Mais sinais confusos sobre a economia imobiliária

Cresci nos anos 80, uma época em que inflação e recessão eram linguagem comum. No final dos anos 70, a inflação estava furiosa e, assim, o Federal Reserve aumentou as taxas de juros, seguido de uma recessão. Minha memória de 1982 inclui relatórios intermináveis ​​sobre demissões e dificuldades econômicas e grandes vitórias de meio de mandato para os democratas. Então as coisas viraram. Hoje, a história não é tão simples, e nunca é enquanto os eventos estão se desenrolando. The Ringer tem um ótimo podcast chamado Plain English e encontrei o episódio deles A recessão imobiliária está chegando informativo e interessante. Eu especulei no mês passado sobre o que está acontecendo com a economia habitacional, mas o podcast me fez pensar novamente sobre o que pode acontecer com a habitação em 2023.

O apresentador Derek Thompson começa com os sinais estranhos vindos de fontes de dados que relatam várias tendências econômicas, especialmente habitação. Algumas medidas mostram que os preços das casas e os aluguéis caem a partir do início deste ano, enquanto a chamada “taxa de inflação manche”, a reportada pelo governo, mostra a inflação em alta, impulsionada em grande parte pelo aumento dos custos da habitação. Uma categoria ampla chamada “abrigo” é um terço do cálculo do IPC e, quando esse indicador fica quente, a inflação geral sobe. Enquanto isso, na economia mais ampla, a Produção Interna Bruta (PIB) está em queda e tem sido dois trimestres consecutivos, mas os números de emprego estão se mantendo fortes.

Thompson hospeda Mark Zandi da Moody's Analytics para explorar seu cérebro sobre o que está acontecendo, especialmente com habitação. Primeiro, há uma boa conversa sobre metodologia. As plataformas de rastreamento de aluguel como Zillow são muito mais rápidas com suas pesquisas de dados de aluguel, enquanto o Bureau of Labor Statistics fica para trás, usando um instrumento de pesquisa que usa uma metodologia de amostragem exclusiva. O ponto que Zandi aponta é que os números do BLS ficam atrás de outras medidas de aluguel, então os aluguéis provavelmente, em geral, começaram a cair no início do ano e continuam a cair ou se estabilizar. Essas mudanças não aparecerão nas contas do BLS até mais tarde, talvez aliviando a inflação no final do ano.

Zandi responde à pergunta de Thompson sobre se “estamos novamente em 2007”, com a habitação oscilando à beira de uma queda abrupta. Achei a resposta de Zandi sensata. Provavelmente não. Não estamos à beira do colapso, mas sim de uma correção; por causa do atraso na produção de moradias na última década, a oferta ainda não se recuperou após a crise imobiliária de 2008. Portanto, embora os preços das moradias tenham subido acentuadamente, a falta de oferta cria um teto. Ele ecoa meu ponto de vista sobre pessoas que podem ter comprado casas em lugares como Boise e Austin no topo do mercado com dinheiro barato, mas agora estão vendo o valor de mercado de sua compra cair de volta à terra.

Ele também ecoa minha preocupação de que, se houver uma recessão real e sustentada, as famílias que investiram na compra de imóveis podem enfrentar grandes desafios. Se uma recessão impulsionada pelo Fed ocorrer no início de 2023 para corrigir a inflação, e as horas forem cortadas ou os empregos forem perdidos, o pagamento da hipoteca poderá ser mais difícil de fazer, levando a execuções hipotecárias. Tudo isso depende de quão profunda e duradoura pode ser qualquer recessão, e Zandi postula que não estamos em recessão agora e, devido ao forte número de empregos, pode não chegar a uma recessão profunda e duradoura em 2023.

Para a pergunta de Thompson sobre a indústria da construção e se os empregos vão evaporar lá, Zandi aposta na construção de moradias multifamiliares para manter esse setor pelo menos estável, já que esse tipo de moradia parece estar indo bem mesmo enquanto a construção unifamiliar está atrasada. Sou cético sem nenhuma boa razão sobre a visão de Zandi sobre multifamília, a não ser que acho que resta ver o que acontece com o crescimento do emprego, da renda e do crescimento.

E é aí que vou entrar com meus próprios pensamentos à medida que avançamos para o final de 2022. Eu não sou economista, é claro, mas eu revisaria meus pensamentos iniciais e acho que entraremos em um período de recessão em 2023, que verá muitas das compras de moradias de 2021 parecerem um grande erro. Eu também acho que a construção de projetos multifamiliares, especialmente townhomes, que são produtos à venda, terão altas taxas de vacância. Muitas casas e condomínios ficarão no mercado por meses antes de serem retirados do mercado ou vendidos com grandes descontos. As taxas de juros estão altas e acho que as pessoas – investidores e compradores – ficarão de fora do jogo até o primeiro trimestre de 2023.

A psicologia de 2023 será fundamental, pois sempre é uma economia. As pessoas ficarão felizes por termos conseguido passar por um 2022 relativamente livre de Covid, e isso levará a uma exuberância que manterá a produção alta? Isso não levará a mais inflação e, portanto, mais pressão do Fed sobre as taxas de juros? Como essas coisas funcionarão em combinação? Como tudo isso impactará a política habitacional, algo que sei muito mais sobre essa economia?

Essa última pergunta depende de algo que Thompson e Zandi discutem, a natureza de nossas medidas de custo mensal de moradia. Ao contrário da gasolina, os preços das casas não sobem e descem perceptivelmente diariamente, semanalmente ou mesmo mensalmente. De um modo geral, se as notícias relatam grandes picos nos aluguéis, o aluguel da maioria das pessoas permanece o mesmo. E as hipotecas não se movem. Se o mercado continuar volátil, com “correções” ou “colapsos” ou “picos” (escolha seu adjetivo ou advérbio), as pessoas terão que comparar sua própria experiência com os sinais da economia.

Muitas vezes pensei que estaríamos melhor se o aluguel e as hipotecas fossem pagos semanalmente ou mesmo diariamente, ou retidos de cada cheque de pagamento. Isso pode aliviar o impacto das flutuações nos preços, tornando-os menos perceptíveis. Se as pessoas tivessem que preencher um cheque para seus impostos todos os meses ou a cada trimestre, como fazem os pequenos empresários, as atitudes em relação aos impostos poderiam ser diferentes. Eu me pergunto se as pessoas ficariam menos em pânico e, portanto, menos inclinadas a pedir o controle do aluguel se não tivessem que preencher um cheque enorme de aluguel ou hipoteca todos os meses. No momento, a ampla volatilidade econômica na economia habitacional não parece abstrata; isso faz com que as pessoas se preocupem e desejem coisas como controle de aluguel.

A volatilidade na economia habitacional continuará até 2023 e, dependendo do resultado das eleições, continuará a haver pressão sobre os formuladores de políticas para regular os altos e baixos do mercado. Se essa pressão nos empurra ainda mais para mais e mais intervenção do governo or melhor política dependerá se os formuladores de políticas podem manter a cabeça e se podem encontrar alternativas melhores, como menos regulamentação e subsídios mais eficientes.