Desafios legais podem ajudar a mudar a narrativa habitacional

O maior fracasso da educação americana tem sido a maneira como nos ensinamos sobre direitos. A noção de que os direitos que desfrutamos – liberdade religiosa, expressão, etc. – foram estabelecidos por nossa revolução contra um rei tirânico na Inglaterra é falsa. Em vez disso, nossos direitos chegaram até nós por meio de um extenso processo de evolução. A pedagogia e a propaganda preguiçosas levaram à divisão e à má política, incluindo políticas que afetam a habitação. Não há direito à moradia. Mas há um direito estabelecido à propriedade privada. Vamos dar uma olhada nesse direito e um desafio legal de controle de aluguel em Nova York, CHIP, RSA, et ai. v. Cidade de Nova York, et al. (2d Cir.), com base nesse direito e como esse desafio está ajudando a mudar a narrativa da habitação.

A história dos direitos na América não começa na Filadélfia em 1776, mas em um lugar chamado Runnymede, Inglaterra em 1215. Foi lá que vários barões e outros magnatas do Reino da Inglaterra forçaram o rei João a assinar um documento que veio a ser conhecido como carta Magna. O documento consagrou pela primeira vez por escrito a ideia de que o poder executivo do governo (desculpe o anacronismo) foi forçado a ceder ao que equivalia ao primeiro parlamento. Embora não eleitos, os barões e magnatas exigiam que antes que as pessoas no reino fossem privadas de suas liberdades, incluindo suas propriedades, deveria haver algum tipo de processo.

Este evento importante não resolveu o problema. Não foi até o dia 17^th século e outra guerra civil na Inglaterra (tiveram várias) que essas questões ressurgiram, desta vez de forma violenta. O rei Carlos estava extorquindo as pessoas no campo e nas cidades para pagar pelas guerras na Europa. O Parlamento, agora uma instituição mais forte, teve o suficiente. Eles emitiram em 1628 chamado a petição de direito. Lá, eles apelam para a Magna Carta, pedindo ao rei que pare com seus esforços agressivos de confiscar e ocupar a propriedade do povo.

“'A Grande Carta das Liberdades da Inglaterra', é declarada e promulgada, Que nenhum Homem Livre pode ser capturado ou aprisionado ou privado de sua propriedade ou liberdades, ou seus costumes livres, ou ser banido ou exilado, ou de qualquer maneira destruído, mas pelo julgamento legítimo de seus pares, ou pela lei da terra”.

Aquela palavra, dissecado, é um exemplo de palavras anglo-normandas em nossa terminologia jurídica. Significa desapropriar ou mais eficientemente, tomar propriedade. Seriam mais 14 anos de discussão antes de irromper uma guerra aberta entre o Parlamento e o Rei, uma guerra que resultou em sua derrubada e execução. Isso influenciou os fundadores dos Estados Unidos, pois eles viam o acordo final e o estabelecimento dos direitos básicos na Magna Carta como o contrato social sendo quebrado pelo governo inglês, violação que justificava a ruptura com a Inglaterra.

A razão pela qual isso importa hoje é que a Petição de Direito é reconhecida como um dos fundamentos do Quinta Emenda em nossa Declaração de Direitos, uma emenda que parece agrupar questões de justiça criminal e civil (uma referência importante sobre a Constituição é Constituição do Fundador, um excelente compêndio dos documentos e ideias que apoiam a Constituição).

“Ninguém será detido para responder por crime capital ou outro crime infame, a não ser sob apresentação ou acusação de um grande júri, exceto nos casos ocorridos nas forças terrestres ou navais, ou na milícia, quando em serviço efetivo a tempo de guerra ou perigo público; nem qualquer pessoa será sujeita pelo mesmo delito a ser duas vezes colocada em risco de vida ou integridade; nem será obrigado em qualquer processo criminal a servir de testemunha contra si mesmo, nem ser privado da vida, liberdade ou propriedade, sem o devido processo legal; nem a propriedade privada será tomada para uso público, sem justa indenização”.

Mas os autores de nossa Constituição não viram uma distinção entre disputas criminais que poderiam privar uma pessoa de “vida e integridade” e disputas civis que poderiam privar uma pessoa de “vida, liberdade ou propriedade”. Para eles, em um 18^th No contexto do século XX, a ação do governo para tomar qualquer um deles exige “devido processo legal” e, no caso de propriedade privada, “justa compensação”. A Constituição americana consagra os antigos princípios da lei inglesa, disputados por séculos, como um direito inato dos americanos. Tirar a propriedade de uma pessoa tem a mesma gravidade que tirar sua vida ou um membro.

A história importa. Quando mencionei que uma política habitacional está sendo contestada com base na Quinta Emenda, às vezes me perguntam: “O que 'tirar a Quinta' tem a ver com moradia?” As pessoas não sabem sobre a última metade da emenda. E o termo “direitos de propriedade privada” tornou-se sinônimo na cultura dominante de fazendeiros armados brigando por acres de terra vazia com o Governo Federal. A verdade é que se perdeu a ideia de que a propriedade privada de uma pessoa está vinculada a outras coisas que consideramos direitos como a fala.

Hoje, temos pessoas afirmando que “a moradia é um direito humano”. Mas dizer isso não faz com que seja assim. Ao mesmo tempo, sabemos que a propriedade privada realmente é um direito constitucional estabelecido. No entanto, desafios legais como o de Nova York estão lutando para fazer com que os tribunais apliquem o que deveria ser um padrão óbvio aos esforços dos governos locais para controlar como as pessoas usam suas propriedades privadas, especificamente quando alugam propriedades para outras pessoas. O processo ajuizado pelo Programa de Melhoria de Habitação Comunitária (CHIP) é simples. De seu resumo do caso:

“Por cinquenta anos, a cidade de Nova York declarou que seu mercado imobiliário de aluguel está em estado perpétuo de “emergência” para justificar um regime legal que força um pequeno conjunto de proprietários a subsidiar moradias para uma população selecionada aleatoriamente de inquilinos individuais. . Esses proprietários foram privados de todos os direitos significativos em relação à sua propriedade, incluindo o direito de excluir outros da propriedade; ocupar, possuir ou usar a propriedade; e dispor livremente dos bens”.

Eu nunca gostei desses tipos de desafios porque eles soam sem coração, jogando com o sentimentalismo da lógica da multidão “moradia é um direito humano”; a necessidade de habitação das pessoas supera o direito estabelecido de outras pessoas à sua própria propriedade. Isso soa compassivo, e muitas vezes vende, mas realmente não é nada compassivo. Políticas como o controle de aluguéis têm sido entendidas há muito tempo para piorar os problemas de moradia para pessoas com menos dinheiro, não melhores (leia minha opinião mais longa sobre controle de aluguéis, Como o controle de aluguel torna a moradia menos acessível).

Eu não vou dar um golpe por golpe de CHIP, RSA, et ai. v. Cidade de Nova York, et al. (2d Cir.) mas enquanto eu sou cético em relação aos benefícios de curto e médio prazo desses casos (veja meu post Desafios legais às proibições de despejo: e justiça para todos?), eu acho que eles são importantes. O edifício da lei em nosso sistema é precedente, construído sobre leis aprovadas por legislaturas, implementadas por executivos e litigadas em nossos tribunais. Por muito tempo, apesar da linguagem simples da Quinta Emenda, os tribunais têm dado ampla e profunda deferência aos governos locais ao regular imóveis, especialmente por meio de leis de zoneamento e locatários.

Casos como CHIP estão tentando essencialmente fazer uma nova lei, ou seja, mudar o precedente. Considere a discussão na página 12 na transcrição de alegações orais no recurso entre o juiz mais recente do caso e Andrew Pincus, principal advogado do caso.

"SENHOR. PINCUS: Na reclamação de tomada física, de que estamos falando agora, estamos buscando uma declaração de que a obrigação de que - quando o proprietário de um imóvel deseja retirar o imóvel do mercado de aluguel residencial, para demolição, reforma, uso para outros fins, que a obrigação de oferecer uma renovação é inconstitucional e -

O TRIBUNAL: Sr. Pincus.

SENHOR. PINCUS: — (indiscernível) —

O TRIBUNAL: Sr. Pincus.

O TRIBUNAL: Sim. Então -

O TRIBUNAL: (Indiscernível) —

O TRIBUNAL: — o que você está nos pedindo para fazer para declarar este regime com base em receitas inconstitucionais?

SENHOR. PINCUS: Sim.”

Pincus havia apresentado outro caso, Cedar Point Nursery Et al. v. Hassid et al., um caso em que a Suprema Corte decidiu que era uma violação dos direitos de propriedade que o estado da Califórnia permitisse que os organizadores sindicais ocupassem fazendas de propriedade privada para organizar os trabalhadores. O juiz do caso CHIP estava cético, dizendo a Pincus: “Eu vejo a tomada como bem diferente nesta circunstância e, na verdade, como Cedar Point não controla nada (página 8)”.

Não é até mais discussão que o juiz parece finalmente começar a fazer a conexão. É um processo lento e doloroso de assistir. o Cedar Point O caso marca uma mudança: “O Tribunal considerou que uma apropriação física é uma tomada, seja permanente ou temporária; a duração da dotação incide apenas sobre o montante da indemnização devida.” Mas Pincus tem que ligar os pontos desse caso, um sobre fazendas e sindicatos, com a ideia de inquilinos terem o direito de ficar em seus apartamentos para sempre, pagando ou não e se o proprietário quer mudar de uso ou de inquilino.

Não estou mudando de ideia: o melhor e mais importante uso de recursos hoje é pesquisar a opinião pública para entender por que as pessoas pensam o que pensam sobre aluguel de imóveis e moradia em geral. Por que as pessoas pensam e acreditam que o aluguel de imóveis é de alguma forma diferente de qualquer outro negócio privado? Como mudamos essa visão para que se baseie na realidade de que a habitação é um negócio marginal, como qualquer outro negócio que tenta produzir receita que atenda ou exceda os custos? Eu disse no post sobre desafios legais acima disso,

“O prédio de apartamentos local – seja um gigante de vidro ou aço ou um pequeno fourplex de tijolos – é um negócio que serve a população local como a mercearia ou o bar da esquina; e assim como esses negócios, o aluguel de imóveis é arriscado e opera nas margens. Nenhum processo, mesmo com um veredicto emocionante e satisfatório, pode fazer o trabalho duro de mudar a história sobre moradia.”

No entanto, o trabalho lento e meticuloso que Pincus e seus colegas estão fazendo em todo o país, mesmo em desafios legais malfadados e até mal concebidos, é um gotejamento necessário e importante, gotejamento, gotejamento, de água desgastando a pedra de 100 anos de decisões legais que favorecem movimentos políticos arbitrários e caprichosos para limitar e controlar a propriedade de aluguel de maneira que prejudique os proprietários, os moradores e, mais amplamente, todo o mercado imobiliário. Mas estamos ficando sem tempo. Eu previ o fim da maioria dos aluguéis privados até o final desta década. O gotejamento lento dos argumentos jurídicos pode se tornar mais como jato d'água de alta pressão se investirmos em mudar a mentalidade do público ao mesmo tempo em que mudamos o arcabouço legal.