'Não sei se vale a pena negociar com inquilinos': Devo converter a minha casa em aluguer ou vendê-la?

No entanto, estou pensando se devo vender ou alugar a casa que tenho atualmente. Comprei a casa por $ 188,500. Eu refinanciei duas vezes e recebi dinheiro da última vez. Minha taxa de juros é de 2.75% e ainda tenho 18 anos para pagar. Posso alugar por $ 1,800 a $ 2,000. Mas não sei se essa é a melhor opção, pois também poderia vendê-la por cerca de US$ 500,000, que é o maior valor atualmente.

Seria ótimo que os inquilinos pagassem minha segunda hipoteca, mas não sei se vale a pena lidar com inquilinos e reparos que eles podem pedir o tempo todo. Afinal, é uma casa velha. O que devo fazer? 

Atenciosamente,

Fazendo as malas em Portland

'The Big Move' é uma coluna MarketWatch que analisa os meandros do mercado imobiliário, desde a navegação na busca por uma nova casa até a solicitação de uma hipoteca.

Você tem alguma dúvida sobre como comprar ou vender uma casa? Você quer saber onde seu próximo movimento deve ser? Email Jacob Passy em [email protegido].

Caro Embalagem,

O mercado imobiliário completo tem muitos proprietários considerando o movimento que você está pensando em fazer. Os proprietários veem as taxas de aluguel subindo e muitos estão aproveitando. Em fevereiro, os aluguéis foram quase 18% maiores em comparação com um ano atrás em nível nacional, de acordo com o site de imóveis Apartment List, representando um crescimento recorde.

Até certo ponto, os proprietários estão alimentando esse crescimento dos aluguéis convertendo suas casas iniciais em aluguéis. Caso contrário, essas casas teriam fornecido o suprimento muito necessário para os mercados de compra de casas. Em vez disso, há tão poucas casas à venda que muitos americanos estão sendo forçados a alugar por mais tempo do que esperavam, porque não conseguem encontrar uma propriedade para comprar. Mais pessoas alugando significa mais competição por unidades de aluguel e, portanto, os aluguéis estão aumentando.

Só porque muitos proprietários estão indo por esse caminho não significa que você deveria. “Faz sentido converter uma casa em uma propriedade alugada se e somente se você entender todos os possíveis problemas que existem ao se tornar um proprietário”, disse Michelle Gessner, fundadora e proprietária da Gessner Wealth Strategies, uma empresa de consultoria financeira com sede em Houston. .

É fácil imaginar os benefícios de ser um proprietário – usar a renda extra para pagar sua segunda hipoteca e, talvez, uma vez paga, embolsar o dinheiro para economizar para a aposentadoria. Mas se a pandemia nos ensinou alguma coisa, é que ser um pequeno proprietário familiar não é para os fracos de coração.

Você já enfrentou alguns dos desafios de ser um proprietário. Você precisará interagir com os inquilinos e trabalhar com eles para manter a propriedade. E as chances são de que os inquilinos não tratem a casa tão bem quanto você, forçando você a pagar para consertá-la regularmente. Isso é apenas a ponta do iceberg.

Parece que você está financeiramente estável, mas você poderia pagar a hipoteca da sua primeira casa e da sua nova casa? Muitos proprietários enfrentaram o encerramento e a falência de suas propriedades alugadas nos últimos anos, pois os inquilinos lutavam para pagar o aluguel devido à pandemia. No final, muitos desses proprietários optaram por vender as casas para reduzir suas perdas.

Se você não acha que está à altura desse estresse, então eu reconsideraria fortemente se tornar um senhorio. Há outras razões financeiras para pensar duas vezes. Quando alguém vende sua residência principal, eles excluem até US$ 250,000 de ganhos de capital (ou US$ 500,000 se casados ​​e arquivados em conjunto). não pagaria impostos sobre ganhos de capital sobre os $500,000 de lucro que você ganhasse.

Se você optar por converter a propriedade em uma casa de aluguel e depois decidir vendê-la, poderá enfrentar uma dívida tributária alta. Para usufruir da exclusão sobre ganhos de capital, você deve ter morado na casa por dois dos últimos cinco anos, mas não precisa ser os dois anos mais recentes. Então, em essência, você tem um período de carência. E há deduções fiscais que você pode tributar como proprietário.

Digamos que você alugou a casa por seis anos e depois decidiu vendê-la. Você não obteria a exclusão de $ 250,000 (ou $ 500,000) então, todo o dinheiro que você ganha com a venda seria considerado renda tributável. Existem maneiras de evitar esse impacto fiscal – em particular, você pode reinvestir esse dinheiro em outra propriedade alugada por meio de uma troca da Seção 1031. Caso contrário, a conta de imposto será maior.

Outra consideração financeira é se o seu credor hipotecário permitiria que você convertesse a propriedade em um aluguel em primeiro lugar. Hipotecas normalmente incluem cláusulas que exigem que os mutuários vivam na casa por um determinado período de tempo. Se você tentar sair e alugar a propriedade antes que o prazo expire, você pode estar envolvido em fraude de hipoteca. Dado que você refinanciou recentemente, você deve estudar cuidadosamente seus documentos de hipoteca.

Você tem uma noção melhor de sua tolerância ao risco e à complexidade financeira do que eu. Se você ainda estiver interessado em seguir em frente com este plano, definitivamente consulte um contador e um planejador financeiro que possam ajudá-lo a mapear a melhor abordagem. Meu instinto é que você não está convencido dessa ideia. Se for esse o caso, então eu consideraria outras opções. Afinal, o dinheiro que você ganha com a venda da casa provavelmente ajudaria muito a pagar dívidas ou outros objetivos financeiros.

Além disso, ser proprietário não é a única maneira de investir em imóveis. “Os recursos adicionais podem ser investidos para gerar renda ou crescimento ou até mesmo em títulos relacionados a imóveis”, disse Kashif Ahmed, presidente da American Private Wealth, uma empresa de consultoria financeira em Bedford, Massachusetts. por exemplo, poderia ampliar seu portfólio, mas é muito mais líquido do que ter todo esse dinheiro empatado em uma casa.

Em última análise, sinto que você não pode errar fazendo a escolha que se sente mais confortável para você. Então, seja qual for a escolha, desejo-lhe boa sorte.

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