O caos das hipotecas provoca temores de um colapso do mercado imobiliário na Grã-Bretanha

LONDRES - Crescem os temores de um colapso do mercado imobiliário no Reino Unido, após um série de cortes de impostos anunciados pelo governo elevou as expectativas de taxas de juros, elevando as taxas de empréstimos para compradores de casas.

O chamado mini-orçamento do ministro das Finanças Kwasi Kwarteng em 23 de setembro assustou os mercados com 45 bilhões de libras (50.5 bilhões de dólares) em cortes de impostos financiados por dívidas, provocando um aumento maciço nos rendimentos dos títulos do governo. Estes são usados ​​por provedores de hipotecas para precificar hipotecas de taxa fixa.

O Banco da Inglaterra respondeu ao caos do mercado com um programa de compra temporária de títulos de longo prazo, o que trouxe alguma estabilidade frágil ao mercado. No entanto, o economista-chefe da Oxford Economics no Reino Unido, Andrew Goodwin, sugeriu que pode haver mais dor à frente – principalmente quando se trata do mercado imobiliário.

“Embora o programa temporário de compra de títulos do BoE tenha provocado quedas nas taxas de swap, elas permanecem altas, e vários bancos já responderam aumentando significativamente as taxas de juros de seus produtos hipotecários”, disse Goodwin em nota na sexta-feira.

“Um cenário em que os preços das casas caem, somando-se aos já fortes ventos contrários aos gastos do consumidor, parece cada vez mais provável”, acrescentou Goodwin.

A Oxford Economics estima que, se as taxas de juros permanecerem nos níveis atualmente oferecidos, os preços das casas estarão aproximadamente “30% supervalorizados com base na acessibilidade dos pagamentos de hipotecas”.

“A alta prevalência de acordos de taxas fixas ajudará a amortecer o golpe em termos de hipotecas existentes, mas é difícil ver como uma queda acentuada nas transações e uma correção acentuada nos preços podem ser evitadas”, disse Goodwin.

Kallum Pickering, economista sênior da Berenberg, observou que o mercado imobiliário já havia começado uma desaceleração nos últimos meses, devido a uma ampla desaceleração da demanda ligada ao aumento dos custos de empréstimos e ao impacto na renda real.

“Mas após o pânico vendendo no mercado de ouro e temores de que o BoE possa aumentar a taxa bancária para 6.0% no início do próximo ano, os bancos começaram a fechar negócios de hipotecas rapidamente”, disse Pickering em nota na segunda-feira.

Vários bancos suspenderam acordos de hipotecas para novos clientes, e muitos já retornaram ao mercado com taxas significativamente mais altas.

“Alguns bancos aumentaram as ofertas de taxas em suas hipotecas fixas de 75% de empréstimo para o valor de cinco anos para a faixa de 5.0-5.5%, com cerca de 6% para novas hipotecas. Isso é quase 200bp acima da média de agosto para hipotecas comparáveis”, acrescentou Pickering.

Olhando para o futuro, se as taxas fixas das hipotecas permanecerão elevadas ou começarão a moderar dependerá da trajetória das expectativas de taxas de juros.

Estes caíram em altas anteriores de mais de 6% depois que o governo voltou atrás em seu plano de eliminar a alíquota máxima do imposto de renda, mas analistas não esperam que isso acabe com o nervosismo do mercado.

A Banco da Inglaterra já subiu seis vezes as taxas de juros até agora este ano, de 0.25% no final de 2021 para 2.25% atualmente. Os mercados agora estão precificando uma taxa eventual de mais de 5% para a maior parte de 2023.

Isso provavelmente será um choque para muitas famílias após anos de baixas taxas de juros.

A vice-presidente sênior da DBRS Morningstar, Maria Rivas, observou que, dada a combinação de aumentos esperados nas taxas de juros e uma economia em desaceleração, os bancos provavelmente permanecerão cautelosos ao subscrever e precificar hipotecas residenciais e outros produtos de empréstimo nos próximos meses.

“Para os mutuários do Reino Unido em particular, consideramos que os desafios podem se tornar evidentes mais cedo ou mais tarde, dada a natureza do mercado do Reino Unido, onde a maioria das hipotecas é baseada em taxas fixas de curto prazo de 2 a 5 anos”, disse Rivas.

Berenberg espera que o eventual aumento nas taxas médias de hipotecas seja próximo de dois pontos percentuais. Pickering argumentou que isso não deve representar nenhum “risco sério de estabilidade financeira” para o Reino Unido, uma vez que os bancos britânicos estão bem capitalizados e as finanças médias das famílias permanecem “sólidas” por enquanto.

“No entanto, taxas de hipoteca mais altas amplificarão a desaceleração da habitação no curto prazo – prejudicando o consumo por meio de efeitos negativos da riqueza – e arrastarão a recuperação depois, à medida que as famílias continuarem a pagar uma carga de juros mais alta”, disse ele.