Conheça a startup coreana de aluguel de apartamentos interrompendo um mercado imobiliário em brasa

Como membro fundador do WeWork Labs, braço de empreendimentos da gigante de escritórios compartilhados, Matthew Shampine ajudou a transformar o mundo dos imóveis comerciais. Agora ele está assumindo o mercado imobiliário residencial da Coreia do Sul, com muitos depósitos, um aluguel por vez.

Lmorar em apartamentos apertados e inacessíveis continua sendo uma realidade sem glamour para muitos adultos. Quando Matthew Shampine, cofundador e CEO coreano-americano da startup de aluguel de apartamentos Dongnae, se mudou para Seul com sua esposa e filha recém-nascida, ele viu uma oportunidade de reformular essa realidade na Coreia do Sul.

“Eu realmente queria fazer algo que tivesse o maior impacto no maior número de pessoas”, diz Shampine, 39, em uma entrevista em vídeo. “Você pode perguntar a qualquer um aqui, mas os coreanos têm uma forte afinidade com imóveis residenciais…

Nascido na Coreia do Sul, Shampine foi adotado nos Estados Unidos e cresceu em Nova Jersey. Em 2007, ele retornou à Coréia para uma conferência de adotados coreano-americanos e se reconectou com sua família biológica. Lá, ele assumiu a missão de retornar para sempre – e fazer o bem pelo país.

Shampine ingressou na WeWork em 2011 e cofundou a WeWork Labs, a incubadora de startups da empresa de compartilhamento de escritórios. Em 2018, ele se tornou gerente geral da WeWork Korea, onde conheceu o cofundador da Dongnae, Insong Kim, que atua como diretor de estratégia da empresa.

Juntos, os dois lançaram Dongnae, com sede em Seul, em 2020, com o objetivo de tornar a mudança para um apartamento mais acessível e acessível. Seu principal produto, Dongnae FLEX, oferece propriedades de aluguel de curto prazo totalmente mobiliadas com depósitos baixos, atraentes para recém-formados ou viajantes incapazes de desembolsar os depósitos exorbitantes - até 350 meses de aluguel, diz a startup - que normalmente são exigido dos apartamentos da Coreia.

“A forma como nosso produto surgiu é que realmente permitimos que as pessoas vivam nos apartamentos que desejam”, diz Shampine. “Desbloqueamos todas essas novas opções porque você não está limitado pela quantidade de dinheiro que reservou para um depósito.”

Até agora, Dongnae abriu suas portas para tanto locais como internacionais investidores. Sua rodada de financiamento da série A de US$ 21 milhões em março incluiu NFX, que apoiou os gostos de Lyft e Doordash, e MetaProp focado em proptech, um patrocinador do Airbnb, juntamente com o fundo de investimento mais antigo da Coreia, Daol Investment e Hana Financial. O novo capital trouxe o financiamento total da startup para aproximadamente US$ 34 milhões, após sua rodada inicial de US$ 4.1 milhões em dezembro de 2020 e a rodada pré-seed de US$ 700,000 no ano anterior. Dongnae se recusou a divulgar sua avaliação atual.

“O setor imobiliário residencial é a maior classe de ativos aqui na Coréia”, disse Kyung Kuk-hyun, diretor administrativo da Daol Investment, em um comunicado sobre o mais recente financiamento de Dongnae. “O incrível crescimento da Dongnae combinado com suas fortes parcerias financeiras com as principais instituições financeiras tornam esse investimento atraente.”

Mais de 80% da riqueza das famílias coreanas está em imóveis, em comparação com cerca de 35% nos Estados Unidos, mas a casa própria tem se mostrado cada vez mais difícil. O preço médio de um apartamento em Seul, capital do país e cidade mais populosa, dobrou entre 2017 e 2021 para mais de US$ 1 milhão. A habitação foi uma peça central dos últimos debates presidenciais da Coreia, com recém-eleito presidente Yoon Suk-yeol prometendo esfriar o mercado e construir 2.5 milhões de novas casas em todo o país durante seu mandato de cinco anos.

Alugar nem sempre é uma alternativa mais fácil. O mercado imobiliário de aluguel da Coréia depende em grande parte do jeonse, um sistema de pagamento exclusivo que exige que os inquilinos forneçam grandes depósitos iniciais. Conhecidos como “key money”, esses montantes fixos chegam a 80% do preço de venda de uma unidade – o preço médio de jeonse para apartamentos em Seul era de aproximadamente US$ 516,000 em agosto, enquanto certos distritos podem chegar a até US$ 572,400, de acordo com dados da KB Kookmin Banco.

A prática generalizada de contrair empréstimos para desbloquear “dinheiro-chave” contribui para o aprofundamento da crise da dívida das famílias da Coréia, que superou 104% do PIB da Coréia em junho. Entre os cinco maiores credores do país, a dívida da Jeonse atingiu US$ 106.4 bilhões em junho passado, acima dos US$ 37.8 bilhões naquele mês em 2017. Mais da metade dos empréstimos pendentes vieram de adultos na faixa dos 20 e 30 anos, que deviam US$ 63 bilhões.

Mais coreanos estão saindo do sistema de aluguel de alto depósito. Do total de 258,313 transações de aluguel de apartamentos e casas em abril, 50.4% delas foram para aluguéis mensais, não jeonse, de acordo com o Ministério de Terras, Infraestrutura e Transportes da Coréia – o primeiro mês desde 2011 que jeonse não liderou transações.

Shampine liga o afastamento do jeonse às necessidades crescentes de jovens profissionais, que estão repensando os ideais tradicionais de casamento, criação de filhos e casa própria. Além da sensação “libertadora” de viver sem dívidas, o aluguel de imóveis de curto prazo oferece a esses adultos a oportunidade de explorar arranjos de vida mais independentes e flexíveis, priorizando suas carreiras ou amizades – o distrito escolar de um apartamento é menos importante do que sua proximidade com trabalho ou localização em um “bairro legal”, diz ele.

“Para pessoas no final dos 20 e início dos 30 anos, a ideia de ser independente de seus pais é diferente de ser independente em termos de não ter um colega de quarto”, diz Shampine. “Vocês podem trabalhar juntos e realmente ter um apartamento incrível. No passado, aqui na Coréia, suas opções eram morar em um espaço de convivência muito pequeno ou um officetel (um prédio com escritórios e unidades residenciais) sem nenhuma comodidade.”

Dongnae começou como uma plataforma de listagem para potenciais locatários reservarem visitas com agências imobiliárias, mas teve um sucesso limitado. Shampine diz que sua equipe não previu “dinâmicas culturais” que restringiam a demanda por seu produto. “Percebemos aqui na Coréia que é muito fácil ir a qualquer complexo de apartamentos da cidade, ou ter uma espécie de conexão com uma corretora, apenas pedir um tour quando quiser”, disse ele. “Então, o conceito de passar por um aplicativo e reservar [uma turnê] para o próximo fim de semana, simplesmente não parecia tão atraente.”

A falta de sucesso inicial levou a reflexões “boas e saudáveis”, embora dolorosas, sobre o modelo de negócios, diz Shampine. Conversas com clientes, corretores e membros da equipe no terreno informaram o objetivo de Dongnae de “tornar-se a oferta, em vez de caçar a oferta”. Em julho do ano passado, Dongnae mudou de listas de apartamentos para apartamentos com serviços. No final de seu último financiamento, a startup disse que suas propriedades abrangem 60 complexos de apartamentos – agora, eles abrangem 80, em 12 distritos de Seul.

Olhando para o futuro, a Dongnae planeja expandir seus serviços domésticos oferecidos aos moradores, explorando o próspero mercado coreano de móveis e bens de estilo de vida. Outras startups que desenvolvem soluções para espaços de convivência obtiveram um sucesso considerável. Em maio, plataforma de design de interiores oCasa levantou US$ 182 milhões para se tornar o mais recente unicórnio coreano, com uma avaliação de aproximadamente US$ 1.6 bilhão.

Shampine espera inaugurar uma mudança cultural mais ampla. “Quando eu pessoalmente reflito sobre como a WeWork mudou os imóveis comerciais aqui, do aluguel de espaço e coworking para ambientes reais dentro dos escritórios, eu realmente espero que possamos fazer algo semelhante de uma perspectiva residencial”, diz Shampine. “Tornando uma experiência melhor… para os corretores, para os proprietários e principalmente para os inquilinos.”