Estou comprando uma casa com minha mãe de 74 anos, mas a hipoteca será em meu nome. Como devemos intitular a casa?

Caro MarketWatch,

Eu gostaria de ver se você pode me dar alguns conselhos sobre como comprar uma casa com minha mãe, que tem 74 anos. Eu vou investir $ 240,000 - usando o produto da venda da minha própria casa - na nova casa e começando com uma hipoteca de $ 220,000. A hipoteca será apenas em meu nome. Assim que a casa da minha mãe for vendida, ela vai me dar alguns dos rendimentos de sua casa – $ 100,000, para que eu possa reformular minha hipoteca e reduzir meu pagamento mensal.

Nossas perguntas são: Como devemos intitular a casa em que nós dois vamos morar? Devemos colocar nossos dois nomes na casa com inquilinos conjuntos com direito de sobrevivência? Além disso, o dinheiro que ela me dá para colocar na minha hipoteca reformulada será considerado um presente para mim, onde terei que pagar impostos sobre isso? Existe alguma maneira de evitar isso? E minha pergunta final é, devo colocar também minha filha adulta no título da casa, também como inquilinos conjuntos com direito de sobrevivência, para que a casa possa ser dela quando minha mãe e eu não estivermos mais nesta Terra?

Se você não puder responder a essas perguntas, você poderia me dizer se eu preciso falar com um advogado imobiliário, um advogado fiscal ou um CPA? Não tenho certeza para quem preciso fazer esse tipo de pergunta. Gosto de ler sua coluna. Obrigado pela sua ajuda.

Atenciosamente,

Mudando com a mamãe

'The Big Move' é uma coluna MarketWatch que analisa os meandros do mercado imobiliário, desde a navegação na busca por uma nova casa até a solicitação de uma hipoteca.

Você tem alguma dúvida sobre como comprar ou vender uma casa? Você quer saber onde seu próximo movimento deve ser? Email Jacob Passy em [email protegido].

Caro Movimentado,

É muito bom que você esteja planejando comprar uma casa com sua mãe, pois tenho certeza de que isso lhe dará uma sensação de conforto à medida que envelhecer e precisar de mais assistência. Eu sei que você não pediu minha opinião sobre esse acordo, mas eu seria negligente se não sugerisse ter muitas conversas francas um com o outro, onde vocês discutem suas expectativas de morar juntos. Esta será uma grande mudança para ambos e, como em qualquer arranjo de companheiro de quarto, é melhor estar na mesma página antes do tempo para garantir uma coabitação pacífica.

Devo admitir que estou confuso com a linha do tempo que vocês dois escolheram. A menos que haja uma razão pela qual comprar a casa por conta própria para começar faça sentido, não vejo por que vocês dois não esperariam um pouco mais para comprar a casa juntos - especialmente se você estiver considerando que ambos estão na casa. obra, ação. Agrupar os seus recursos de uma só vez pode muito provavelmente permitir-lhe tirar partido de um financiamento melhor.

Uma reformulação da hipoteca pode ser vantajosa para muitos proprietários. Isso permitirá que você reduza sua obrigação de dívida sem alterar a taxa de juros ou o prazo do empréstimo. Em um momento em que as taxas de hipoteca estão subindo, essa pode ser uma opção melhor para muitos proprietários do que um refinanciamento, se seu objetivo principal for reduzir a quantidade de dívidas pendentes.

Existem algumas desvantagens nessa estratégia. Para começar, nem todos os credores hipotecários permitem isso, então isso precisará ser algo que você esclareça antecipadamente. E mesmo que um credor permita, eles não podem fazê-lo para todos os tipos de empréstimo. Especificamente, empréstimos garantidos pelo governo, incluindo empréstimos FHA e VA, não podem ser reformulados. E o agente de empréstimo cobrará uma taxa para reformular. Por essas razões, alguns mutuários optarão apenas por fazer pagamentos extras para suas hipotecas, em vez de passar pelo processo completo de reformulação.

Na sua situação, a contribuição de sua mãe pode ser considerada um presente se ela não estiver na hipoteca, embora você não seja o único a pagar impostos sobre isso. Você deve consultar um contador para obter aconselhamento especializado, mas é provável que ele precise apresentar uma declaração de imposto de presente. Dito isto, a menos que ela esteja presenteando milhões de dólares para você e outras pessoas, é provável que ela nunca deva impostos sobre esse dinheiro por causa da exclusão vitalícia.

Ela pode estar no título sem estar na hipoteca, mas não é necessariamente simples. Se você está pensando em adicioná-la à escritura mais tarde, depois de comprar a casa e quitar a hipoteca, consulte um advogado imobiliário. Alguns credores incluirão cláusulas estipulando que o empréstimo deve ser pago integralmente se forem feitas alterações significativas no título da casa, e você desejará que um especialista jurídico revise qualquer contrato de hipoteca para verificar se esse seria o caso aqui.

Se, em vez disso, você estiver planejando ter sua mãe na escritura desde o início sem tê-la na hipoteca, você precisará consultar o credor da hipoteca para obter sua aprovação para esse acordo. Como a advogada imobiliária de Nova York Victoria Spodek explica em um post no blog: “O banco deve ter certeza de que seus interesses estão protegidos, porque estão emprestando uma grande soma de dinheiro. A capacidade do banco de vender a propriedade em caso de inadimplência é fundamental para seu modelo e eles não emprestarão dinheiro a menos que estejam protegidos”.

O problema que pode surgir por ter várias pessoas no título, mas apenas uma na hipoteca, é que a propriedade da casa se torna complicada. Do ponto de vista do credor, sua mãe teria direitos sobre a casa que poderia dificultar a venda se você entrasse em execução hipotecária. Então, o que os credores costumam fazer em tal cenário, diz Spodek, é fazer com que ambos os proprietários assinem a hipoteca, enquanto apenas uma pessoa assina a nota, que é a promessa de pagar o empréstimo. Dessa forma, “se o empréstimo não for pago ou entrar em inadimplência, o banco ainda terá o recurso de vender a casa para ser reembolsado”, escreve ela.

Novamente, você pode querer considerar ter sua mãe listada na hipoteca. A menos que ela tenha problemas de crédito, sua renda e ativos adicionais da Previdência Social podem ajudá-lo a obter uma taxa melhor na hipoteca. Também aliviaria os problemas que surgiriam se ela pagasse o empréstimo quando sua casa fosse vendida.

Quanto ao título da casa, acho importante considerar por que você deseja estar no título e quais são seus objetivos nisso. Parece claro que evitar o inventário é importante para ambos, mas a locação conjunta pode trazer alguns riscos. Por exemplo, se um de vocês se endividar e não puder pagá-la, os credores podem reivindicar a propriedade. É também por isso que adicionar sua filha ao título também pode ser uma jogada arriscada.

Para todos vocês, colocar a casa em uma confiança viva pode fazer mais sentido. Isso lhe dará controle sobre o que acontece com a casa quando você e sua mãe falecerem, permitindo que você permaneça em casa enquanto ambos ainda estiverem vivos. Não só a casa pode facilmente passar para sua filha, mas ela pode evitar certos impostos e taxas de inventário. Você precisará contratar um advogado para redigir o fideicomisso e estruturá-lo adequadamente para você, mas, dadas as complexidades de seus arranjos de vida, essa pode ser a melhor solução para seu problema e fornecer a você e sua mãe a garantia de que você poderá viver nesta casa para o resto de seus dias.

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