Megamansões sofrem cortes maciços de preços em leilões de imóveis

Quando as mega mansões caras à venda definham no mercado – espalhadas, chamativas e incapazes de atrair um comprador – alguns proprietários recorrem a uma opção de dois gumes: um leilão de imóveis.

O bloco de leilão pode mover propriedades de troféus com preços dignos de sangramento nasal rapidamente, após anos de inatividade. Mas vem com uma dura realidade.

Um leilão pode funcionar como uma guilhotina imobiliária metafórica, cortando os preços inflacionados pela metade ou pior, de acordo com uma revisão da CNBC sobre as vendas recentes.

As três casas mais caras já vendidas em leilão foram colocadas à venda nos últimos 14 meses. E embora cada transação tenha um lance final surpreendente, as três mansões tiveram seus preços originais reduzidos em 70% em média – deixando um total de US$ 600 milhões na mesa.

É um destino infeliz que pode atormentar um dermatologista que se tornou desenvolvedor e o próximo encontro de sua casa com o leiloeiro.

Dr. Alex Khadavi, um dermatologista famoso em Los Angeles, esperava uma venda rápida e um grande pagamento quando finalmente completou uma mansão de 21,000 pés quadrados que levou sete anos e dezenas de milhões de dólares para ser construída.

Mas pouco mais de um ano desde que ele o colocou à venda - com um preço com uma série de 7s da sorte por US $ 87,777,777 - os sonhos do médico de sacar estão sendo esmagados por uma montanha de dívidas, contas de empreiteiras não pagas, processos judiciais de falência e problemas com a lei. 

Agora ele está com pouca sorte, dinheiro e tempo. 

Khadavi, que entrou com pedido de proteção contra falência do Capítulo 11 cerca de duas semanas depois de colocar a casa no mercado, não perdeu o senso de humor, no entanto.

“A casa está espremida entre bilionários e eu sou o cara mais pobre do quarteirão”, disse ele à CNBC com uma risada.

Khadavi admitiu que se meteu na cabeça desenvolvendo a residência de luxo que inclui sete quartos, 11 banheiros e recursos exagerados, como um elevador industrial envidraçado, uma galeria de carros gigante, uma cabine de DJ furtiva que se ergue do mármore piso alimentado por hidráulica subterrânea e um sistema audiovisual de alta tecnologia para projetar uma coleção de NFT dentro e fora de casa.

“Isso meio que se tornou uma paixão e obsessão, e custou mais dinheiro do que eu pensava”, disse Khadavi.

Mostra de registros públicos Khadavi pagou US$ 16 milhões em 2013 pelo lote na 777 Sarbonne Road, que incluía uma casa existente que ele demoliu mais tarde.. Então veio uma série de acordos de financiamento de sete dígitos, incluindo um empréstimo considerável em 2020 por US$ 27 milhões. 

Esses nove anos também trouxeram uma tempestade de problemas financeiros em torno da propriedade, incluindo avisos de inadimplência, um penhor do governo, a ameaça iminente de vendas de fiduciários e dois penhores mecânicos arquivados por empreiteiros que alegaram nunca terem sido pagos por seus serviços.

Além de tudo isso, no ano passado, Khadavi foi preso depois de ter sido flagrado por uma câmera de vigilância no saguão de sua residência usando insultos homofóbicos e ameaçando matar seus vizinhos que são um casal gay. Khadavi se declarou inocente e disse à CNBC que não tinha comentários sobre o caso pendente.

Apesar de todos os seus problemas legais, Khadavi conseguiu terminar a casa, mas disse que nunca imaginou que teria que arcar com os custos por mais de um ano enquanto espera por um comprador que nunca se materializaria. Com poucas opções, ele se rendeu ao fato de que o valor de sua casa em breve será determinado em leilão. 

“Eu não posso arcar com o custo. Eu tinha que fazer o que tinha que fazer”, disse ele.

Na esperança de uma venda rápida, Khadavi, juntamente com os agentes da casa, Aaron Kirman da Compass e Mauricio Umansky da The Agency, decidiram leiloar a casa.

“Ele tinha um cronograma muito apertado. E ele estava disposto a abrir mão de um nível de controle… e deixar o mercado determinar o preço em um momento muito apertado e elevado”, disse Kirman à CNBC.  

A venda será realizada pela Concierge Auctions, a principal leiloeira de casas de luxo, e inclui uma reserva de US$ 50 milhões, o que significa que Khadavi não aceitará ofertas abaixo desse número. A licitação está marcada para começar em 27 de abril, e o leilão se desdobrará em cinco dias – a duração padrão para a maioria das vendas de casas da empresa.

"É um prazo muito curto, que pode ser bom ou ruim", disse Kirman, que recentemente fez parceria com a Concierge Auctions no leilão do 944 Airole Way, uma megamansão vendida pelo recorde de US$ 141 milhões.

Khadavi espera que a grande venda seja um bom presságio para seu próximo leilão. Embora ele acredite que apenas a vista do 777 Sarbonne vale o preço pedido de US$ 87.78 milhões, ele admitiu que ficaria feliz com milhões a menos.

“Meu número mágico é de US$ 77 milhões”, disse Khadavi à CNBC. (Seu número favorito é 7.)

“Eu gostaria que fosse assim, seria incrível.”

Laura Brady, fundadora e CEO da Concierge Auctions, disse à CNBC que a maioria dos clientes da empresa opta por um leilão depois de tentar sem sucesso vender por conta própria. Mas as casas que ficam no mercado por um longo período de tempo com um pedido muito alto também provavelmente não conseguirão esse preço no leilão, disse ela.

“Aqueles que estavam no mercado antes do leilão, especialmente se estão listados há um ano ou mais, têm dificuldade em exceder seus preços de lista anteriores em leilão, pois já foram expostos a esses preços”, Brady disse.

Se a casa de Khadavi for vendida por US$ 50 milhões ou mais, a mansão moderna ocupará um lugar entre as casas mais caras já vendidas em leilão.

Aqui está uma contagem regressiva das quatro vendas mais caras já alcançadas em leilão, os enormes cortes de preços que sofreram no leilão e um olhar mais atento a alguns dos principais participantes de cada um dos meganegócios.

Esta mansão de 60,000 pés quadrados, inspirada em Versaille, localizada em Hillsboro, Flórida, chegou ao mercado pela primeira vez em 2015 com um preço recorde de US$ 159 milhões. Na época, era o preço de listagem mais alto de todos os tempos para Broward Country, confinando com Palm Beach ao norte e Miami-Dade ao sul. 

A casa exagerada, chamada Le Palais Royal, foi coberta com detalhes em folha de ouro 22k por dentro e por fora e inclui várias cachoeiras, além de uma piscina do tamanho de um resort de 150,000 galões no quintal à beira-mar. 

O proprietário na época era Robert Pereira II, executivo da Middlesex Corporation, uma construtora de Massachusetts fundada pelo pai de Pereira. De 2015 a 2018, a casa estava dentro e fora do mercado e passou por uma mudança de nome de Le Palais Royal para Playa Vista Isle.

Em 2018, a Concierge Auctions trouxe a mansão para o leilão. Registros públicos revelam que o lance mais alto foi feito por uma LLC com vínculos relatados com o cofundador da Teavana, Andrew Mack. 

A casa, além de um terreno não desenvolvido ao lado, foi vendida por US$ 42.5 milhões. Na época, o preço foi o mais alto já alcançado em leilão - mas ainda $ 116.5 milhões abaixo do preço original de Pereira, consolidando um corte de preço de cerca de 73%.

A Villa Firenze, no bairro de Beverly Park, em Los Angeles, levou sete anos para ser construída e inclui 20 quartos e 24 banheiros, de acordo com a corretora Hilton & Hyland.

O proprietário era o bilionário húngaro Steven Udvar-Hazy, que fez sua fortuna no setor de locação de aviões e atualmente é o presidente executivo da Air Lease Corp.

No início de 2021, ele já estava tentando vender a casa há anos. 

A mansão chegou ao mercado pela primeira vez em 2017 por US$ 165 milhões, tornando-se uma das casas mais caras à venda nos Estados Unidos. Mas ficou no mercado por quatro anos sem compradores, e foi não listado e relistado várias vezes antes de o preço cair ligeiramente para US$ 160 milhões em 2020.

O desconto de US$ 5 milhões não convenceu nenhum comprador a pular, e no início 2021 a residência em 67 Beverly Park Court foi a leilão sem reserva. A Concierge Auctions também realizou esse leilão. 

Registros públicos mostram que o negócio foi fechado em abril de 2021 por US$ 51 milhões, incluindo uma taxa de comprador de 12% e uma comissão de 1.5% dividida pelos corretores na listagem, de acordo com o site das plataformas de leilões. 

A casa foi comprada pelo Roy L. Eddelman Trust. Eddelman é o fundador e ex-presidente da Spectrum Labs, que foi adquirida pela empresa farmacêutica Repligen por US$ 359 milhões em 2017. 

A oferta vencedora de Eddelman pela Villa Firenze representou uma redução de US$ 114 milhões em relação ao preço original do vendedor bilionário - uma pechincha com 69% de desconto.

A Hearst Estate em Beverly Hills é uma das casas mais famosas recentemente leiloadas. 

A propriedade de oito quartos e 15 banheiros já foi de propriedade de Randolph Hearst e ficou ainda mais famosa por filmes como "O Poderoso Chefão" e "O Guarda-Costas", que apresentavam a distinta mansão de cor salmão.  

Em 2016, a casa foi listada por US $ 195 milhões. Ao longo dos anos, entrou e saiu do mercado e viu seu preço reduzido para US$ 48 milhões.

Em 2019, a LLC que possuía a casa recebeu um aviso de inadimplência de dívida totalizando mais de US$ 26 milhões. E em 2021 o proprietário da propriedade, financista e litigante Leonard Ross, viu sua casa ser leiloada no tribunal.

Quatro corretores de três corretoras representaram a listagem, incluindo John Gould da Rodeo Realty e Gary Gold da Hilton & Hyland. Ambos os agentes estavam presentes no tribunal para testemunhar a guerra de lances bilionários que se seguiu.

Segundo Gould, cinco bilionários entraram no tribunal e o juiz iniciou a licitação em US$ 48 milhões.

“Foi emocionante”, disse ele. O juiz olhou ao redor da sala, oferecendo lances em incrementos de US$ 100,000: “48-um, 48-dois, 48-três… Em cerca de US$ 54-55 milhões, os primeiros começaram a dizer: 'Não, muito rico para mim'”.

Com o aumento da excitação, disse Hilton & Hyland's Gold, começa a parecer que o preço antes inatingível pode realmente estar ao alcance.

“Você tem todas essas pessoas absolutamente colocando seu dinheiro prontas para fazer uma compra, sentadas lá com outras pessoas querendo fazer a mesma coisa”, disse Gold.

“A diferença é que com esse tipo de venda não há contingências, o martelo cai e você está comprando aquela casa”, disse ele.

O lance mais alto, mais a taxa de leilão de 12%, elevou o preço final de venda para US$ 63.1 milhões e transferiu a casa para a Berggruen Holdings, o veículo de investimento da Charitable Trust do bilionário Nicolas Berggruen. 

Cada um dos agentes de listagem dividiu uma comissão reduzida sobre o negócio, aprovada pelo juiz.

Em outubro de 2021, quando o acordo foi fechado, o Hearst Estate superou Playa Vista Isle e Villa Firenze para se tornar a casa mais cara a ser vendida em leilão, mas o preço ainda era cerca de US$ 131.9 milhões menor do que o preço pedido de 2016, um 68. % cortar.

Nem Gould nem Gold estavam envolvidos com a casa quando foi listada pela primeira vez no mercado, mas ambos disseram que a disparidade entre o preço pedido e o preço real de venda, seja em leilão ou em uma venda tradicional, geralmente diz mais sobre as expectativas irreais de um vendedor. do que sobre as condições de mercado.

“Qualquer um pode pedir o que quiser por uma propriedade, no que me diz respeito”, disse Gold. “Quando eles estavam originalmente pedindo US $ 195 [milhões] … Isso era apenas alguns vendedores, você sabe, um sonho impossível.” 

Gould, da Rodeo Realty, disse que vê muitos "preços de ego", onde um proprietário pede a um corretor que anuncie a casa com um preço gigante, baseado mais no orgulho do proprietário do que na avaliação baseada no mercado.

Na realidade, disse ele, as casas “podem não valer nada perto disso”. 

A infame mega-mansão chamada The One fica no alto de Bel Air e abrange mais de 100,000 pés quadrados com 21 quartos, 42 banheiros, garagem para 30 carros, piscina coberta de 60 pés e uma casa noturna enorme.

O gigante foi originalmente divulgado pelo desenvolvedor Nile Niami com um preço de US $ 500 milhões. 

Levou dez anos para construir a residência localizada em 944 Airole Way e, ao longo do caminho, o desenvolvedor acumulou uma montanha de dívidas de US $ 120 milhões, de acordo com documentos judiciais.

A mega-mansão nem foi concluída antes de entrar no processo de falência e ir para o leilão sem certificado de ocupação e um novo preço pedido de US$ 295 milhões.

O leilão, também realizado pela Concierge Auctions, não continha uma reserva que sustentasse um limite mínimo para lances. Mas, neste caso, o lance vencedor exigiria a aprovação final de um juiz de falência, um cenário incomum. Apenas 5% das vendas do Concierge Auction envolvem propriedades em dificuldades, de acordo com o CEO Brady.

A mega-mansão The One arrecadou uma oferta máxima de US$ 126 milhões, entregue por Richard Saghian, CEO da varejista de moda rápida Fashion Nova. Saghian pagou o prêmio de comprador padrão do leiloeiro de 12%, ou cerca de US$ 15 milhões, elevando o preço total de venda para US$ 141 milhões – de longe o mais pago por uma casa unifamiliar em leilão.

Semanas depois que um juiz do tribunal de falências aprovou a venda, Saghian parecia mais do que satisfeito com o negócio. 

“Como um angeleno de longa data e ávido colecionador de imóveis, reconheci isso como uma oportunidade rara que também me permite possuir uma propriedade única que está destinada a fazer parte da história de Los Angeles”, disse Saghian à CNBC por meio de um porta-voz.

Ele pagou apenas US$ 1,342 por metro quadrado em um bairro onde as casas de luxo podem ter três a quatro vezes esse número. Mas especialistas dizem que Saghian provavelmente precisará gastar muitos milhões a mais para terminar a casa e obter um certificado de ocupação. 

“Fizemos tudo o que era humanamente possível para obter o número mais alto”, disse Kirman, agente da Compass, que atuou como agente de listagem aprovado pelo tribunal, junto com a Williams & Williams.

Kirman ficou abertamente desapontado com o resultado do leilão. 

O corretor, que dividiu uma comissão de 1% aprovada pelo juiz sobre a transação, disse à CNBC que esperava que a venda chegasse a US$ 177 milhões, um preço recorde estabelecido em outubro para uma mansão muito menor em Malibu.

“Queria bater um recorde. Quero dizer, eu queria atingir, você sabe, US$ 200 [milhões] ou mais”, disse Kirman. “Ficamos decepcionados com isso… mas o mercado falou.”