Os preços das casas quase dobraram nos últimos 10 anos – e isso pode significar que você deve alguns impostos sérios se estiver vendendo sua casa. Depois de atingir cerca de US$ 259,000 em 2011, o preço médio de venda de uma casa subiu para mais de US$ 453,000 no momento da redação deste artigo. Como muitas tendências, a pandemia pode ter acelerado isso, mas os preços das moradias já vinham subindo há anos. Isso veio como uma ótima notícia para os proprietários que desejam vender. Eles estão para ganhar algum dinheiro real.
Infelizmente, com dinheiro real vêm impostos reais. Se você vender imóveis com lucro, deverá pagar impostos sobre ganhos de capital sobre o dinheiro. Infelizmente, ao contrário dos impostos sobre os salários, o IRS não recebe esse dinheiro antecipadamente. Você terá que calculá-lo e cortar um cheque. Mas existem maneiras de fazer isso doer menos. Se você quiser ajudar a minimizar sua conta de impostos de uma venda de casa, considere trabalhar com um consultor financeiro.
Quais são os impostos sobre ganhos de capital sobre imóveis?
O imposto sobre ganhos de capital é cobrado sobre qualquer lucro obtido com a venda de um investimento. Isso se aplica à maior parte do dinheiro que você ganha com a compra e venda de ativos, como ações, títulos e até imóveis (como sua casa). No caso de imóveis, você calcularia seus lucros tributáveis como:
Preço pelo qual você vendeu a propriedade – Preço que você pagou para comprar a propriedade = Lucros tributáveis
Então, por exemplo, digamos que você comprou sua casa por $ 260,000 dez anos atrás. Você o vende hoje por $ 450,000. Você deve impostos sobre ganhos de capital de $ 190,000 (a diferença entre o preço de compra e o preço de venda).
Ganhos de capital de longo prazo – ou seja, ganhos em ativos mantidos por pelo menos um ano – geralmente são tributados a uma taxa muito menor do que a renda auferida (dinheiro que você recebe do trabalho). Em 2021, para declarantes solteiros/casados, as taxas de imposto sobre ganhos de capital foram definidas em:
0 por cento - $ 0-$ 40,400 solteiro/$ 0-$ 80,800 casado
15 por cento - $ 40,401-$ 445,850 solteiro/$ 80,801-$ 501,600 casado
20 por cento - $ 445,851 + solteiro / $ 501,601 casado
A partir de 2022, os intervalos são os seguintes:
0 por cento - $ 0-$41,675 Solteiro/$0-$83,350 Casado
15 por cento - $41,676-$459,750 Único/$83,351-$ 517,200 Casado
20 porcento - $459,751+ Solteiro/US$ 517,201 Casado
Então, a partir do nosso exemplo acima, digamos que você vendeu sua casa e obteve um lucro de $ 190,000 em 2021. Supondo que você seja solteiro, calcule os impostos sobre ganhos de capital nesta venda da seguinte forma:
$ 40,400 * 0 por cento = $ 0
(US$ 190,000 – US$ 40,401) = US$ 149,599
$ 149,599 * 15 por cento = $ 22,439
$ 0 + $ 22,429 = $ 22,429
Esta é uma versão simplificada de encontrar sua carga tributária sobre ganhos de capital, mas o básico está lá. Você pode dever $ 22,429 em impostos sobre esta venda. Isso é muito, mesmo quando você se lembra que fez $ 190,000 em lucro para pagá-lo. (É ainda mais quando você se lembra que, tendo vendido sua casa, você precisará encontrar uma nova em um mercado quente…) Felizmente, o IRS criou uma exceção para ajudar os proprietários com esse problema.
A exclusão de ganhos de capital
Se você lucrar com a venda de sua casa, pode excluir os primeiros $ 250,000 desse lucro dos impostos. Para os casais que se declaram juntos, esse número aumenta para US$ 500,000.
Criticamente, essa exclusão se aplica aos seus ganhos, não à venda total. Então, do nosso exemplo acima, digamos que você vendeu sua casa por $ 450,000 como uma única pessoa. Seu lucro com a venda foi de $ 190,000. Você poderia excluir todo esse lucro de seus impostos e não ficaria devendo nada.
Por outro lado, digamos que você obteve um lucro de $ 280,000 com a venda. Após a exclusão dos ganhos de capital, você deve impostos sobre os US$ 30,000 restantes. (O que, uma vez que tudo isso se enquadraria na faixa de imposto sobre ganhos de capital de 0%, novamente chega a $ 0 em impostos.)
Para se qualificar para essa exclusão, você deve atender ao teste de propriedade e uso. Isso significa que você deve ter possuído a casa e usado como residência principal por pelo menos dois anos dos cinco anos anteriores à sua venda. Isso não precisa ser contínuo. Você pode morar na casa periodicamente, desde que seja pelo menos dois anos agregados. (Consulte a Publicação 523 do IRS para obter uma descrição completa dos requisitos do teste de exclusão.) Membros das forças armadas dos EUA, serviço estrangeiro, Corpo da Paz e inteligência ativa podem calcular seu uso contínuo de forma diferente com base em seus cronogramas de implantação.
Calcule seus impostos sobre ganhos de capital corretamente
Como mencionamos acima, os ganhos de capital na venda de uma casa são um pouco mais complicados do que os lucros de investimento comuns. Além do preço de compra original da casa, você também pode deduzir alguns custos de fechamento, custos de venda e base tributária da propriedade de seus ganhos de capital tributáveis.
Os custos de fechamento podem incluir despesas relacionadas a hipotecas (por exemplo, se você pagou juros antecipadamente quando comprou a casa) e despesas relacionadas a impostos.
Os custos de vendas geralmente se aplicam a qualquer dinheiro gasto na venda da casa. Isso inclui taxas de corretor, despesas de listagem, taxas legais, taxas de publicidade, dinheiro que você gastou para tornar a casa mais apresentável para venda e outros custos relacionados.
A base tributária da casa é o custo de quaisquer melhorias importantes que você fez na propriedade ao longo dos anos. Isso é essencialmente qualquer quantia de dinheiro que você gastou na estrutura física que agregou valor à casa. Ela é reduzida por qualquer depreciação nessa estrutura (por exemplo, se você adicionou um deck, mas depois deixou esse deck desmoronar), embora a depreciação seja um problema incomum para casas habitadas ativamente.
Então, por exemplo, digamos que você é solteiro e comprou uma casa por $ 250,000. Você o vende por US$ 750,000. Você tem os seguintes custos associados:
$ 40,000 em reformas na cozinha e banheiro;
$ 35,000 em taxas de corretor;
$ 2,500 gastos em limpeza e encenação para casas abertas;
$ 5,000 em honorários advocatícios e outros custos de fechamento associados.
Você calcularia seus ganhos de capital tributáveis como:
$ 750,000 – ($ 250,000 + $ 40,000 + $ 35,000 + $ 2,500 + $ 5,000) = $ 417,500
$ 417,500 - $ 250,000 (exclusão de ganhos de capital) = $ 167,500
Você deve impostos sobre $ 167,500.
Não venda rápido
Se possível, não venda sua casa em menos de um ano. Você deve esperar pelo menos dois anos para vender sua casa para se qualificar para a exclusão de ganhos de capital. No entanto, mesmo que você não se qualifique para a exclusão, ainda pode pagar a taxa de imposto reduzida cobrada sobre ativos de investimento.
Essa taxa reduzida é conhecida como taxa de investimento de longo prazo. Aplica-se apenas a ativos que você possui há mais de um ano. Se você possui sua propriedade por menos de 12 meses, você deve pagar impostos sobre quaisquer lucros à taxa de renda normal (ou seja, a taxa na qual os impostos do IRS funcionam e os rendimentos auferidos). Isso é significativamente maior do que a taxa de imposto sobre ganhos de capital.
Concluindo!
A principal maneira de reduzir seus impostos sobre ganhos de capital é certificando-se de calcular todas as reduções que o IRS permite aos seus lucros gerais. Depois disso, a exclusão de ganhos de capital eliminará grande parte do dinheiro que a maioria dos proprietários fará com suas vendas.
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Fonte: https://finance.yahoo.com/news/avoid-capital-gains-tax-real-173959424.html