Lançar casas pode ser um negócio lucrativo. Mas não deixe que os programas de TV idealizados para mudar de casa afetem sua visão de como isso funciona. Você precisa ser experiente, financiado e bem informado sobre o que está fazendo. Isso é especialmente verdadeiro quando se trata de lançando casas e impostos. Este guia imobiliário detalha o que esperar dos impostos sobre a mudança de residências. UMA conselheiro financeiro pode ajudá-lo a criar um plano financeiro para suas metas de investimento imobiliário e ajudar a proteger sua empresa contra erros financeiros.
Você é um investidor ou revendedor imobiliário?
A primeira pergunta que você precisa responder é se você é um investidor imobiliário ou revendedor. A razão é que o IRS tributa essas duas classes de maneira diferente. Um investidor normalmente compra e mantém a propriedade por um período mínimo de um ano. Normalmente, os investidores estão usando a propriedade para renda de aluguel e como um ativo, eles esperam aumentar lentamente o valor ao longo de muitos anos.
Os revendedores, por outro lado, são seus tradicionais nadadeiras de casa. Todo o motivo por trás da compra do imóvel é para revenda. Aqui estão alguns pontos que o IRS irá procurar para determinar se você é um revendedor:
A frequência e a quantidade de compras e vendas de imóveis
Se a propriedade já foi listada como sua residência principal
Porque o propriedade foi detido e se serviu para outros fins que não a revenda
Quanta publicidade e promoção foram gastas nas vendas de imóveis
Quantas melhorias foram feitas
As atividades gerais do contribuinte que vende o imóvel
Em geral, se você está vendendo uma casa, está comprando com o único objetivo de melhorá-la e revendê-la. Isso faz de você um corretor de imóveis. Se você tiver mais perguntas, entre em contato com um consultor financeiro ou especialista em impostos.
Inversão de Imposto sobre Casas e Ganhos de Capital
Existem dois tipos de impostos sobre ganhos de capital, curto prazo e longo prazo. Os impostos sobre ganhos de capital de curto prazo são tributados à mesma taxa que o imposto de renda e são para lucros sobre ativos (como imóveis) que foram mantidos por menos de um ano. Impostos sobre ganhos de capital de longo prazo são para ativos mantidos por mais de um ano e são cobrados a uma taxa mais favorável, variando de 0% a 20%, dependendo da faixa.
As nadadeiras domésticas cairão principalmente no campo dos ganhos de capital de curto prazo. Lembre-se, quando você está vendendo uma casa, todos os dias você está segurando a propriedade, você está perdendo dinheiro. Você quer entrar, fazer melhorias e vender com lucro rapidamente. Isso é especialmente verdadeiro se você financiou a compra com um empréstimo.
Tratamento tributário completo para corretores de imóveis
Neste ponto, estabelecemos que os flippers de casa ativos são negociantes de imóveis. Isso significa que há outros impostos dos quais eles precisam estar cientes. Junto com o pagamento de imposto de renda pessoal (que pode chegar a 37%), os corretores de imóveis precisarão pagar um imposto adicional de 15.3% sobre o trabalho autônomo.
Vamos trabalhar com um exemplo usando Calculadora de impostos do SmartAsset. Se um corretor de imóveis que declara separadamente receber US$ 200,000 em receita para o ano, pode esperar pagar US$ 40,811 em imposto de renda federal. Adicione a isso US $ 30,600 para o imposto de trabalho autônomo e você terá uma conta de imposto total de US $ 71,411 ou 35.71% de US $ 200,000.
Claro, isso sem contabilizar as deduções fiscais. Vamos falar sobre algumas etapas para reduzir sua conta de impostos.
Reduzindo a carga tributária da sua casa
Mesmo com os altos impostos de ser um corretor de imóveis, existem maneiras de reduzir a carga tributária de sua casa. Aqui estão três etapas a serem seguidas para ajudar a reduzir sua conta de impostos ao começar a trocar de casa.
1. Forme uma LLC
Antes de começar a mudar de casa, é inteligente configurar seu negócio. Uma das estruturas de negócios mais populares é um sociedade de responsabilidade limitada ou LLC. As LLCs permitem que você faça deduções para despesas comerciais. Além disso, eles ajudam você a proteger seus bens pessoais contra uma ação legal se as coisas derem errado.
Sua flexibilidade é outra razão pela qual eles são tão populares. Uma LLC pode ser uma empresa individual ou parceria ou ser organizada como uma corporação para aproveitar os benefícios fiscais aplicáveis. Lembre-se de que as LLCs são entidades governadas pelo estado; portanto, as regras exatas para sua formação e os benefícios que oferecem variam de acordo com o estado.
2. Faça deduções fiscais
Como uma LLC, você pode amortizar muitas de suas despesas comerciais de mudança de casa. Aqui estão nove deduções comuns que você pode fazer:
Custos de reforma residencial em propriedades vendidas
Juros de empréstimos imobiliários
Impostos sobre propriedades sobre propriedades de investimento
Custos de licença de construção
Comissões imobiliárias
As despesas de viagem
Material de escritório
Todas as despesas de escritório fora do local, como aluguel, internet, serviços públicos, etc.
Honorários jurídicos e contábeis
3. Deduzir perdas de capital
Você não pode lucrar todas as vezes como um flipper de casa. O resultado disso é que você pode deduzir quaisquer perdas de capital que enfrentar e usá-las para compensar o imposto sobre ganhos de capital. Converse com seu consultor financeiro sobre a melhor forma de compensar esses ganhos com perdas e se você se qualifica para transferência de perda de capital.
Incentivos fiscais que você não obterá como um flipper doméstico
Apesar do que você pode ler na internet, se você é um flipper de casa ativo, lançando várias casas por ano, há isenções fiscais que outras pessoas obtêm que você não obterá. Aqui estão alguns dos incentivos fiscais que você pode querer considerar:
121 exclusão: Esta A regra do IRS aplica-se a sua residência principal. Ele permite que você evite o imposto sobre ganhos de capital sobre o lucro da venda de sua residência principal, até $ 250,000 de lucro (ou $ 500,000 se for casado). Para reiterar, esta casa deve estar listada como sua residência principal para se qualificar. A exclusão exige que você tenha morado na casa por pelo menos 24 dos 60 meses anteriores. Isso significa que as casas para troca rápida não se qualificam.
1031 câmbio: Esta programa de adiamento de impostos permite que os investidores vendam uma propriedade de investimento e adiem os impostos sobre a venda comprando uma nova propriedade de investimento. O IRS dá-lhe 45 dias para identificar uma propriedade de substituição e 180 dias para fazer a transação. Mas por que os nadadores domésticos não podem tirar proveito disso? O IRS é muito específico sobre quem pode participar de uma troca 1031. Eles especificamente proíbem a participação de propriedades compradas para revenda.
Concluindo!
Comprar e vender imóveis pode ser uma integrações processo, especialmente depois de incluir os impostos de mudança de casa. É melhor entrar no negócio preparado e saber no que você estará envolvido. Você precisa saber o que o IRS exigirá que você pague, além de como estruturar seu negócio para se colocar na melhor posição para ter sucesso a longo prazo.
Dicas para Inverter Casas
Seu negócio de mudança de casa não precisa tentar administrar suas finanças por conta própria, desde capital de crescimento até planejamento tributário. Ter um consultor financeiro ao seu lado pode tirar um peso enorme de seus ombros e fornecer mais oportunidades de crescimento. Se você não tem um consultor financeiro, encontrar um não precisa ser difícil. A ferramenta gratuita do SmartAsset combina você com até três consultores financeiros examinados que atendem à sua área, e você pode entrevistar seus correspondentes sem nenhum custo para decidir qual é o certo para você. Se você está pronto para encontrar um consultor que possa ajudá-lo a atingir suas metas financeiras, comece agora.
Além de colocar seus impostos em ordem, você deve prestar atenção onde você deposita. Alguns bancos são apenas mais amigáveis para as pequenas empresas. Confira nossa lista de melhores bancos para pequenas empresas para aproveitar essas oportunidades.
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Fonte: https://finance.yahoo.com/news/flipping-houses-affect-taxes-140037820.html