Sou o economista-chefe de uma empresa de dados e títulos imobiliários de US$ 5 bilhões. Aqui estão 5 coisas que você precisa saber sobre o mercado imobiliário agora

A habitação tornou-se cada vez mais inacessível para milhões de americanos – com os preços das casas e as taxas de hipoteca continuando a subir (veja as taxas mais baixas para as quais você pode se qualificar agora aqui). Então – como parte A Nossa série onde pedimos a economistas proeminentes e profissionais do setor imobiliário sua opinião sobre o mercado imobiliário agora – conversamos com Mark Fleming. Fleming – o economista-chefe da First American Financial Corporation, empresa de títulos, liquidação, dados imobiliários e soluções de risco – analisa e prevê os mercados imobiliário e hipotecário há 20 anos. Antes de se tornar o economista-chefe da First American, Fleming desenvolveu insights e produtos analíticos para a CoreLogic, bem como modelos de avaliação na Fannie Mae e hoje sua experiência em pesquisa inclui economia imobiliária e urbana e risco de hipotecas. Então perguntamos a Fleming: O que os compradores e vendedores de hoje precisam saber sobre o mercado imobiliário?

As taxas de hipoteca são mais altas, mas ainda não são altas

Embora sejam significativamente maiores do que há três meses, o que reduz o poder de compra de casas, estão em torno de 6% para uma hipoteca de taxa fixa de 30 anos, que Fleming diz estar longe de ser alta. “As taxas de hipoteca são mais altas, mas pelos padrões históricos não são altas”, diz Fleming. Ele tem um ponto: Esta gráfico do St. Louis Fed mostra a curva das taxas de hipoteca desde 1975. (Veja as taxas mais baixas para as quais você pode se qualificar aqui.)

A acessibilidade é cada vez mais um desafio para os compradores

A valorização dos preços das casas tem sido rápida nos últimos dois anos. De fato, de acordo com dados da Associação Nacional de Corretores de Imóveis, o preço médio de venda de uma casa existente aumentou 17% em relação ao ano passado. “Isso é importante porque tem sido praticamente impossível manter o poder de compra de casas e, consequentemente, a acessibilidade tem diminuído”, diz Fleming. 

Fleming diz que a valorização dos preços das casas, medida por muitos dos índices de preços das casas divulgados na mídia, tem um atraso significativo, às vezes até seis meses. “Levará mais alguns meses até que os índices de preços de imóveis reflitam como os preços reagiram ao rápido aumento nas taxas de hipoteca no segundo trimestre”, diz Fleming.

Prepare-se para um crescimento mais lento dos preços das casas

Mas só porque a acessibilidade é um desafio, não significa que os preços das casas vão cair. Fleming diz que sua pesquisa mostra que, durante as eras de aumento das taxas de hipoteca, como estamos experimentando agora, o número de vendas de casas tende a diminuir, mas os preços das casas geralmente não. “Menos vendas e menor valorização de preços é a expectativa”, diz Fleming.

O mercado imobiliário está esfriando

Observe os níveis de estoque e a quantidade de reduções de preço do vendedor nas listagens. “Estes são os principais indicadores de onde os preços irão e como o aumento das taxas de hipoteca afetou a demanda. Mais estoques e mais reduções de preços ao vendedor sinalizam um mercado em esfriamento”, diz Fleming. Para os vendedores, isso significa uma redefinição da expectativa de rapidez com que sua casa será vendida. “Meros dias no mercado nunca eram normais. Na verdade, o velho ditado costumava ser que os vendedores normalmente devem esperar que sua casa possa levar até 3 meses no mercado para vender. Claro, ainda estamos muito longe disso, mas os vendedores devem esperar que demore mais para vender sua casa. Para os compradores, espere uma concorrência menos acirrada para comprar uma casa”, diz Fleming. (Veja as taxas mais baixas para as quais você pode se qualificar aqui.)

Considere um ARM e seja um comprador inteligente

Dado o mercado atual, Fleming diz que é fácil perder o foco em meio a mudanças nas taxas de hipoteca e outras dinâmicas imobiliárias. “A realidade é que alguns passos básicos continuam importantes e não são muito diferentes de qualquer mercado. Procure a melhor hipoteca e, em um mercado de taxas crescentes, investigue hipotecas de taxa ajustável para obter o benefício de taxa mais baixa. Faça suas escolhas com base na casa como abrigo, em vez de uma oportunidade de retorno de investimento e tenha paciência”, diz Fleming.