Não é tarde demais para Cincinnati adotar medidas de densidade habitacional

Uma proposta muito modesta e útil para permitir mais moradias multifamiliares em Cincinnati foi rejeitado em março pela Câmara Municipal. A proposta, oferecido pela vereadora Liz Keating, teria removido os limites de densidade em algumas partes da cidade com regras de zoneamento que permitem mais moradias e pessoas. A proposta não teria tocado em zonas unifamiliares, algo perdido em uma multidão de oponentes que pareciam matar a proposta. Se fosse aprovada, a proposta teria beneficiado as novas pessoas que se mudam para Cincinnati, criando mais oferta de moradias. Apesar da derrota, iniciou-se na cidade a discussão sobre a melhor forma de abordar os preços das moradias, com mais ou menos moradias.

A batalha em Cincinnati é muito familiar para mim, trazendo de volta à mente o batalha pela densidade que começou quando o mercado imobiliário começou a se recuperar após o crash de 2008. À medida que a segunda década do século se desenrolava, vizinhos unifamiliares furiosos se uniram contra a densidade com uma variedade de pistas falsas: a nova habitação era muito grande, muito pequena, feia , muito alto, e bloqueou a luz e o ar. Além disso, novas habitações dizimariam a copa das árvores da cidade. E, é claro, o que eles sempre ofereceram como fator decisivo, não tornaria a moradia mais acessível. Novas moradias, eles disseram, são muito caras.

Editorial convidado no Cincinnati Enquirer faz o mesmo ponto.

“Atualmente, não há dados que apoiem a suposição de que o zoneamento de alta densidade resulta em custos de moradia mais baixos. De fato, estudos sobre métricas de densidade e acessibilidade, como o Múltiplo Mediano, (usado pela ONU, Banco Mundial e Centro Conjunto de Habitação de Harvard) mostram que o oposto é verdadeiro. Habitações de maior densidade, em média, são mais caras!”

Bem, isso não é verdade. Há um estudo recente (Controle de Densidade, Valorização do Preço das Casas e Crescimento do Aluguel nos Estados Unidos).

Um ponto que confunde esse argumento sobre mais moradia (que é o que é densidade) não resultando em preços gerais mais baixos é que novas habitações – como um suéter novo ou um carro novo – são sempre mais caras do que o produto existente. Assim, se olharmos apenas para os aumentos de densidade na forma de novas habitações adicionais, o preço médio será mais alto e esses preços mais altos muitas vezes distorcerão a média geral. No entanto, globalmente, quando o número de novas unidades habitacionais aumenta, globalmente e ao longo do tempo, há uma efeito positivo no preço.

Junto com essa conclusão de bom senso, há também o fato de que os apartamentos estão ficando menores. Por quê? Porque é o que as pessoas que vivem nas cidades queriam. Aqui está o que eu escrevi sobre tamanho da unidade e acessibilidade há alguns anos:

“O tamanho da unidade está caindo porque mais e mais pessoas querem viver em cidades densamente povoadas onde a terra é escassa. Quando a terra é escassa, será cara. Comprar e construir em terrenos caros significa que os aluguéis também devem ser altos para racionalizar o custo do terreno. Qual é a solução? Tamanhos de unidades menores resolvem esse problema porque os consumidores trocam metragem quadrada por um preço mais baixo e os desenvolvedores obtêm um rendimento maior por metro quadrado em seu investimento.”

Finalmente, e talvez o mais revelador, a proposta de Keating foi vigorosamente contestada por vizinhos unifamiliares, um dos que argumentou no editorial que “pesquisas de opinião mostram que casas unifamiliares isoladas com quintal e, alternativamente, casas geminadas em áreas mais densas que estão a uma curta distância de amenidades, são as opções preferidas para a maioria dos americanos.”

Antes da pandemia, no entanto, isso simplesmente não era verdade. Pesquisa de Freddie Mac em 2018 descobriu que, “embora o Perfil ache que um número crescente de locatários acredita que sua situação econômica melhorou em comparação com o verão passado, também descobre que o custo está impulsionando cada vez mais as decisões de aluguel”. Sim, isso mesmo, as pessoas estavam escolhendo imóveis para aluguel porque é mais acessível. E mais moradias em Cincinnati também o tornariam menos caro.

E por último, mas não menos importante, nada na proposta de Keating tem qualquer efeito nas zonas unifamiliares existentes. Por que eles ficariam tão chateados? É óbvio para qualquer pessoa de fora; quando a habitação é escassa e cara, resulta em uma transferência de dinheiro dos bolsos dos pobres na forma de aluguéis mais altos para o valor mais alto de casas unifamiliares. Vizinhos irritados parecem se opor a mudanças em lugares onde não moram porque isso ajuda os valores de seu lar. A escassez de habitação ajuda os atuais proprietários a ganharem valor de investimento.

A má notícia é que os modestos aumentos de densidade em zonas que já são densas foram esmagados por vizinhos unifamiliares irritados e intitulados em Cincinnati. Isso não é diferente dos ultrajes impostos pela Câmara Municipal de Seattle anos atrás, redução densidade em áreas já zoneadas para densidade. Essa “vitória” para os vizinhos os incentivará a fazer isso também. No entanto, a boa notícia é que não é tarde demais para Cincinnati aprender com os erros de Seattle e fazer as mudanças de qualquer maneira. Se o conselho da cidade de Cincinnati não aprender essa lição, eles estão expedindo pessoas com menos dinheiro para gastar, principalmente locatários, que enfrentarão preços crescentes nos próximos anos.