Muitos americanos estão tão apaixonados pela casa própria que podem esquecer que existem outras opções de investimento imobiliário - possivelmente melhores.
Possuir uma casa oferece abrigo, potencial de valorização, deduções fiscais e outros benefícios. Outras opções de imóveis expandem a maior parte disso, exceto que não fornecem um teto sobre sua cabeça.
Propriedades para aluguel são uma possibilidade, assim como REITs ou fundos de investimento imobiliário, juntamente com fundos imobiliários. Diversificação, potencial de lucro e outros benefícios estão disponíveis com essas opções, embora as especificidades variem.
A casa própria pode ser uma boa escolha, mas com as taxas de juros elevadas e os valores de muitas propriedades subindo acentuadamente, é uma opção inacessível e até mesmo preocupante para alguns compradores em potencial, disse Jeremy Pagan, analista imobiliário da empresa de pesquisa Morningstar.com. “Pode ser assustador mergulhar os pés na água da casa própria”, disse ele.
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A NAREIT, Associação Nacional de Fundos de Investimento Imobiliário, descreve as casas ocupadas pelos proprietários como mais um bem de consumo do que um investimento, porque essas residências não geram renda, mas exigem que os proprietários atendam a uma série de despesas contínuas. Nem todo mundo concordaria inteiramente com essa descrição, mas imóveis para aluguel, REITs e fundos imobiliários são claramente investimentos. Veja como eles se comparam:
Tempo, esforço e controle
Se você não se importa em sujar as mãos, possuir casas alugadas diretamente pode ser um bom caminho a percorrer. Não que você precise literalmente desentupir banheiros ou pintar paredes desgastadas, mas pelo menos deve ser capaz de supervisionar os trabalhadores que realizam essas tarefas. A menos que você contrate um gerente de propriedade, você também deve lidar com os inquilinos, desde o manuseio dos pedidos de aluguel até a cobrança do aluguel.
REITs são empresas que administram seus próprios portfólios de propriedades. Os REITs são negociados no mercado de ações, portanto, quem compra ações não precisa se envolver no processo de gerenciamento da propriedade. Os fundos imobiliários estão ainda mais distantes de tudo isso e, em vez disso, compram ações de REIT junto com ações de construtoras, construtoras e assim por diante.
A novo estudo de autoria de Pagan em Morningstar sugere que as propriedades de aluguel podem ser boas escolhas para aposentados, alguns autônomos e outros com tempo, experiência e vontade de supervisionar diretamente as propriedades. Por outro lado, profissionais ocupados podem favorecer REITs ou fundos, para os quais é necessária muito menos supervisão.
Risco e diversificação
Possuir uma única casa alugada oferece pouca diversificação, já que você possui um tipo de propriedade em uma única localização geográfica. Você pode expandir isso possuindo vários aluguéis, de preferência espalhados por diferentes áreas. Os benefícios de redução de risco da diversificação aumentam bastante por meio de REITs e fundos imobiliários.
Mas enquanto um único REIT pode possuir centenas de propriedades, eles geralmente se concentram em um único setor, sejam complexos de apartamentos, prédios de escritórios, parques industriais, hospitais ou qualquer outro. Um REIT, portanto, não terá tanta diversificação quanto um fundo imobiliário com participações em vários tipos de negócios. Alguns fundos imobiliários chegam a se tornar globais com investimentos em nações estrangeiras.
Muitos REITs geraram retornos a longo prazo iguais ou superiores aos do amplo mercado de ações, mas ocasionalmente também são derrotados, como aconteceu em 2022 em meio ao aumento das taxas de juros. Por exemplo, os REITs que possuem propriedades industriais, residenciais e de autoarmazenamento caíram mais de 25% em média no ano, de acordo com o NAREIT. Os REITs de escritórios sofreram ainda mais, com uma perda média de quase 38%, já que a tendência de trabalhar em casa esvaziou muitos edifícios.
Benefícios fiscais do investimento imobiliário
A tributação imobiliária é um tópico complexo por si só e as propriedades de aluguel são tratadas de maneira significativamente diferente dos REITs e fundos imobiliários.
Com as propriedades de aluguel, os proprietários podem deduzir uma série de despesas, incluindo reparos, impostos sobre a propriedade, juros de hipoteca, seguro, taxas de administração, depreciação e custos de viagem de e para a propriedade. Se a renda do aluguel exceder seus custos, você pagará impostos sobre a diferença. Ao vender uma propriedade, você enfrentaria impostos sobre qualquer lucro, e a depreciação sofrida ao longo dos anos deve ser recuperada, o que significa que os impostos seriam aplicados sobre esses valores. O Internal Revenue Service descreve os muitos detalhes fiscais de propriedades de aluguel em IRS Publication 527.
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Como investidor em um REIT ou fundo imobiliário, você não lidaria com tudo isso. Em vez disso, seu envolvimento fiscal seria semelhante ao de outras ações, fundos mútuos ou fundos negociados em bolsa, pois você enfrentaria impostos sobre dividendos mais ganhos se vender com lucro. Uma característica notável dos REITs é que eles são obrigados a pagar quase todo o seu lucro líquido aos acionistas. Os dividendos, portanto, tendem a ser pesados, o que pode ser bem-vindo, especialmente se você estiver em uma faixa de impostos baixos.
Se você possui REITs ou fundos imobiliários em uma Conta de Aposentadoria Individual ou plano 401(k) no local de trabalho, os impostos são diferidos sobre quaisquer dividendos reinvestidos. Mas quando você eventualmente saca dinheiro, os impostos se aplicam. Conforme observado, os REITs são negociados no mercado de ações e são tratados como a maioria dos outros títulos do ponto de vista tributário.
Necessidades de caixa e empréstimos
Para comprar até mesmo uma propriedade de aluguel moderada, você pode precisar de dezenas de milhares de dólares para um adiantamento, possivelmente mais, e enfrentaria comissões de corretores e uma lista de custos de fechamento. Depois, há necessidades contínuas de contratar empreiteiros, pagar impostos e seguros de propriedade, possivelmente fazer pagamentos de hipotecas e assim por diante. Tudo isso requer muito dinheiro, embora a renda flua à medida que os inquilinos pagam o aluguel.
Com REITs e até fundos imobiliários, as necessidades de caixa são muito diferentes. As participações nesses investimentos geralmente custam alguns milhares de dólares, possivelmente menos, e não há necessidade de investir dinheiro adicional. Na verdade, muitas vezes você pode comprar ações em REITs ou fundos imobiliários por meio de um plano de aposentadoria 401 (k) no local de trabalho, em pequenos incrementos que podem apresentar fundos correspondentes à empresa.
Também não há hipoteca, o que significa que não há processo de inscrição, pagamentos mensais e nenhum impacto no seu registro de crédito. Por outro lado, esses fatores se aplicariam a imóveis para aluguel comprados com empréstimos.
Potencial de valorização e liquidez
Os valores imobiliários historicamente têm aumentado ao longo do tempo, seja para casas individuais, edifícios de apartamentos, parques industriais, edifícios de escritórios, armazéns e hospitais, entre outros. No entanto, como observou Pagan, os retornos podem variar muito por tipo de propriedade e localização geográfica, até mesmo por bairro ou rua.
Os preços REIT refletem os valores das propriedades mantidas. Mas como os REITs são títulos negociados no mercado de ações, seus valores também são influenciados pelo que os investidores estão dispostos a pagar. Você pode comprar ou vender ações REIT praticamente a qualquer momento, proporcionando uma liquidez muito maior em comparação com o processo muitas vezes demorado de transações de aluguel de imóveis.
Agora pode ser um bom momento para comprar REITs e fundos imobiliários, com os preços de muitos tipos de propriedades caindo drasticamente no ano passado sob o ataque das taxas de juros crescentes. À medida que as taxas de juros se estabilizam ou começam a cair, “isso deve ser benéfico para os REITs”, disse Pagan.
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Este artigo foi originalmente publicado no Arizona Republic: Imobiliário: o que saber sobre como investir em imóveis para aluguel, REITs
Fonte: https://finance.yahoo.com/news/looking-investment-options-heres-know-155249731.html