Como avaliar a propriedade de investimento imobiliário

Os métodos de análise do valor de um investimento imobiliário são análogos aos utilizados na análise fundamentalista de ações. Como o investimento imobiliário normalmente não é um negócio de curto prazo, analisar o fluxo de caixa e a taxa de retorno subsequente é fundamental para atingir o objetivo de fazer investimentos rentáveis.

Para lucrar, os investidores devem saber como avaliar imóveis e fazer palpites sobre quanto lucro cada um terá, seja por meio da valorização do imóvel, renda de aluguel ou ambos. Avaliações imobiliárias precisas podem ajudar os investidores a tomar melhores decisões quando se trata de comprar e vender propriedades.

A avaliação patrimonial é normalmente conduzida por meio de duas metodologias básicas: valor absoluto e valor relativo. O mesmo vale para a avaliação de imóveis.

O desconto da receita operacional líquida futura (NOI) pela taxa de desconto apropriada para imóveis é semelhante às avaliações de fluxo de caixa descontado (DCF) para ações. Enquanto isso, a integração do modelo de multiplicador de renda bruta no setor imobiliário é comparável às avaliações de valor relativo com ações. Abaixo, veremos como avaliar um imóvel usando esses métodos.

A Taxa de Capitalização

Uma das premissas mais importantes que um investidor imobiliário faz ao realizar avaliações imobiliárias é escolher uma taxa de capitalização adequada, também conhecida como cap rate.

A taxa de capitalização é a taxa de retorno exigida sobre imóveis, líquida de valorização ou depreciação. Simplificando, é a taxa aplicada ao NOI para determinar o valor presente de uma propriedade.

Por exemplo, suponha que uma propriedade deve gerar NOI de $ 1 milhão nos próximos dez anos. Se fosse descontado a uma taxa de capitalização de 14%, o valor de mercado do imóvel seria:

$\begin{alinhado}&\$7,142,857\bigg(\frac{\$1,000,000}{0.14}\bigg)\\&\textbf{onde:}\\&\text{Valor de mercado}=\text{Receita operacional líquida}/ {\text{cap rate}}\end{alinhado}$ $7,142,857(0.14$1,000,000 )em que:Valor de mercado=Receita operacional líquida/taxa de limite

O valor de mercado de US$ 7,142,857 é um bom negócio se a propriedade for vendida por US$ 6.5 milhões. Mas é um mau negócio se o preço de venda for de US$ 8 milhões.

Determinar a taxa de capitalização é uma das principais métricas usadas para avaliar uma propriedade geradora de renda. Embora seja um pouco mais complicado do que calcular o custo médio ponderado de capital (WACC) de uma empresa, existem vários métodos que os investidores podem usar para encontrar uma taxa de capitalização adequada, incluindo o seguinte:

• Método de compilação
• Método de extração de mercado
• Método de banda de investimento

O método de construção

Uma abordagem comum para calcular a taxa de cap é o método de acumulação. Comece com a taxa de juros e adicione o seguinte:

1. Prêmio de liquidez apropriado - surge devido à natureza ilíquida dos imóveis
2. Prêmio de recaptura - explica a valorização líquida da terra
3. Prêmio de risco - revela a exposição geral ao risco do mercado imobiliário

Dada uma taxa de juros de 6%, uma taxa de inadimplência de 1.5%, um prêmio de recaptura de 1.5% e uma taxa de risco de 2.5%, a taxa de capitalização de uma propriedade patrimonial é de 11.5% (6% + 1.5% + 1.5% + 2.5 %). Se a receita operacional líquida for de $ 200,000, o valor de mercado da propriedade será de $ 1,739,130 ($ 200,000 / 0.115).

É muito simples fazer este cálculo. No entanto, a complexidade está em avaliar estimativas precisas para os componentes individuais da taxa de capitalização, o que pode ser um desafio. A vantagem do método build-up é que ele tenta definir e medir com precisão os componentes individuais de uma taxa de desconto.

O método de extração de mercado

O método de extração de mercado pressupõe que há informações atuais e prontamente disponíveis sobre NOI e preço de venda em propriedades geradoras de renda comparáveis. A vantagem do método de extração de mercado é que a taxa de capitalização torna a capitalização direta da renda mais significativa.

É relativamente simples determinar a taxa de capitalização. Suponha que um investidor possa comprar um estacionamento com expectativa de gerar $ 500,000 em NOI. Na área, existem três estacionamentos de produção de renda comparáveis ​​existentes:

• O estacionamento 1 tem um NOI de $ 250,000 e um preço de venda de $ 3 milhões. A taxa de capitalização é de 8.33% ($ 250,000 / $ 3,000,000).
• O estacionamento 2 tem um NOI de $ 400,000 e um preço de venda de $ 3.95 milhões. A taxa de capitalização é de 10.13% ($ 400,000 / $ 3,950,000).
• O estacionamento 3 tem um NOI de $ 185,000 e um preço de venda de $ 2 milhões. A taxa de capitalização é de 9.25% ($ 185,000 / $ 2,000,000).

Tomando as taxas de capitalização médias para essas três propriedades comparáveis, uma taxa de capitalização geral de 9.24% seria uma representação razoável do mercado. Usando essa taxa de capitalização, um investidor pode determinar o valor de mercado da propriedade que está considerando. O valor da oportunidade de investimento no estacionamento é de $ 5,411,255 ($ 500,000 / 0.0924).

O método de banda de investimento

Com o método de banda de investimento, a taxa de capitalização é calculada usando taxas de juros individuais para imóveis que usam financiamento de dívida e capital próprio. A vantagem desse método é que é a taxa de capitalização mais adequada para investimentos imobiliários financiados.

O primeiro passo é calcular um fator de fundo de amortização. Esta é a porcentagem que deve ser reservada a cada período para ter uma certa quantia em um momento futuro. Suponha que uma propriedade com NOI de $ 950,000 seja 50% financiada, usando dívida com juros de 7% a ser amortizada em 15 anos. O restante é pago com capital próprio a uma taxa de retorno exigida de 10%. O fator do fundo de amortização seria calculado como:

$\begin{alinhado}&SFF=\frac{i}{(1+i)^n-1}\\&\textbf{onde:}\\&\text{SFF}=\text{Fator de fundo de amortização}\\ &i=\text{Taxa de juros periódica, geralmente expressa como uma}\\&\fantasma{i=}\text{taxa percentual anual}\\&n=\text{Número de períodos, geralmente expresso em anos}\end{alinhado }$ SFF=(1+i)n-1i em que:SFF=Fator de fundo de amortizaçãoi=Taxa de juros periódica, muitas vezes expressa como umi=taxa de porcentagem anual

Colocando os números, temos:

• 0.07 / (1 + 0.07)¹⁵ - 1

Isso calcula para 3.98%. A taxa na qual um credor deve ser pago é igual a esse fator de fundo de amortização mais A taxa de juros. Neste exemplo, isso resulta em 10.98% (0.07 + 0.0398).

Assim, a taxa média ponderada, ou taxa global de capitalização, utilizando o peso de 50% para dívida e o peso de 50% para capital próprio é:

• 10.49% [(0.5 x 0.1098) + (0.5 x 0.10)]

Assim, o valor de mercado do imóvel é:

• $ 9,056,244 ($ 950,000 / 0.1049)

Métodos de avaliação

Os modelos de avaliação absoluta determinam o valor presente dos fluxos de caixa futuros recebidos para obter o valor intrínseco de um ativo. Os métodos mais comuns são o modelo de desconto de dividendos (DDM) e as técnicas de fluxo de caixa descontado (DCF).

Por outro lado, os métodos de valor relativo sugerem que dois títulos comparáveis ​​devem ter preços semelhantes de acordo com seus ganhos. Índices como preço/lucro (P/L) e preço/venda são comparados a outras empresas do mesmo setor para determinar se uma ação está sub ou supervalorizada.

Assim como na avaliação patrimonial, a análise de avaliação imobiliária deve implementar ambos os procedimentos para determinar uma gama de valores possíveis.

Descontando NOI Futuro

A fórmula para calcular o valor imobiliário com base na receita operacional líquida descontada é:

$\begin{aligned}&\text{Market Value}=\frac{NOI_1}{rg}=\frac{NOI_1}{R}\\&\textbf{onde:}\\&NOI=\text{Rendimento operacional líquido} \\&r=\text{Taxa de retorno exigida sobre ativos imobiliários}\\&g=\text{Taxa de crescimento de }NOI\\&R=\text{Taxa de capitalização }(rg)\end{alinhado}$ Valor de mercado=r-gNOI1 =RNOI1 em que:NOI=Receita operacional líquidar=Taxa de retorno exigida sobre ativos imobiliáriosg=Taxa de crescimento de NOI

O NOI reflete os ganhos que a propriedade gerará após a contabilização das despesas operacionais, mas antes da dedução de impostos e pagamentos de juros. No entanto, antes de deduzir as despesas, deve-se determinar o total das receitas obtidas com o investimento.

A receita de aluguel esperada pode ser inicialmente prevista com base em propriedades comparáveis ​​nas proximidades. Com uma pesquisa de mercado adequada, um investidor pode determinar os preços que os inquilinos estão pagando na área e assumir que aluguéis por metro quadrado semelhantes podem ser aplicados a essa propriedade. Os aumentos previstos nos aluguéis são contabilizados na taxa de crescimento dentro da fórmula.

Como as altas taxas de desocupação são uma ameaça potencial aos retornos dos investimentos imobiliários, uma análise de sensibilidade ou estimativas conservadoras realistas devem ser usadas para determinar a renda perdida se o ativo não for utilizado em plena capacidade.

As despesas operacionais incluem aquelas que são incorridas diretamente nas operações diárias do edifício, como seguro de propriedade, taxas de administração, taxas de manutenção e custos de serviços públicos. Observe que a depreciação não está incluída no cálculo da despesa total. A receita operacional líquida de um imóvel é semelhante ao lucro antes de juros, impostos, depreciação e amortização (EBITDA).

Descontar o NOI de um investimento imobiliário pela taxa de cap é análogo a descontar um fluxo de dividendos futuro pela taxa de retorno exigida apropriada, ajustada pelo crescimento dos dividendos. Os investidores em ações familiarizados com os modelos de crescimento de dividendos devem ver imediatamente a semelhança.

Multiplicador de renda bruta

A abordagem do multiplicador de renda bruta é um método de avaliação relativa que se baseia na suposição subjacente de que as propriedades na mesma área serão avaliadas proporcionalmente à renda bruta que ajudam a gerar.

Como o nome indica, a receita bruta é a receita total antes da dedução de quaisquer despesas operacionais. No entanto, as taxas de vacância devem ser previstas para obter uma estimativa precisa da renda bruta.

Por exemplo, se um investidor imobiliário compra um prédio de 100,000 pés quadrados, ele pode determinar, a partir de dados de propriedade comparáveis, que a renda mensal bruta média por metro quadrado no bairro é de US$ 10. Embora o investidor possa inicialmente supor que a renda bruta anual seja de $ 12 milhões ($ 10 x 12 meses x 100,000 pés quadrados), é provável que haja algumas unidades vagas no prédio a qualquer momento.

Supondo que haja uma taxa de vacância de 10%, a renda anual bruta é de US$ 10.8 milhões (US$ 12 milhões x 90%). Uma abordagem semelhante também é aplicada à abordagem do lucro operacional líquido.

O próximo passo para avaliar o valor do imóvel é determinar o multiplicador da receita bruta e multiplicá-lo pela receita bruta anual. O multiplicador de receita bruta pode ser encontrado usando dados históricos de vendas. Observar os preços de venda de propriedades comparáveis ​​e dividir esse valor pela receita bruta anual gerada produz o multiplicador médio para a região.

Esse tipo de abordagem de avaliação é semelhante ao uso de transações ou múltiplos comparáveis ​​para avaliar uma ação. Muitos analistas prevêem os lucros de uma empresa e multiplicam seus lucros por ação (EPS) pela relação P/L da indústria. A avaliação de imóveis pode ser realizada por meio de medidas semelhantes.

Obstáculos à Avaliação Imobiliária

Ambos os métodos de avaliação de imóveis parecem relativamente simples. No entanto, na prática, determinar o valor de uma propriedade geradora de renda com esses cálculos é bastante complicado. Em primeiro lugar, pode ser demorado e desafiador obter as informações necessárias sobre todas as entradas da fórmula, como receita operacional líquida, prêmios incluídos na taxa de capitalização e dados de vendas comparáveis.

Em segundo lugar, esses modelos de avaliação não levam em consideração as possíveis grandes mudanças no mercado imobiliário, como uma crise de crédito ou um boom imobiliário. Como resultado, uma análise mais aprofundada deve ser conduzida para prever e levar em consideração o possível impacto das variáveis ​​econômicas em mudança.

Como os mercados imobiliários são menos líquidos e transparentes do que o mercado de ações, às vezes é difícil obter as informações necessárias para tomar uma decisão de investimento totalmente informada.

Dito isso, devido ao grande investimento de capital normalmente necessário para comprar um grande empreendimento, essa análise complicada pode produzir um grande retorno se levar à descoberta de uma propriedade subvalorizada (semelhante ao investimento em ações). Assim, reservar um tempo para pesquisar os insumos necessários vale bem a pena o tempo e a energia.

Concluindo!

A avaliação imobiliária é muitas vezes baseada em estratégias semelhantes à análise de patrimônio. Outros métodos, além da abordagem do NOI descontado e do multiplicador de receita bruta, também são frequentemente utilizados. Alguns especialistas do setor, por exemplo, têm um conhecimento ativo sobre migração de cidades e padrões de desenvolvimento.

Como resultado, eles podem determinar quais áreas locais são mais propensas a experimentar a taxa mais rápida de valorização. Não importa qual abordagem seja usada, o preditor mais importante do sucesso de uma estratégia é o quão bem ela é pesquisada.