Os movimentos da taxa de hipoteca são independentes e podem mudar rapidamente

A rápida subida da taxa de hipoteca de 4% para 7% provocou preocupações sobre o mercado imobiliário. No entanto, o mercado imobiliário residencial produz seus próprios ciclos, mesmo contrariando os mercados de ações e títulos. Essa independência vem de um foco na oferta e demanda de casas, novas e existentes.

Depois, há os credores imobiliários. Eles são fundamentais porque a maioria das compras é altamente alavancada por dívidas de longo prazo. A saúde e a força do preço da habitação (a garantia) e a qualidade de crédito dos mutuários (juntamente com os fatores de emprego atuais) são fatores importantes na disposição dos credores em fornecer hipotecas.

A taxa de hipoteca é onde entra Wall Street. Com os credores vendendo a maioria das hipotecas, as taxas de juros atuais e a demanda dos investidores determinam a taxa oferecida.

Olhando para trás para entender a taxa de hipoteca de hoje

Como os ciclos imobiliários podem ser longos e ter características diferentes, olhar para a história é uma boa maneira de abordar a questão: “Para onde vão as taxas de hipoteca a seguir?” Então, abaixo está um gráfico mensal a partir de 1950.

Por que tão longe? Porque o início da década de 1950 tinha uma boa economia com inflação baixa e estável e rendimentos de títulos a condizer. O desenvolvimento habitacional e comercial estava indo bem neste período pós-guerra. As hipotecas residenciais começaram a década em torno de 4%. Depois veio a inflação crescente.

O primeiro lugar a olhar é aquele círculo de 1959, onde a taxa subiu para 6% – comparável à taxa de hipoteca de hoje. O nível era importante porque os investidores historicamente viam um rendimento de 6% como seguro para um título de longo prazo. No entanto, 1959 compradores de casas consideraram essa taxa extrema. Portanto, a taxa de 6% não se manteve, permanecendo na área de 5-1/2% pelos próximos seis anos.

Em seguida, veio o avanço de 6% sem alarde, subindo de forma constante por quatro anos até a zona vermelha – o inédito nível de 9% a 10%. Isso significa que as taxas de hoje também podem atingir esse nível? Provavelmente não. Esse aumento significativo de 4% começou em 5-1/2%. O aumento de 4% de hoje começou em 2-1/2% para 3%. Cada aumento foi especialmente notável, principalmente o de hoje por causa de sua velocidade. Como esses movimentos despertam o interesse do investidor (maior oferta de dinheiro) e a preocupação do comprador (menor demanda por dinheiro), o aumento necessariamente atinge um teto.

A história da inflação alta

Depois de ficar no nível baixo de 7%, a taxa subiu novamente – desta vez atingindo 10% cinco anos depois de atingir o nível de 9% a 10%. Novamente, porém, caiu para trás, mas apenas para o nível de 9%.

Finalmente, quatro anos depois, em 1979, quando a estagflação e a hiperinflação se tornaram grandes preocupações, a taxa facilmente ultrapassou 10% para um rápido aumento que chegou a 18%.

Usando esse histórico para o ambiente de taxas de hipoteca de hoje

Primeiro, o nível de 7% de hoje não fornece nenhuma pista ao compará-lo com o nível comparável de 20 anos, quando as taxas estavam caindo.

O que é relevante é que o aumento de 7% é comparável em tamanho aos discutidos acima. A diferença é a maior velocidade. É importante ressaltar que nem o tamanho nem a velocidade prenunciam um aumento adicional. Em vez disso, como já aconteceu antes, as subidas inebriantes terminam e invertem abruptamente. Por quê? Porque, enquanto os mutuários podem estar torcendo as mãos, os apetites dos credores e dos investidores são aguçados. Além disso, todos os envolvidos no processo de venda implementam estratégias que ajudam a combater as preocupações dos compradores (por exemplo, pagamentos reduzidos, taxas de hipoteca ajustáveis ​​e taxas iniciais reduzidas). Finalmente, há a poderosa força da competição entre os credores.

Nesse mercado, há também a mudança nas atitudes dos potenciais compradores e locatários. Esses não-compradores anteriores podem estar mudando de ideia. Se assim for, eles receberão um mercado menos frenético, onde as casas ficam paradas por um tempo e os preços caem de suas altas rápidas. Taxas de hipoteca mais altas? Como em períodos anteriores, os compradores de casas estão se concentrando na compra de uma casa, para que estejam prontos para trabalhar com as condições existentes - não permanecer não proprietários para obter uma hipoteca de custo mais baixo enquanto correm o risco de os preços das casas subirem novamente .

Dois excelentes artigos de O Wall Street Journal descrever como as condições mudaram: Primeiro, como o mercado melhorado para compradores de casas. Em segundo lugar, como é o boom dos locatários começando a estourar.

Conclusão – O mercado imobiliário difere dos mercados de investimento

Não tome essa taxa de hipoteca de 7% como uma venda de títulos de renda fixa. A taxa mais alta não é um trampolim para taxas mais altas. É um convite para que todos os participantes façam algo.

Esse é o mercado imobiliário residencial em ação. A demanda reprimida por casas ainda está lá. Simplesmente precisa haver uma maneira de colocar as casas desejadas nas mãos dos compradores. Esse é o negócio de todos os envolvidos no setor, portanto, tenha confiança de que coisas boas acontecerão no mercado imobiliário.

Uma diferença muito importante entre investidores e compradores de imóveis: os investidores ficam nervosos quando os preços caem; Os compradores de imóveis ficam animados. Portanto, é uma boa notícia que os preços das casas estão em declínio.