Vamos Declarar Nossa Independência - Do Zoneamento

Hoje é o dia em que os americanos comumente consideram o “aniversário” de nosso país, o dia em que declaramos oficialmente a independência do Reino Unido. Alguém poderia argumentar que os outros dias seriam apropriados, como a ratificação final de nossa Constituição escrita em 21 de junho de 1788, ou mesmo a queima do navio Gaspee por um grupo de sonegadores de impostos americanos em 9 de junho de 1722. Mas 4 de julho agora é consagrado em nossa religião civil como o dia, e também é um bom dia para os americanos considerarem declarar sua independência de outro regime opressivo, o uso do zoneamento para gerenciar e controlar o uso da terra nas cidades americanas.

O feriado de 4 de julho é único porque não celebra uma batalha ou uma pessoa, mas um documento, a declaração de independência, cujo foco central é livrar-se da interferência de um governo distante na vida cotidiana. Para as pessoas de esquerda, o documento é sobre direitos universais e, para a direita, geralmente, uma celebração de direitos individuais. Claro, ambos estão presentes no documento. O zoneamento destaca esse conflito entre a necessidade de o governo proteger a comunidade com regras justas e previsíveis que não violem direitos e o forte senso que adquirimos com o documento de que ser americano é fazer o que quiser, desde que não não machuque mais ninguém. O que é zoneamento e de onde veio o zoneamento? E livrar-se disso significa abrir um oeste selvagem libertário que pode ser prejudicial?

O nascimento, crescimento e velhice do zoneamento

Euclid, Ohio é um subúrbio de Cleveland era uma área predominantemente agrícola no início do século 19.^th século, e como a cidade começou a crescer atraiu o interesse de investidores ferroviários. A cidade de Euclides estava preocupada que seria invadida por especuladores e novos empreendimentos pelas ferrovias, então criou regulamentos para limitar o desenvolvimento de terras de propriedade da Ambler Real Estate Company. Ambler processou, e a batalha legal resultante e a decisão da Suprema Corte, Village of Euclid v. Ambler Realty Co., 272 US 365 (1926), forma a base das leis de zoneamento locais atuais. Isso abriu as portas para cidades de todo o país imporem o que hoje chamamos de Zoneamento Euclidiano, um regime de regras e regulamentos que segregam geograficamente os usos em zonas; habitação aqui, varejo ali, e uma mistura de usos naquela área ali.

Na época, essa segregação fazia muito sentido, mantendo, como dizia a frase, “o porco fora da sala”. Ninguém queria morar em uma casa ao lado de uma fábrica soltando fumaça ou de uma graxaria. O afastamento dos usos foi uma forma de utilizar a distância para mitigar os riscos à saúde ou o agravamento de diversos usos de outros usos, principalmente residenciais. No entanto, com o passar dos anos, para manter esse sistema, estradas teriam que ser construídas. E o resultado foi o subúrbio, com residências localizadas a quilômetros de distância das concentrações de varejo, comércio e áreas de lazer. As estradas eram caras e logo ficaram entupidas à medida que as populações cresciam.

liguei para zoneamento para 20^th solução do século para um 19^th problema do século, porque no mundo de hoje temos modelos de desenvolvimento que se tornaram comuns e que unem os usos de uma maneira que significa que as pessoas podem viver, trabalhar, fazer compras e ir a um parque a uma curta distância. Opções de transporte público e privado (como LyftLyft
UberUBER
etc.) proliferaram. As pessoas nas cidades agora podem obter o que precisam sem longas viagens de carro. A vantagem de mais pessoas morarem mais próximas é que requer menos terra, e isso significa que a moradia é mais acessível e menos escassa do que quando é construída em grandes lotes e espalhada.

Além disso, os pactos redlining e racistas na América do pós-guerra fizeram com que as zonas acabassem segregando não apenas o uso, mas as pessoas, impedindo que famílias negras conseguissem financiamento e moradia em áreas predominantemente brancas. Isso não foi por causa da tipologia – bangalôs não são racistas, as pessoas são – mas porque as zonas facilitavam manter coisas ou pessoas que eles não queriam à distância. O zoneamento facilitou o racismo.

Nenhum zoneamento não significa nenhuma regra?

Não. Vamos jogar nossa rede na água e pescar um exemplo de algum código de zoneamento e um exemplo de algum código de construção e dar uma olhada na diferença.

Primeiro, veja o que uma amostra aleatória de Código de zoneamento de Seattle parece:

“C. Usos residenciais no nível da rua

1. Em todas as zonas NC e C, os usos residenciais podem ocupar, no total, não mais de 20% da fachada voltada para a rua nas seguintes circunstâncias ou locais:

uma. Numa zona pedonal, de frente para uma rua pedonal principal designada; ou

b. Em todas as zonas NC e C1 dentro do Bitter Lake Village Hub Urban Village, exceto lotes adjacentes à Linden Avenue North, ao norte da North 135th Street; ou

c. Dentro de uma zona que tenha um limite de altura de 85 pés ou superior, exceto conforme previsto na subseção 23.47A.005.C.2; ou

d. Dentro de uma zona NC1, exceto conforme previsto na subseção 23.47A.005.C.2; ou

e. Em todas as zonas NC e C1 dentro do Distrito Overlay de Northgate, exceto conforme previsto na Seção 23.71.044; ou

f. Em todas as zonas NC e C1 dentro das áreas mostradas nos Mapas A a D para 23.47A.005 no final deste Capítulo 23.47A quando de frente para uma rua arterial.”

Ora aqui está uma amostra de Código de construção de Seattle:

“Separação de equipamentos de alta tensão. Onde interruptores, recortes ou outros equipamentos operando em 1000 volts, nominal ou menos, são instalados em um cofre, sala ou gabinete onde há partes vivas expostas ou fiação exposta operando acima de 1000 volts, nominal, o equipamento de alta tensão deve ser efetivamente separado do espaço ocupado pelo equipamento de baixa tensão por uma divisória, cerca ou tela adequada”.

Na verdade, isso faz parte de um detalhe do código de construção, o código elétrico. Você pode ver que o zoneamento fica muito complicado sobre as proporções de usos para a face da rua, como os lotes estão adjacentes, altura e como os edifícios se relacionam com outros usos, como a rua. O código elétrico tem tudo a ver com segurança e é muito mais direto. Alguém que entende de eletricidade e constrói casas pode argumentar com esse código, mas não há dúvida de que todos querem algumas regras básicas que garantam que uma estrutura não seja construída com equipamentos elétricos perigosos. Mas por que se preocupar com a altura do prédio ou com a porcentagem da fachada voltada para a calçada?

A verdade é que quase tudo que é código de zoneamento poderia ser abolido e ter efeito zero na segurança de novas habitações e tornaria muito mais fácil construir. Atendendo aos rigores do código de construção e seus vários requisitos, mas imagine olhar para esse código de zoneamento e tentar descobrir (com todas as referências a outros pedaços de código) o que exatamente pode ser construído e quais os limites que as regras podem ter em espaço utilizável. O código de zoneamento não contribui com quase nada para a habitação das pessoas que vivem nele, mas simplesmente estabelece e patrulha padrões arbitrários para outras pessoas que possam viver na estrada.

A Declaração de Independência do Zoneamento

Jefferson escreveu na Declaração que “toda a experiência mostrou que a humanidade está mais disposta a sofrer, enquanto os males são suportáveis, do que a se corrigir abolindo as formas às quais está acostumada”. Estranhamente, construtores e desenvolvedores não necessariamente odeie o código de zoneamento porque eles sabem disso e é previsível. Bancos e credores como dependem disso também. E vizinhos raivosos, preocupados com o patrimônio de sua casa unifamiliar, dependem dele para atrapalhar novos empreendimentos, retardá-los e talvez pará-los.

Como apontei, há poucos exemplos melhores de “governo arbitrário” criticado pelos homens reunidos na Filadélfia do que um código de zoneamento. Densa, auto-referencial e um acréscimo de coisas que as pessoas não querem em vez do que elas aspiram, as leis de zoneamento promovem o status quo e sufocam a inovação. E eles são caros de seguir, exigindo revisão, aconselhamento jurídico e várias camadas de permissão e problemas. Tudo isso é suportado por inquilinos e pessoas que tentam encontrar uma nova casa e vêem isso refletido no preço de sua moradia.

Mas tem havido “uma longa série de abusos e usurpações, perseguindo invariavelmente o mesmo Objeto” por códigos de zoneamento, preservando especificamente os direitos e privilégios do “chegamos aqui primeiro” sobre o “queremos viver aqui também”. Acabar com a segregação de uso nos códigos de zoneamento também acabaria com a segregação das pessoas, ampliando as oportunidades tanto para quem quer construir moradia quanto para quem quer morar nela.

A abolição do zoneamento não resultaria em perda de segurança ou na escolha das pessoas de votar com seus pés e dólares pelo que gostam e contra o que não gostam. Talvez alguns prédios feios possam acontecer; mas se ninguém gostar desses prédios, eles serão baratos. E algumas coisas realmente incríveis serão possíveis, e poderíamos ter um desenvolvimento que criaria beleza e utilidade não apesar das regras, mas porque não existem.