Melhorar a pontuação de crédito para imóveis alugados, e não bani-los, é a resposta

Em todo o país, as preocupações sobre como e por que as pessoas não conseguem se qualificar para moradias de aluguel estão crescendo. Ativistas que alegam cuidar dos melhores interesses dos possíveis residentes de imóveis alugados têm procurado proibir verificações de antecedentes criminais, registros de despejo anteriores e pontuações de crédito como parte da avaliação de risco usada pelos provedores de habitação para selecionar os inquilinos. Em Minneapolis, por exemplo, a Câmara Municipal impôs limites no uso de pontuações de crédito. O vereador que apoiou a intervenção disse que o aumento dos preços e a escassez de habitação “põem alguma urgência no apoio às pessoas que são os locatários mais vulneráveis”. Mas será que limitar ou proibir verificações de crédito é a melhor maneira de ajudar as pessoas com crédito escasso, ruim ou sem crédito?

Um relatório recente do Consumer Finance Protection Bureau (CFPB) pode adicionar combustível ao fogo. O relatório, com um título estranho, Mercado de verificações de antecedentes de inquilinos, faz o inventário de todas as queixas concebíveis com avaliação de risco por provedores de habitação. Aqui está o meu favorito sobre dados de despejo:

“Coletar esses dados, particularmente dados de registros públicos civis e criminais, e combinar corretamente os dados coletados com um possível inquilino individual, pode ser um desafio. Por exemplo, de acordo com um estudo de 3.6 milhões de registros judiciais de despejo, 22% dos casos de despejo do estado são registros ambíguos ou falsos. Como resultado, os dados relatados nos relatórios de triagem de inquilinos e usados ​​para gerar as pontuações de risco de inquilinos proprietários geralmente são ambíguos ou desatualizados e podem ser errôneos.”

Isso me fez rir alto porque toda uma indústria se desenvolveu alegando que o país está enfrentando uma “crise de despejo” ou “epidemia”. Isso comprovadamente falso e uma das razões pelas quais é fácil chegar a essa conclusão é exatamente porque não há dados claros ou consistentes sobre despejos. No mundo de hoje é impossível fazer qualquer declaração sobre o despejo – definido como a real remoção à força de um imóvel alugado – é extremamente raro. Após o depósito, a maioria dos despejos resulta em demissão ou resultados ambíguos. Apenas um pequeno número faz com que a polícia pareça retirar as coisas de um apartamento. Ainda assim, defensores agressivos querem as duas coisas; os dados indicam uma “crise”, mas os dados são ruins, não os use para triagem.

A ladainha na abertura do relatório pode refletir com precisão a frustração sobre os consumidores terem que se expor à avaliação de risco; mas alugar moradia não é um direito e nem um “direito” por qualquer definição. Eu acrescentaria um “ainda” a isso, já que é exatamente isso que os defensores afirmam, que de fato é o direito de qualquer pessoa de exigir acesso à propriedade privada para viver independentemente do perfil de risco.

Alguns de nós veem a habitação como uma mercadoria e alugá-la é como alugar um carro ou qualquer outro item. A avaliação do risco possibilita o aluguel de moradias e, sem a capacidade de rastrear ou revisar o desempenho passado, as moradias menores e mais acessíveis desapareceriam. A visão de que a moradia é um direito e que qualquer ser humano pode tomar a propriedade de outra pessoa para ter moradia é perigosa e ameaça minar a habitação privada de aluguel. Vale a pena ter um debate duro e rigoroso sobre isso.

Mas qual é a solução para o problema real das pessoas que têm menos dinheiro e estão lutando na economia com um perfil de maior risco e, portanto, um maior desafio para encontrar moradia? Uma resposta é proibir a triagem ou limitá-la de forma que a única opção para mitigar o risco seja aumentar os aluguéis. Os defensores querem limitar isso também, é claro, com controle de aluguel. O controle de aluguéis piora a inflação imobiliária, gerando escassez e racionamento.

A solução real é melhorar a pontuação de crédito e criar incentivos para que as pessoas que alugam imóveis paguem o aluguel em dia. Quando não podem, a ajuda em dinheiro é o que mais precisa. Mas existem incentivos de mercado para construir crédito e melhorar o perfil de risco dos locatários?

O relatório do CFPB diz o seguinte sobre as pontuações de crédito:

“O histórico anterior de pagamento de aluguel, que parece ser altamente relevante para a decisão do proprietário de alugar, não é refletido em relatórios de triagem de inquilinos ou pontuações de risco. As estimativas da indústria sobre a cobertura do histórico de pagamento de aluguel no sistema de relatórios do consumidor variam entre 1.7% e 2.3% dos locatários dos EUA.”

Uma empresa privada, piñata, criou um modelo de negócios que faz exatamente isso. A Piñata combina marketing direto com gestão de cobrança de aluguel. Quando um morador que está em um prédio administrado por uma empresa que usa Piñata e paga o aluguel em dia, o morador pode ganhar pontos por prêmios de marcas populares. Pense nisso como um programa de passageiro frequente para locatários. Piñata também reporta informações positivas de aluguel para agências de crédito. Os incentivos para os moradores são reais, com ofertas gratuitas de produtos que precisam e melhor score de crédito.

Conversei com Lily Liu, CEO da Piñata, se ela está preocupada com os novos regulamentos, especialmente de plataformas que coletam informações de candidatos e residentes em grande escala. “Algoritmos com enormes conjuntos de dados estão ficando tão bons que é difícil ver como eles não serão integrados a essas decisões”, disse Liu, “embora aos trancos e barrancos até que se tornem mais normalizados”. Ela aponta a Piñata como uma solução para os moradores, pois é “um produto dinâmico e interativo que ajuda os locatários a entender seus 'erros' e as repercussões de certas ações e os ajuda a corrigir seu comportamento para construir um futuro financeiro melhor para si mesmos”.

Não há dúvida de que muitos defensores dos inquilinos desprezariam esse modelo; as pessoas não deveriam pagar aluguel, e por que deveríamos atraí-las com ofertas gratuitas na Amazon?AMZN
fazer o que não deveriam fazer. Multar. Esse é um argumento internamente consistente para um socialista. No entanto, no mundo real, expandir um programa como o de Piñata para pessoas que já têm crédito ruim, magro ou nenhum crédito realmente ajudaria as pessoas a obter um crédito melhor e melhorar suas vidas como locatários no futuro. Quase todas as reclamações citadas no relatório do CFPB poderiam ser resolvidas com esse tipo de modelo de consumo incentivado, mesmo para quem tem menos dinheiro.

A resposta para o problema de crédito ruim ou outros defeitos no histórico de aluguel não é apagá-lo, mas oferecer ajuda real e incentivos para melhorar o registro das pessoas e recompensá-las. Isso gera investimento de sucesso não apenas para o provedor de habitação que vê cobranças de aluguel em 100%, mas também para consumidores que começam a ver crédito positivo que ajudará, possivelmente, a aumentar o poder de compra, incluindo a aquisição de casa própria. A avaliação do risco nunca desaparecerá em uma economia de aluguel e, se for regulamentada, as empresas menores e mais acessíveis deixarão de alugar, haverá mais escassez de moradias e aluguéis mais altos. Isso não ajuda ninguém, especialmente as pessoas que lutam com problemas de crédito.