O mercado imobiliário está desacelerando: previsões do Redfin para 2023

Principais takeaways

• Com o aumento das taxas de hipoteca e a inflação persistente, há sinais de que o mercado imobiliário está desacelerando
• A corretora imobiliária Redfin prevê que as vendas de moradias cairão para o nível mais baixo desde 2011
• Preços elevados e taxas de construção inadequadas provavelmente aumentarão os preços, evitando uma onda massiva de execuções hipotecárias

No ano passado, o aumento da inflação e as altas taxas de juros afetaram o turbulento mercado imobiliário.

Há apenas um ano, as taxas de hipotecas atingiram níveis recordes, com a alta dos preços das casas. Agora, as taxas de juros estão próximas de 7%, enquanto os preços das casas subiram quase 40% desde março de 2022.

Sem surpresa, esse nível de crescimento doméstico é insustentável no mercado atual. Agora, há esperança de que o mercado imobiliário esteja desacelerando – ainda que gradualmente.

O impacto da Covid-19 no mercado imobiliário

O Covid-19 realizou um número robusto no mercado imobiliário.

Como milhões perderam seus empregos e a economia desacelerou substancialmente da noite para o dia, o governo respondeu com estímulos sem precedentes. Os cheques foram enviados para quase todos os Tom, Rick e Mary. Taxas de juros mais baixas baratearam o preço da dívida para quase nada. As taxas de hipoteca caíram para uma baixa histórica de 2.65% em janeiro de 2021.

E então, as famílias começaram a se mudar.

Entre subsídios de trabalho em casa e indivíduos repriorizando suas vidas, as pessoas buscaram casas em novos locais. O mercado imobiliário, estimulado por hipotecas incrivelmente acessíveis, começou a esquentar. Os valores dispararam e, em breve, as pessoas comuns se viram excluídas de um dos mercados mais quentes em décadas.

O aumento das taxas de habitação e aluguel, combinado com um mercado de trabalho apertado e problemas na cadeia de suprimentos, contribuíram para uma inflação notável. Os aumentos de preços atingiram um pico de 9.1% em junho de 2022. Para esfriar mercados de todos os tipos, o Federal Reserve implementou aumentos de taxas para aumentar o preço da dívida e diminuir os gastos.

Agora, a taxa básica de juros do Fed está perto de 4% – e as taxas de hipoteca subiram com ela.

O mercado imobiliário está desacelerando?

A combinação de altos preços e altas taxas sugere que o mercado imobiliário deve estar em declínio acentuado. E enquanto partes do mercado imobiliário estão desacelerando, parece que as mudanças podem ser surpreendentemente graduais.

O aumento das taxas de hipoteca faz a diferença

À medida que a taxa dos fundos federais disparou, as taxas de hipoteca também subiram. (Em alguns casos, antes que os aumentos das taxas do Fed realmente entrassem em vigor.)

No início de dezembro, as taxas de hipoteca de 30 anos eram em média de quase 6.5% - mais do que o dobro da taxa média de janeiro de 2021. Embora muito abaixo das taxas de 18% observadas na década de 1980, ainda se passaram quase 15 anos desde que as taxas médias excederam 15%.

Mesmo quando os preços das casas permanecem estagnados, o impacto de taxas tão altas é astronômico.

Considere um empréstimo de $ 300,000 com taxa fixa de 30 anos (excluindo impostos e juros).

Com juros de 6.5%, seu pagamento mensal chega a pouco menos de $ 1,900. Ao longo de 30 anos, você pagará quase $ 683,000. Em outras palavras, você pagará mais juros do que sua própria casa valia originalmente.

Mas com juros de 3%, seu pagamento mensal sai perto de $ 1,265 por mês, ou pouco mais de $ 455,330 em 30 anos. Com taxas tão baixas, você pagará apenas metade do valor inicial da sua casa em juros.

Valores das casas e uma escassez de longo prazo

Normalmente, quando as taxas de juros sobem, os preços das casas caem para compensar. Infelizmente, esse não foi o caso em 2022.

Uma das maiores razões é uma simples questão de oferta e demanda.

Mesmo antes da pandemia, os EUA lutavam contra a escassez de moradias. A Associação Nacional de Corretores de Imóveis (NAR) previu em 2021 que um enorme 5.5 para 6.8 milhões novas casas foram necessárias para preencher a lacuna.

Como resultado, os valores das casas podem permanecer elevados. Embora menos pessoas possam comprar, a escassez de oferta provavelmente restringirá as quedas de preços a níveis marginais. Dito isso, com um mercado de trabalho mais seguro e melhor qualificação para candidaturas em comparação com a crise de 2008, é improvável que as execuções hipotecárias ocorram em massa.

No entanto, isso não significa que os preços das casas não cairão – ou não baixaram – um pouco.

De acordo com o índice S&P Case-Shiller, os valores das residências aumentaram 7.8% em relação ao ano anterior em setembro de 2022. No entanto, entre junho e setembro, os preços caíram 2.6%, indicando que algum alívio está a caminho.

Esses declínios foram mais pronunciados nas cidades onde as casas tiveram que cair ainda mais. São Francisco e Seattle tiveram quedas de 10% em três meses, enquanto Denver e LA caíram cerca de 5.6%.

Declínio da demanda por hipotecas e vendas

Apesar das taxas de juros teimosamente altas e dos valores das casas, a construção está em declínio. O início de novas residências caiu 8.8% anualmente em outubro, enquanto os pedidos de novas autorizações de residências caíram 10% no mesmo período.

As vendas de casas existentes também começaram a cair.

De acordo com a Associação Nacional de Corretores de Imóveis, as vendas pendentes de imóveis existentes caiu 4.6% em outubro. Isso marca o quinto mês consecutivo de quedas. Enquanto isso, as vendas de casas existentes mergulhou 32% entre janeiro e outubro de 2022.

No geral, os novos pedidos de empréstimo caíram mais de 41%, enquanto os pedidos de refinanciamento - sem surpresa - caiu quase 90%.

Mark Zandi, economista-chefe da Moody's Analytics, resume o mercado imobiliário dos EUA de forma clara: Está “evaporando”, relata ele.

Paul Ashworth, economista-chefe da Capital Economics, reflete essa visão. Ele descreve a atividade do mercado imobiliário dos EUA como “absolutamente dizimada”.

Previsões do mercado imobiliário da Redfin para 2023

O mercado imobiliário pode estar desacelerando um pouco – mas até agora, as quedas anuais de preços não se materializaram. Ainda assim, os especialistas do mercado imobiliário preveem que isso não durará para sempre.

Por exemplo, o Morgan Stanley prevê que os preços médios da habitação podem cair até 10% entre junho de 2022 e o início de 2024. Embora esse número pareça drástico, é pouco em relação ao salto de 40% nos preços do mercado desde o início de 2020.

Em outras palavras, os especialistas do Morgan Stanley não estão se preparando para uma quebra; em vez disso, uma pequena correção para trazer um mercado superaquecido de volta à linha.

E a Redfin, corretora de imóveis norte-americana, compilou um lista de previsões para o mercado imobiliário em 2023. Não cobriremos todo o kit aqui – apenas os destaques.

O principal argumento: o mercado imobiliário dos EUA já começou a desacelerar – e continuará por pelo menos mais um ano.

Vendas de casas cairão para o nível mais baixo em uma década

A primeira grande previsão de Redfin é que as vendas de casas cairão cerca de 16% em 2023, chegando a cerca de 4.3 milhões. Prevê-se também que as casas recém-construídas diminuam cerca de 20%. Isso levaria as vendas de imóveis ao nível mais baixo desde 2011, com previsão de 32 em cada 1,000 domicílios vendendo em 2023.

Os dados da corretora sugerem que altas taxas de hipoteca, alta inflação e uma possível recessão manterão as pessoas onde estão por enquanto. (A Redfin prevê que as vendas podem cair até 27% se a inflação persistir mais alta ou por mais tempo do que o esperado.) Dito isso, o alto patrimônio líquido e um mercado de trabalho resiliente evitarão as taxas de encerramento que induzem ao pânico.

As taxas de hipoteca também cairão

A Redfin também espera que as taxas de hipoteca fixa de 30 anos diminuam gradualmente em 2023, terminando o ano em torno de 5.8%. Essa queda pode economizar para os proprietários uma média de US$ 150 por mês em uma casa de US$ 400,000. No entanto, a taxa de declínio da inflação e das taxas de juros depende de como os gastos e o crescimento (ou declínio) do PIB no próximo ano.

Preços domésticos precisarão declínio

No geral, Redfin espera que os preços médios de venda de residências nos EUA caiam cerca de 4%, para $ 368,000 em 2023. Embora a habitação permaneça menos acessível do que antes da pandemia devido a altas taxas e valores que superam o crescimento salarial, isso ainda marcaria o primeiro declínio anual desde 2012.

Os analistas da Redfin acreditam que os preços cairiam mais se a crise imobiliária não fosse tão proeminente. No entanto, a empresa espera que as novas listagens diminuam ao longo de 2023, mantendo o estoque baixo e sustentando os preços.

Os aluguéis também vão cair

A Redfin também vê as taxas de aluguel nos EUA diminuindo ligeiramente em 2023.

No mercado de moradias unifamiliares, as altas taxas de juros promoverão a relutância dos proprietários em comprar e vender, o que significa que os aluguéis unifamiliares podem se tornar mais comuns.

Enquanto isso, a construção multifamiliar fica em um 50 ano de alta, que inundará o mercado com centenas de milhares de novas unidades em 2023. Essa tendência de crescimento provavelmente continuará à medida que as unidades multifamiliares se tornarem mais sensatas financeiramente para os construtores em comparação com as unidades unifamiliares.

O mercado imobiliário dos EUA está desacelerando - gradualmente

Comprar uma casa tem sido o sonho americano por excelência. Mas para as famílias modernas presas entre a inflação e as taxas de juros, esse sonho está fora de alcance.

Mas não são apenas os consumidores que estão sentindo a dor do mercado imobiliário atual. À medida que a atividade imobiliária desacelera, os preços de compra permanecem obstinados e os valores de aluguel caem, os investidores podem ver o potencial de lucro de seus investimentos diminuir.

A esse respeito, um mercado imobiliário em desaceleração pode realmente significar boas notícias, pois oferece aos investidores a oportunidade de investir mais barato.

Claro, Redfin também tem previsões sobre isso, sugerindo que muitos investidores se curvarão totalmente em favor de empreendimentos mais lucrativos em outros lugares. Outros diminuirão sua atividade até que o declínio passe e os retornos futuros estejam menos distantes.

Ainda assim, isso deixa muitas perguntas sem resposta para os investidores. E se você é fã de maior tangibilidade em seu portfólio, não o culpamos.

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