Como as taxas de hipoteca mais altas ajudam a reduzir a inflação? Aqui está um explicador.

A O banco central elevou a taxa de fundos federais na semana passada em 0.5%, ou meio ponto percentual. O Fed não aumentou a taxa de fundos federais em meio ponto percentual em uma reunião desde 2000.

O aumento de 0.5% é considerado um movimento “hawkish”, ou agressivamente anti-inflacionário. Autoridades proeminentes do Fed vinham sugerindo há semanas que entregariam um aumento de taxa maior do que o normal, e taxas de hipoteca já havia subido acentuadamente em antecipação, subindo cerca de três quartos de ponto percentual de meados de março até o final de abril.

“Os discursos que estavam acontecendo nas últimas semanas eram sobre uma postura muito mais agressiva, e foi aí que realmente aconteceu esse aumento nas taxas de juros”, diz Selma Hepp, vice-economista-chefe da CoreLogic, fornecedora de informações e análises imobiliárias.

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O efeito do Fed nas taxas de hipotecas e ações

O aumento do Fed fará com que outras taxas de juros subam, algumas diretamente e outras indiretamente.

Uma taxa de fundos federais mais alta aumentará diretamente as taxas cobradas em taxas ajustáveis linhas de crédito de home equity. Eles vão subir 0.5% dentro de um ciclo de faturamento ou dois. Esses empréstimos, também chamados de HELOCs, são frequentemente usados ​​para pagar reformas de casas.

O Fed também tem um impacto indireto nas taxas de hipoteca, que subiram de forma constante ao longo de março e abril porque os mercados sabiam que esse aumento estava chegando. É provável que as taxas de hipoteca continuem subindo, porque o Fed elevou a taxa de fundos federais apenas duas vezes neste ciclo e os mercados esperam vários outros aumentos.

Lawrence Yun, economista-chefe da Associação Nacional de Corretores de Imóveis, observou que a taxa da hipoteca de 30 anos aumentou muito mais este ano do que a taxa dos fundos federais. “Isso implica que o mercado já está precificando cerca de oito a 10 rodadas de aumentos nas taxas [do Fed] este ano”, disse Yun em um e-mail. “Se a inflação aumentar, o Fed precisará ser ainda mais agressivo, e isso aumentará ainda mais as taxas de hipoteca.”

Como hipotecas caras reduzem a inflação

Normalmente, o Fed aumenta a taxa de fundos federais em 0.25% de cada vez. Mas ninguém chamaria a economia de hoje de típica. o Índice de Preços ao Consumidor, indicador de inflação, atingiu 8.5% em março, seu nível mais alto em mais de 40 anos. O Fed está demonstrando sua seriedade em relação à inflação ao elevar a taxa de fundos federais em duas vezes o incremento usual.

“Realmente estamos comprometidos em usar nossas ferramentas para recuperar a inflação de 2%”, disse o presidente do Fed, Jerome Powell, em 21 de abril, durante um painel de discussão apresentado pelo Fundo Monetário Internacional.

Você pode considerar aumentar os custos de compra de casa uma maneira estranha de controlar os aumentos de preços descontrolados. Mas as taxas de hipoteca mais altas podem acabar com os preços das casas em rápido aumento, porque muitos compradores de casas compram com um pagamento mensal em mente. À medida que as hipotecas se tornam mais caras, os compradores de casas podem ser forçados a comprar casas mais baratas, o que pode diminuir o ritmo dos aumentos dos preços das casas e, por sua vez, conter a inflação.

Tomemos o exemplo hipotético de alguém quem pode pagar $ 1,700 por mês para o principal e juros da hipoteca, e que começou a comprar uma casa em fevereiro. Naquela época, a hipoteca de taxa fixa de 30 anos era em média em torno de 4%. Digamos que nosso caçador de casas finalmente fez uma oferta bem-sucedida no final de abril, quando a hipoteca de 30 anos subiu para cerca de 5.25%. Veja como o aumento da taxa afeta o valor que esse comprador pode emprestar:

• A 4%, o comprador pode emprestar $ 356,100.

• A 5.25%, o comprador pode pagar uma hipoteca de US$ 307,900 - uma perda de US$ 48,200 em capacidade de empréstimo.

Os mutuários e vendedores de casas HELOC não são poupados

Taxas de juros mais altas afetam mais do que os compradores de imóveis. Eles também mudam a matemática para mutuários HELOC e vendedores de imóveis.

As taxas de juros em HELOCs de taxa variável estão vinculadas à taxa básica, que se move em sintonia com a taxa de fundos federais. Proprietários de imóveis com saldos em seus HELOCs podem ver seus custos de juros aumentarem à medida que a taxa de juros aumenta. Para cada $ 50,000 devidos em um HELOC, um aumento de 0.5% na taxa de juros aumenta os juros mensais em $ 20.83.

Os vendedores de imóveis devem ter em mente que taxas de hipoteca mais altas reduzem a acessibilidade. Pode valer a pena verificar se as pré-aprovações dos compradores são baseadas nas taxas de hipoteca atuais, em vez das taxas mais baixas de algumas semanas atrás.

E com menos pessoas capazes de comprar casas com as taxas de hipoteca mais altas de hoje, os vendedores podem descobrir que não podem mais contar com a atração de várias ofertas. Vale a pena levar em consideração essa situação ao definir um preço pedido.

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Taxas de hipoteca de maio

É mais provável que as taxas de hipoteca subam do que caiam em maio, porque o Federal Reserve pode enviar sinais de que continuará a aumentar as taxas de juros de curto prazo em incrementos de meio ponto percentual em suas reuniões de junho e julho. Se o banco central adotar esse tipo de abordagem agressiva à política monetária, as taxas de hipoteca quase certamente subirão para acompanhar.

Se, em vez disso, as taxas de hipoteca caíssem, a causa mais provável seria uma crise geopolítica.

O que aconteceu em abril

No final de março, previ que as taxas de hipoteca continuariam subindo porque ainda não haviam parado de subir. Essa previsão equivalia a olhar pela janela de um avião três minutos após a decolagem e prever que o avião continuará subindo por um tempo. Em outras palavras, não baseei a previsão em uma análise profunda. Eu metaforicamente olhei pela janela.

Eu adivinhei corretamente. As taxas de hipoteca dispararam. A taxa da hipoteca de 30 anos teve uma média de 5.09% em abril, acima da média de 4.37% de março.

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Holden Lewis escreve para NerdWallet. E-mail: [email protegido]. Twitter: @@HoldenL.