Não há renovação gratuita para uma escritura entregue no fechamento

Quando um vendedor concorda em vender um imóvel para um comprador, as partes assinam um contrato que identifica o imóvel, declara o preço de compra e cobre alguns outros pontos importantes (além de uma infinidade de pontos menores). As partes então fecham sua transação e, como parte desse fechamento, o vendedor assina uma escritura para transferir o imóvel para o comprador.

E se a escritura não descrever o imóvel correto, mas o comprador não perceber e fechar mesmo assim? De acordo com os princípios tradicionais do direito imobiliário, o contrato “se funde” na escritura, o que significa que o contrato efetivamente desaparece e tudo o que resta é a escritura. Se a escritura transmitiu o imóvel errado, isso é muito ruim para o comprador – e também, é claro, para qualquer advogado que tenha aprovado a escritura para o comprador.

Esse princípio pode soar bastante brutal. No entanto, faz parte da lei imobiliária americana há séculos. Uma recente decisão de apelação do estado de Nova York confirmou que Nova York ainda segue esse princípio. Nesse caso, o contrato obrigava o vendedor a transmitir um lote sobre o qual o comprador pretendia construir uma casa. O lote foi descrito em uma típica “descrição legal de metes and bounds” – efetivamente, uma leitura narrativa dos limites de um diagrama de levantamento mostrando o lote.

No fechamento, o vendedor transmitiu um imóvel um pouco diferente, embora a diferença não tenha saltado à vista porque a descrição de metes and bounds anexada à escritura era bastante semelhante à do contrato. A descrição na escritura, no entanto, omitiu um segundo lote que era essencial para que o comprador pudesse instalar um sistema de fossa séptica para a casa.

O vendedor recusou-se a corrigir a escritura e tentou fazer com que o comprador pagasse mais dinheiro pelo segundo lote. O comprador acabou processando. O tribunal afirmou que a escritura incorpora o acordo final entre as partes, e o contrato é irrelevante. O tribunal não vai rever o contrato.

Claro, há exceções a essa regra. Por exemplo, se a descrição da propriedade na escritura for de alguma forma ambígua, o tribunal poderá voltar e examinar o contrato. Se o próprio contrato prevê que certas obrigações sob o contrato sobrevivem ao fechamento, um tribunal aplicará essa disposição. A maioria dos contratos imobiliários comerciais modernos afirma que várias cláusulas do contrato sobreviverão ao fechamento. Essa lista de cláusulas sobreviventes normalmente não inclui, no entanto, a obrigação do vendedor de transmitir o imóvel acordado.

Nenhuma das exceções mencionadas no parágrafo anterior se aplicava ao recente litígio de Nova York, de modo que o comprador perdeu o caso.

O comprador, ou seu advogado, poderia ter evitado o problema revisando a escritura com mais cuidado no fechamento. Eles também poderiam ter identificado a propriedade a ser transmitida referindo-se a um plat map, o que resultaria em uma descrição muito mais simples e menos propensa a erros da propriedade.

O caso referenciado é Pickard v., NY Slip Op. 04442 (8 de julho de 2022, Divisão de Apelação, Quarto Departamento).