Durante um mercado altista prolongado alimentado por taxas de juros historicamente baixas e dinheiro quase de graça, Doug Harmon e sua equipe presidiram as vendas recordes de muitos dos prédios de escritórios de Manhattan.
Não mais. Hoje em dia, Harmon, presidente do mercado de capitais da Cushman & Wakefield, empresa de serviços imobiliários, passa grande parte do tempo realizando “triagem”, como ele diz.
O maior mercado de escritórios do mundo suportou recentemente a saída de grandes investidores chineses, o aumento do trabalho remoto da era Covid e as consequências econômicas da guerra na Ucrânia. Agora há uma preocupação crescente de que o aumento dramático nas taxas de juros seja demais para muitos proprietários sustentarem e que um acerto de contas há muito esperado esteja se aproximando.
“Existe um sentimento de consenso de que a capitulação está chegando”, disse Harmon, que comparou o aumento das taxas com a gasolina incendiando um escritório. “Onde quer que eu vá, em qualquer lugar do mundo agora, qualquer pessoa que possua um escritório diz: 'Gostaria de aliviar minha carga.'”
A indústria está repleta de conversas sobre parcerias desfeitas sob coação, prédios de escritórios sendo convertidos para outros usos e especulações sobre quais incorporadores podem não chegar ao outro lado. Enquanto isso, os oportunistas estão se preparando para o que acreditam ser um bando de vendas em dificuldades a preços baixos, talvez no primeiro trimestre do próximo ano.
“Vamos ver dificuldades”, disse Adelaide Polsinelli, corretora veterana da Compass. “Já estamos vendo.”
Desde janeiro, as ações da SL Green e da Vornado, dois REITs de capital aberto que estão entre os maiores proprietários de escritórios de Nova York, caíram pela metade.
Novos sinais de tensão surgiram esta semana. A Blackstone, empresa de private equity, disse aos investidores que restringiria os resgates em um fundo imobiliário comercial de US$ 125 bilhões.
Também surgiu que a Meta, empresa controladora do Facebook, estaria desocupando cerca de 250,000 pés quadrados de espaço no novo empreendimento Hudson Yards para cortar custos. Ela e outras empresas de tecnologia estavam entre as últimas fontes de expansão no mercado de escritórios da era pandêmica de Manhattan.
A pequena coleção de escritórios como Hudson Yards — com novas construções e as melhores comodidades e localizações — ainda está em alta demanda, de acordo com Ruth Colp-Haber, que, como chefe da Wharton Properties, presta consultoria a empresas sobre locação.
Mas, ela alertou, o verdadeiro “perigo espreita no andar de baixo dos prédios de classe B e C que estão perdendo inquilinos a um ritmo alarmante sem reposição”. Ao todo, Colp-Haber estimou que cerca de 40% dos prédios de escritórios da cidade “enfrentam agora uma grande decisão” sobre seu futuro.
Os prognosticadores vêm prevendo a desgraça para o setor de escritórios desde o início da pandemia de Covid, que acelerou a tendência de trabalho remoto e, portanto, diminuiu a demanda por espaço. De acordo com a Kastle Systems, a empresa de segurança de escritórios, a ocupação média nos escritórios da cidade de Nova York permanece abaixo de 50%. Uma análise particularmente terrível e frequentemente citada por professores da Columbia e da Universidade de Nova York estimou que o valor coletivo dos prédios de escritórios dos EUA pode encolher cerca de US$ 500 bilhões – mais de um quarto – até 2029.
Até agora, o setor desafiou tais previsões. Os arrendamentos geralmente duram de sete a 10 anos e, portanto, os inquilinos ainda pagam o aluguel, mesmo que poucos de seus funcionários compareçam ao escritório. No auge da pandemia, os credores também estavam dispostos a mostrar clemência ou, como alguns dizem, “estender e fingir”.
Mas a forte alta dos juros pode, enfim, forçar a questão. O financiamento tornou-se repentinamente mais caro para proprietários e desenvolvedores – se é que está disponível. “Se você tem dívidas vencendo, de repente suas taxas dobram e o banco vai fazer você colocar dinheiro no ativo”, disse um desenvolvedor.
Edifícios de qualidade inferior podem ser os mais vulneráveis. À medida que os aluguéis expiram, muitos inquilinos estão fugindo ou exigindo reduções de aluguel. Mesmo que suas receitas diminuam, os proprietários ainda devem pagar impostos e despesas operacionais.
Bob Knakal, presidente de vendas de investimentos da JLL, vê uma horda crescente de edifícios de escritórios “zumbis” em Manhattan que ainda estão vivos, mas não têm um futuro óbvio. O zumbi típico pode ter sido comprado há gerações e fornecido cheques mensais para uma lista cada vez maior de beneficiários.
“Agora, o prédio não é competitivo do ponto de vista de locação porque precisa de um novo saguão, novos elevadores, janelas e banheiros. E se você fosse até aquelas 37 pessoas e dissesse: 'Sabe de uma coisa? Você tem que preencher um cheque de $ 750,000 para que possamos consertar o prédio.' Essas pessoas teriam um ataque cardíaco'”, disse Knakal.
Se houver dívida para rolar, os credores exigirão que os proprietários contribuam com mais patrimônio para compensar o valor decrescente do edifício. “Há um ajuste de contas que está por vir”, disse Knakal, “e acho que será um desafio para muitas dessas pessoas refinanciar”.
Isso parece estar gerando uma onda de discussões de bastidores entre mutuários, bancos, credores privados e outros.
Manus Clancy, analista da Trepp, que monitora títulos lastreados em hipotecas comerciais, comparou a situação com a dos shoppings tradicionais cinco anos atrás, quando suas perspectivas se deterioraram. Muitos acabaram caindo em execução hipotecária. Se um empréstimo de escritório poderia ser refinanciado, ele previu, dependeria da novidade do prédio, seus níveis de ocupação e a duração dos aluguéis. “Não há muito sofrimento, por si só, há muita preocupação”, disse ele.
Alguns prédios de escritórios obsoletos podem ser convertidos em residenciais, o que, em teoria, ajudaria a aliviar a escassez crônica de moradias na cidade de Nova York. Mas isso é mais fácil dizer do que fazer, dizem muitos especialistas. Isso exigiria mudanças de zoneamento. Mesmo assim, muitos edifícios de escritórios podem não ser candidatos adequados para conversões residenciais - seja porque suas lajes são muito grandes, seus elevadores estão mal situados, suas janelas não abrem ou seus bairros são desagradáveis. Para fazer tais projetos valerem a pena, os proprietários teriam que vender com grandes descontos.
Isso não aconteceu - pelo menos não publicamente. “Ninguém quer ser o primeiro a mergulhar nisso porque ninguém quer estabelecer uma nova baixa desnecessariamente”, disse David Stern, fundador da Townhouse Partners, uma consultoria que realiza due diligence para subscritores de imóveis comerciais. “É isso que todos estão esperando: essa incrível reavaliação.” Em termos mais coloquiais, um incorporador brincou que alguns proprietários, acostumados a manter propriedades por anos, ainda não haviam “visto Jesus” – mas o fariam.
Enquanto isso, algumas transações recentes sugeriram uma mudança no mercado. Em julho, a RXR e a Blackstone venderam o 1330 Sixth Avenue por US$ 325 milhões, abaixo dos US$ 400 milhões pagos pela RXR em 2010. Em 2014, a Oxford Properties, uma empresa de investimentos canadense, pagou US$ 575 milhões para vencer uma guerra de lances pela 450 Park Avenue, um 33 -torre de andares. Foi vendido por um proprietário subsequente em abril por US$ 440 milhões.
“Quanto vale hoje?” um corretor perguntou. “Menos de US$ 440 milhões.”
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