereceu a seus cidadãos proteção contra o aumento das taxas de juros das hipotecas. Em sua análise da habitação da Nova Zelândia, o FMI teme que “o apoio de políticas pode ser necessário para evitar efeitos de segunda ordem e uma desaceleração acentuada”. Na Espanha, os bancos estão considerando limitar os aumentos de pagamento de hipotecas de taxa variável. Martin Lewis, um especialista financeiro britânico que tem mais influência do que todos os jornais do país juntos, começou a fazer campanha pelo apoio estatal aos detentores de hipotecas. À medida que os preços das casas caem por terra, essas demandas só vão crescer.
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