Bem-vindo ao Podcast Imobiliário da Benzinga. Hoje nós temos Ryan Frazier, que é o CEO da plataforma de investimento imobiliário Casas Chegadas.
Ouça esse episódio of O senhorio preguiçoso em Benzinga.
Kevin Vandenboss: Então, o que é Arrived essencialmente?
Ryan Frazier: É uma plataforma que facilita para qualquer pessoa investir em imóveis para aluguel. E a maneira como funciona é que os indivíduos podem comprar ações de casas individuais a partir de US $ 100 a US $ 10,000 ou mais, independentemente do quanto você queira investir nessa propriedade. E então Chegou, cuida de todo o trabalho de gestão do imóvel. Então, tudo isso, lidando com a gestão da propriedade ou as operações de aluguel do ativo. E o impacto é que os investidores ainda podem escolher como querem construir seu portfólio de propriedades de aluguel individuais. Eles podem investir praticamente qualquer quantidade de capital que desejarem e diversificar entre as propriedades.
E então se torna um investimento passivo a partir daí, com Chegou cuidando da gestão.
Kevin Vandenboss: Como tem sido a demanda por investidores que investem nessas propriedades específicas para aluguel?
Ryan Frazier: Acho que foi uma surpresa para nós o quão notável tem sido o interesse onde quase 100 mil pessoas se inscreveram para investir em propriedades e comprar ações de casas individuais.
E acho que pensamos que poderia levar mais tempo para as pessoas entenderem o conceito de comprar uma parte de um imóvel alugado. Mas acho que investir em ações fracionárias de ações e outros ativos se tornou um pouco mais comum e mais popular, acho que as pessoas têm um lugar em suas mentes onde podem entender.
Eles dizem “Ok, eu posso ter uma parte dessa propriedade. Obterei os retornos proporcionais, o fluxo de caixa da receita de aluguel ou qualquer crescimento do valor da propriedade com base no número de ações que possuo. E isso me dá mais controle de quanto estou investindo e podendo diversificar.”
Para mim e para os cofundadores da Arrived, nossa experiência pessoal de querer investir em imóveis tem sido o principal fator. Dos meus vinte aos trinta anos, eu realmente estava apenas me mudando. Nunca estávamos no mesmo lugar, por tempo suficiente, onde fazia sentido, investir por 5, 10+ anos, que é realmente o que é necessário no setor imobiliário para superar o tipo de obstáculo dos custos de transação para obter qualquer tipo de retorno material. E então eu estava questionando isso por um tempo.
Por que tem que ser tão binário que você economiza por vários anos para esses pagamentos iniciais que geralmente são seis dígitos hoje em dia, e então você está comprometido com aquela cidade ou propriedade para sempre ou realmente a longo prazo?
E essa é a ideia de Chegou. Como olhamos para essas barreiras que impedem as pessoas de começar hoje a possuir imóveis? O capital, os compromissos de tempo e a experiência necessária, e como reduzimos a barreira de entrada? Para que, se você tiver tempo e experiência, mas talvez não a quantidade de capital para diversificar em quantas propriedades quiser, a Arrived pode facilitar isso para você.
Você não tem tempo para investir em novos mercados e construir uma presença lá e quer diversificar. Chegou pode entrar nesse cenário também. Portanto, trata-se realmente de pegar esses três tipos de rochas principais que impedem as pessoas de investir tempo de capital e experiência e torná-lo muito conveniente para começar.
Kevin Vandenboss: Como você pode oferecer esses investimentos para investidores não credenciados?
Ryan Frazier: Essa foi uma parte muito importante do Arrived. A missão da Arrived é garantir que esses investimentos sejam acessíveis a qualquer pessoa que queira investir em imóveis para aluguel. Apenas 7% das pessoas neste país possuem investimentos imobiliários fora de sua residência principal.
Essa é uma lacuna enorme em termos do número de pessoas que puderam investir.
Parte disso foi trabalhar com isso com base na experiência do produto. Portanto, a capacidade de comprar ações envolveu a Chegada assumindo mais o lado trabalhista da gestão dos investimentos, para que mais pessoas se sentissem confortáveis em investir.
Mas a outra parte era garantir que investidores não credenciados pudessem investir, ou seja, pessoas que não têm patrimônio líquido superior a US$ 1 milhão ou renda anual superior a US$ 200 mil ou US$ 300 mil. E fazer isso significou trabalhar com a SEC por quase um ano e adotar esse modelo sob o regulamento A+ que basicamente criou esse processo de IPO de uma casa individual. A plataforma Arrived hoje é uma plataforma para operar esses IPOs de casas individuais. E passamos por um processo sob o regulamento A+ onde a SEC revisou e qualificou nossas ofertas para que possamos disponibilizá-las.
Sempre que você disponibiliza investimentos para investidores não credenciados, há uma barreira muito maior para divulgação. E por isso temos muitas divulgações que estão disponíveis em nosso site para cada imóvel. Coisas como os fatores de risco, as finanças, nós, como resultado, também fornecemos demonstrações financeiras auditadas anuais para nossas propriedades que também são revisadas pela SEC.
Então, nós realmente gastamos o tempo para passar por esse processo, para garantir que isso fosse amplamente acessível. Ter essas ofertas estruturadas dessa maneira oferece algumas opções de liquidez, nas quais as pessoas podem obter acesso à liquidez em seus investimentos ao longo do tempo, se quiserem.
Realmente essas duas coisas, apoiar investidores não credenciados e apoiar algumas das futuras opções de liquidez que estamos construindo agora foram realmente o motivo pelo qual seguimos o caminho da regulamentação A+ quando estávamos projetando o produto e trabalhando com a SEC.
Kevin Vandenboss: Por que alguém iria querer entrar neste mercado agora? Você tem preocupações de que o mercado imobiliário possa quebrar?
Ryan Frazier: Eu acho que certamente tem sido um momento interessante no mercado nos últimos 18 meses ou mais, enquanto passamos pela pandemia do COVID e vimos que houve muitos impactos no mercado imobiliário a partir do qual vimos que as pessoas se mudaram desses centros da cidade onde estão, valorizando mais espaço que valorizam, estão se mudando um pouco para fora do núcleo e estão dispostos a gastar para comprar uma casa ou estão procurando qualidade.
Casas para alugar que oferecem mais espaço que são diferentes desses prédios de apartamentos em que eles moravam antes, ao mesmo tempo, o Fed estava mudando as taxas de juros para, para mínimos de todos os tempos, para zero na taxa de fundos federais. Mas vimos que as taxas de hipoteca estavam caindo abaixo de 3% e essas duas coisas, entre outros fatores, realmente fizeram com que o mercado imobiliário acelerasse, na valorização dos preços.
Vimos uma valorização de preço que provavelmente não é sustentável a longo prazo, onde você verá uma valorização de preço de 15% a 20% + por ano. Isso não é apenas o que vimos no mercado imobiliário ou em famílias unifamiliares historicamente, em média, mais como 4% de valorização de preço ao ano, historicamente.
E achamos que no mercado hoje, à medida que alguns desses tipos de tendências e mudanças começaram a se estabelecer, provavelmente nos veremos voltando mais para essa média histórica. Vimos o FED agora aumentando as taxas de juros para tentar compensar o que estamos vendo em termos de inflação. E acho que isso faz com que o custo do empréstimo pareça muito mais alto do que era há 12 meses. Mas acho que a realidade é que ainda estamos bem abaixo do que estávamos há uma década. E então eu acho que o mercado ainda está precificando, o que isso significa para a acessibilidade da habitação e como o mercado responderá.
Do nosso ponto de vista, ainda estamos muito empolgados em investir no espaço unifamiliar. Eu acho que há muitos ventos favoráveis para o ativo onde você tem, investidores institucionais que agora se mudaram para o espaço, você tem algumas coisas que estão dificultando muito a adição de mais oferta, o alto custo de mão de obra, o alto custo de materiais.
Você tem pessoas que nos últimos dois anos se prenderam a essas taxas de juros historicamente baixas. Então agora você tem esse tipo de bloqueio de taxa de juros que impedirá que mais oferta entre no mercado. As pessoas estão menos dispostas a desistir de sua casa e das taxas de hipoteca que estão associadas a isso.
Então achamos que ainda existe uma grande resiliência no mercado imobiliário. Não esperamos, em nossa opinião, que veremos um grande crash imobiliário, mas prevemos que a rápida valorização dos preços retornará a um tipo normal de linha de base. Em geral, quando pensamos em produtos Arrived, investir em ações de casas versus comprar uma casa inteira por conta própria, realmente percebemos que ele fornece acesso ao custo médio do dólar, que é a capacidade de adicionar dólares de investimento gradualmente em uma base mensal, trimestral , ou anual que nunca foi realmente possível antes na propriedade direta de imóveis quando você está comprando casas inteiras. E, cada casa é uma decisão financeira tão grande. Você pode realmente espalhar isso.
E acho que isso tira um pouco da importância de tentar cronometrar o mercado porque acho que isso é sempre muito difícil e permite que você reduza o custo ao longo do tempo e diversifique em diferentes cidades e épocas e diferentes tipos de propriedades, o que completamente, ajudar a diminuir alguns de seus riscos.
Kevin Vandenboss: Juntamente com o aumento dos preços das casas, obviamente vimos o aumento dos aluguéis a uma taxa mais alta em algumas áreas. Onde você vê isso indo?
Ryan Frazier: Eu acho que você acha que o aluguel tende a seguir a inflação assumindo que a inflação está relacionada a mais atividade econômica. Acho que parte da inflação que estamos vendo está mais relacionada a alguns problemas da cadeia de suprimentos, o que acho que faz parte do que está tornando o ambiente econômico atual desafiador. Mas, em geral, achamos que os aluguéis provavelmente seguem isso.
A outra coisa a ter em mente é que, se as taxas de juros continuarem a subir ou mesmo permanecerem no ponto em que estão, isso altera o tipo de acessibilidade relativa de um pagamento mensal de hipoteca ou da propriedade de uma propriedade em que você mora. versus aluguel. E muitas vezes essas coisas funcionam em algum tipo de ponto de equilíbrio. Então, eu estava vendo um artigo na semana passada que, como as taxas de juros subiram, isso aumenta o custo de propriedade de uma residência principal. E ao fazer isso, isso faz com que mais pessoas decidam alugar porque estão fazendo essa troca de acessibilidade. “Quero pagar um extra de US $ 700 por mês por esta casa em que quero morar ou prefiro alugar por mais um ano ou dois e economizar algum dinheiro?”
E então eu acho que esses tipos de coisas também ditam para onde os mercados de aluguel se movem. Mas parece que os mercados de aluguel subiram um pouco.
Kevin Vandenboss: Existem mercados específicos que você está vendo que são especialmente atraentes agora?
Eu acho que quando olhamos para os mercados, estamos vendo onde há crescimento em um nível simples onde estamos olhando para os dados populacionais\ estamos vendo um aumento de pessoas se mudando para aquela cidade? Esses são lugares desejáveis para se viver, onde eles têm infraestrutura grande e suficiente para suportar isso? E estamos olhando, algumas das 100 principais cidades hoje, estamos em 19. E continuamos a adicionar mais cidades rapidamente. Acho que provavelmente estaremos em 40 até o final do ano. E então, apenas chamando alguns dos que, gostaríamos talvez de alguns dos que as pessoas não pensariam naturalmente, porque acho que há algumas cidades em que estamos, digamos Nashville, que acabou de ver, como crescimento populacional e muito interesse cultural nesse mercado.
Mas há outros mercados que são mais ligeiramente do tipo de cidades emergentes que estão vendo um rápido crescimento populacional, mas talvez estejam mais perto das 100 principais cidades versus as 25 principais. Observamos Northwest Arkansas Fayetteville, Bentonville , onde há um crescimento econômico tão forte sendo impulsionado pela sede do Walmart.
E então todos os parceiros corporativos do Walmart que têm escritórios lá. E eles estão fazendo uma tonelada de investimentos na região. E, como resultado, temos visto uma forte demanda por imóveis para aluguel. Então eu acho que é um mercado interessante. Alguns outros que analisamos são Indianápolis teve uma economia forte e fundamental e acho que há alguns padrões migratórios de Chicago que estão impulsionando um pouco disso, mas tem sido um mercado que acompanhamos de perto e começamos a investir . E então Chattanooga no Tennessee, onde se tornou um bom trabalho remoto, um hub inteiro naquela região tem a internet mais rápida do país como um fato divertido tão grande para os trabalhadores remotos que estão se mudando para essa área. Mas acho que você está vendo alguns desses. Cidades um pouco menores, mas promissoras, com grande potencial de crescimento, que estamos entusiasmados em começar a adicionar alguns ativos e disponibilizar para investidores.
Kevin Vandenboss: O que é necessário para escolher em quais casas você vai investir?
Ryan Frazier: As pessoas que acessam o site perceberão que geralmente são casas mais novas e tipos de propriedades e aluguéis de alta qualidade. A nosso ver, eles vão proporcionar oportunidades de fluxo de caixa mais fortes durante todo o período, justamente porque têm menos necessidade de manutenção. A maioria das nossas propriedades são mais recentes do que 2010. Nenhuma manutenção adiada ou algo assim. E se estamos comprando uma casa antiga, normalmente estamos fazendo qualquer tipo de grande melhoria ou reforma antes de disponibilizá-los na plataforma.
E, novamente, isso é realmente tentar fornecer esses fluxos de caixa fortes e sustentáveis. Um grande atrativo de aluguel de imóveis é ter esse acesso consistente ao fluxo de caixa no nosso caso, são dividendos. Então, nós pagamos esses dividendos trimestralmente. Para nossas propriedades, estamos pagando, em média, provavelmente entre 3% e 7% em base anualizada. E isso depende apenas do mercado e talvez de quanta alavancagem há na propriedade.
As pessoas estão realmente desejando um ótimo lugar para morar, sejam elas alugadas ou não. E por alguma razão, acho que tem sido mais a tendência de adiar a manutenção. Então, acho que isso nos torna um ativo único quando estamos compartilhando as propriedades que temos com potenciais locatários nesses mercados.
Com o tempo, o Arrived pode suportar qualquer tipo de ativo. Acreditamos muito neste segmento de single-family e estamos realmente focados em adicionar cidades para permitir que as pessoas se diversifiquem, mas no futuro adicionaremos novos tipos de ativos.
Kevin Vandenboss: O que vem a seguir para Arrived Homes?
Ryan Frazier: Temos uma tonelada em estoque. Acho que uma das coisas que estamos mais empolgados em disponibilizar para os investidores é o acesso a aluguéis de curto prazo, como Airbnbs.
Tantas pessoas puderam experimentar, Airbnb e VRBO e a experiência de aluguel de curto prazo. Mas muito poucos, ainda menos do que os aluguéis de longo prazo do lado da propriedade, foram capazes de participar do lado da propriedade dessas economias como anfitriões e acessar a economia que pode advir de ser um anfitrião dessas propriedades de aluguel de curto prazo.
Achamos que podemos resolver os compromissos contínuos de tempo, que são ainda maiores do que os aluguéis de longo prazo para os investidores, para que eles possam acessar essa economia de aluguel de curto prazo. Então é isso que temos vindo aqui no curto prazo, provavelmente no final deste verão.
Kevin Vandenboss: Qual é a melhor maneira para os investidores garantirem que podem ter acesso a essas novas propriedades assim que estiverem disponíveis na plataforma?
Ryan Frazier: A melhor maneira é se inscrever e criar uma conta com Casas Chegadas e você pode fazer isso através do nosso site.
E assim que fizer isso, você será notificado sobre novas propriedades que estão chegando e poderá decidir quando é a hora certa ou quais são as propriedades certas para investir.
O setor imobiliário continuou a fazer o que faz, que em geral, historicamente, oferece fluxo de caixa estável, valor de propriedade estável, crescimento ao longo do tempo e um bom hedge de inflação. E se você puder entrar no ativo com uma visão de longo prazo, uma visão de vários anos, essas coisas se sustentarão.
Mesmo que vejamos um declínio nos valores das propriedades, você ainda tem um grande fluxo de caixa que ajuda a fornecer alguma resiliência aos retornos gerais. E então eu acho que por causa dessas coisas e apenas os atributos do setor imobiliário, muitas pessoas estão interessadas em adicionar mais ao seu portfólio imobiliário durante os últimos dois meses.
E estamos realmente tentando garantir que estamos disponibilizando ativos suficientes para as pessoas investirem. Como mencionei, quase 100 mil pessoas vieram e se inscreveram e começaram a criar contas e a investir em propriedades. E nós provavelmente financiamos mais de US$ 20 milhões em propriedades de aluguel apenas nos últimos dois meses. E estamos disponibilizando várias novas propriedades a cada semana para acompanhar os investidores. Enquanto isso, estamos sendo muito seletivos sobre o que compramos com as cidades em que estamos hoje, subscrevemos algo como 50,000 propriedades por mês e fazemos ofertas em menos de 0.1% delas. E então, os que ganhamos são os imóveis que disponibilizamos para as pessoas.
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Fonte: https://finance.yahoo.com/news/platform-makes-easy-anyone-invest-161133234.html